Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 50
Текст из файла (страница 50)
Стоимость продажи земельных участков плохо коррелирует сосновными показателями. Выделим наиболее коррелирующие из них: показатель М2,объем розничной торговли, ключевая ставка, индекс деловой активности услуг и курсевро. Такой набор факторов обусловлен, прежде всего, коммерческим интересомприобретения земельных участков. Нормированный коэффициент детерминации приэтом равен 0,878.Столбец 5.
Для расчета были приняты показатели М2, ключевой ставки,индекса РТС, курса доллара и стоимости золота. Нормированный коэффициентдетерминации при этом равен 0,839.Столбец 6. Для расчета были приняты показатели М2, ключевой ставки,индекса РТС, курса евро и стоимости золота. Наблюдается обратная зависимость: приухудшении экономического положения, спрос на аренду однокомнатных квартирвозрастает при неизменном предложении, что опосредует рост стоимости аренднойплаты.
Нормированный коэффициент детерминации при этом равен 0,977.Столбец 7. Для расчета поправки на макроэкономическое состояние экономикик стоимости недвижимого имущества были приняты показатели инвестиций восновной капитал, объема розничной торговли, индекса промышленной деловойактивности, экспорта и стоимости золота. Наблюдается слабая корреляция измененияобозначенных показателей и изменения стоимости офисной недвижимости, чтоопосредует слабое влияние рассматриваемых показателей на стоимость офиснойнедвижимости.
Нормированный коэффициент детерминации при этом равен 0,780.231Таким образом были отобраны показатели, которые оказывают влияние настоимость рассматриваемых видов недвижимости.На примере первичного рынка квартир рассчитаем величину скидки намакроэкономическую ситуацию. Для расчета были приняты показатели М2, ключевойставки, индекса РТС и стоимости нефти, как показатели, которые наиболеекоррелируют с изменением стоимости квартиры в соответствии с таблицей 36.Рассчитаем динамику изменения величины показателей.
Значимость показателяопределяетсяравнойвеличинекорреляции,каквеличины,определяющейстатистическую взаимосвязь величин.Динамика изменения величины показателя определялась как частное отделения величины показателя в рассматриваемом месяце на величину показателя впредыдущем периоде, что приведено в таблице 5.3.Средневзвешенное значение прироста величины показателя рассчитывается каксреднее арифметическое взвешенное, значений динамики изменения величиныпоказателя(5.3):Среднезвешенно значение прироста величины показателя = (1 −−∑=1 Значимость покащателя∗Динамика изменения величины показателя)∑=1 Динамика изменения величины показателя(5.3)(Таблица 5.3 - Расчет динамики изменения величины показателейДатаЗначимостьпоказателя 1Динамикаизменениявеличиныпоказателя 1Значимостьпоказателя 2Динамикаизменениявеличиныпоказателя 2Значимостьпоказателя 3Динамикаизменениявеличиныпоказателя 3Значимостьпоказателя 4Динамикаизменениявеличиныпоказателя 4Значимостьпоказателя 5июл.15авг.150,881,00310,841,0000-0,890,9378-0,940,86500,920,881,01360,840,9565-0,890,9080-0,940,99230,92сен.150,881,00730,841,0000-0,890,9841-0,940,91530,92окт.150,881,00550,841,0000-0,891,0648-0,941,00350,92ноя.150,881,00650,841,0000-0,891,0157-0,940,91380,92дек.150,881,00210,841,0000-0,890,9087-0,940,84490,92Источник: рассчитано и составлено автором.Динамикаизменениявеличиныпоказателя51,00181,13891,02060,97110,97011,0496232Далее рассчитаем средневзвешенное значение значимости показателей и ихдинамики изменения, что приведено в таблице 5.4.Таблица 5.4 - Средневзвешенное значение динамики по показателямНаименованиепоказателяСредневзвешенное значениеприроставеличиныпоказателя (наоснованииданных таблицы5.3)Показатель 1 Показатель 2 Показатель 3 Показатель 4 Показатель50,120,160,110,060,08Источник: рассчитано и составлено автором.На следующем этапе рассчитаем среднеарифметическое значение полученныхвеличин (0,106).
Данное значение представляет собой долю от максимальновозможной скидки на рынке, которая была определена в размере 30%.Таким образом, минимальная скидка на макроэкономическое состояниеэкономики для первичного рынка недвижимости на 31.12.15 составляет: Сма =0,3*0,106 = 3,18%.Скидка на рынке ввиду волатильной динамики показателей, можетпредоставляться от 3,18% до 10%, исходя диапазона функционирования показателя,представленного в таблице 5.5.Таблица 5.5 - Диапазон функционирования скидки на макроэкономическое состояниеВидкризисаСпадЗатяжнойспад НижнийЗатяжнойэкономикиэкономикиэкстремумкризис,%(Рецессия), (Рецессия) ,%(депрессия)%,%Диапазон 0-1010-1515-2020-25Источник: составлено автором.Также следует учесть скидку (премию) за сезонность, рассчитаннуюДефолт,%25-30авторомвыше.
В данном случае коэффициент цикличности составил 0,9967 при диапазонепоказателя (0,9801; 1,0247),Длярасчетаскидки(премии)насезонностьнеобходиморассчитатькоэффициент сезонности по формулам (5.4) и (5.5):Ксез =Ксез =(1−Кц)(1−)(1−Кц)(1−)∗ 100%(5.4)∗ 100%(5.5)233В данном случае коэффициент сезонности составляет: Ксез = (1-0,9967)/(10,9801)*100% = 16,58.Исходя из таблицы по сезонности, скидка на сезонность может составить до5%.Влияние геополитической нестабильности на стоимость недвижимости вреспублике Крым. Присоединение республики Крым к Российской Федерации былоомрачено введением санкций в адрес жителей полуострова, что также обусловилосоциальную напряженность, наравне с состоянием «переходного» периода, в которыйосуществляется интеграция республики в нормативно-правовую среду страны.Это оказывает беспрецедентное влияние на стоимость недвижимого имуществав республике, прежде всего, за счет удорожания недвижимости до российскогоуровня.
При этом спрос на недвижимость остается низким ввиду низкойплатежеспособности населения, что опосредует планомерное снижение стоимостиимущества.Основные факторы, снижающие стоимость имущества, приходящиеся навлияние санкций:1)отсутствиедешевыхкредитныхсредствиз-зарубежадляпредпринимателей полуострова;2)низкий объем сделок в результате разорванных кооперационных связей;3)низкаяинвестиционнаяактивность,предопределеннаянеопределенностью на локальных рынках;4)невозможность приобретения комплектующих из стран, которые ввелисанкции;5)невозможность приобретения визы в Европу;6)отсутствие банковского обслуживания карт Visa и Mastercard.Факторы «переходного» периода интеграции в экономику:1)низкаятранспортнаядоступностьвусловияхпродолжающегосястроительства железной дороги и шоссе;2)низкая обеспеченность коммуникациями в условиях зависимости отУкраины;3)возможностьпринудительноговыкупанедвижимостиврамкахфедерального закона Крыма "Об особенностях выкупа стратегических объектов";4)возможность признания сделок с недвижимостью незаконными;С точки зрения взаимодействия с сопредельными государствами, важную рольиграют следующие факторы:2341)возможность военных действий;2)вероятность диверсий с целью смены власти;3)возможность диверсий с целью подрыва коммуникаций;4)возможностьрешенияконфликтанамеждународнымуровне,врезультате которого республика Крым отойдет обратно Украине и сделки снедвижимостью будут признаны недействительными.Тем не менее, помимо представленных выше факторов, которые, при должномучете, опосредуют повышение качества модели оценки стоимости объектовсобственности с учетом обременений, следует обращать внимание и на зарубежныйопыт механизма организации стоимостной оценки.
В параграфе 4.1 автордиссертационного исследования подробно рассматривал практику организациистоимостной оценки объектов собственности, находящихся под обременением в видеареста. Проанализировав опыт механизма организации стоимостной оценки объектовсобственности с обременением за рубежом, был выявлен положительный опыт,который может быть реализован в российской действительности:соблюдение принципа процессуальной экономии (судебный процесс покаждому делу судом должен вестись при достижении максимального результата сминимальнымиорганизационными,временнымииденежнымизатратами;нарушенное право или охраняемый законом интерес должны найти в судесвоевременную защиту, поэтому разрешение дел в суде не должно затягиваться,вместе с тем быстрота разрешения споров не должна препятствовать выяснениюсудом действительных обстоятельств дела);объединениебазданныхподолжникамсредиразличныхгосударственных структур;сокращение времени на судебные тяжбы с помощью установленияопределенных требований и критериев к отбору, получению и анализу информации одолжнике, его имуществе и стоимости арестованного имущества;повышение квалификации судебных приставов-исполнителей и судей вобласти оценки стоимости имущества должника;наличие базы данных по ценам реализации арестованного имущества;также нерешенным остается вопрос соответствия процедуры исполнениясудебных решений минимальным процессуальным нормам.В результате влияния ряда выше обозначенных факторов спрос на рынкенедвижимостиостаетсядостаточнонизким.Геополитическаянестабильность235стимулирует существенную отрицательную динамику цен, прогнозируемую науровне 20-40%.
Для повышения спроса на рынке недвижимости и организацииположительной динамики роста цен на объекты собственности, необходимоучитывать положительный опыт механизма организации стоимостной оценкиобъектов собственности с обременением за рубежом, что также благоприятноскажетсянадальнейшемсовершенствованииметодологииоценкиобъектовсобственности с учетом обременений.5.2 Методические рекомендации по стоимостной оценке объектовсобственности с учетом обременений и ограниченийНаличие обременений на земельном участке таких, как: сервитуты, охранныеограничения, может значительным образом влиять на стоимость объекта. Российскоезаконодательство о сервитутах находится в стадии формирования. Кроме того,недостаточно изучена экономическая природа современных сервитутов в РоссийскойФедерации.
Недостаточность правового регулирования сервитутных отношений вРоссии (в Гражданском кодексе Российской Федерации этому посвящены всего пятьстатей, а именно 216, 274–277) предопределяет сложность применения этогоинститута на практике, а также его стоимостной оценки.В письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 21октября 2009 года № Д23-3470 по вопросу определения платы за пользованиеземельными участками на условиях сервитута такой порядок не установлен.Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут,утвержденные Федеральной службой земельного кадастра России 17 марта 2004 года,не были зарегистрированы в Министерстве юстиции Российской Федерации.
Онибыли опубликованы в порядке, установленном Правилами подготовки нормативныхправовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственнойрегистрации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерацииот 13 августа 1997 года № 1009, поэтому обязательному применению не подлежали(Решением Верховного Суда Российской Федерации от 18 декабря 2014 года №АКПИ14-1093 эти Рекомендации были признаны недействующими). В приложении Анастоящего диссертационного исследования автором предложены методические236рекомендации по оценке соразмерной платы за пользование земельными участками[85, с.176-197].Российское законодательство [24] определяет общие подходы, которые могутиспользоваться для оценки рыночной стоимости активов, - затратный, сравнительныйи доходный, поскольку наш подход основан на сегментации рынка, как описывалосьранее, то говорить о методике оценки рыночной стоимости необремененногоимущества по сравнению с имуществом, имеющим ограничения и обременения,будет неправильным.
Требуется определить влияние обременений и ограничений настоимость в виде абсолютных или относительных величин, причем, как отмечалосьвыше, данное влияние может быть как увеличивающим стоимость объектасобственности (в редких случаях), так и уменьшающих стоимость (практическивсегда). Методика оценки имущества должника, а следовательно, и предложенныеавтором корректировки к стоимости этого имущества, будут подробно изложены впараграфе 5.3 настоящей главы диссертационного исследования с учетом такихобременений как: арест и залог.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
