Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194)
Текст из файла
Федеральное государственное образовательное бюджетное учреждениевысшего образования«Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации»На правах рукописиБакулина Анна АлександровнаМЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИСТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ СОБСТВЕННОСТИС УЧЕТОМ ИХ ОБРЕМЕНЕНИЯСпециальность 08.00.10 – Финансы, денежное обращение и кредитДИССЕРТАЦИЯна соискание ученой степенидоктора экономических наукНаучный консультант:доктор экономических наук, профессорФедотова Марина АлексеевнаМосква – 20162ОГЛАВЛЕНИЕВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………….....
4ГЛАВА 1 «СОБСТВЕННОСТЬ» КАК БАЗИСНАЯ КАТЕГОРИЯ ОЦЕНОЧНОЙДЕЯТЕЛЬНОСТИ……………………………………...................... ……………….. 2241.1 Эволюционный анализ современных теорий собственности ........ ………221.2 Классификация объектов собственности, форм собственности и способовреализации права собственности ....................................................................................
401.3 Стоимость объектов собственности и методологические подходы коценке права собственности ............................................................................................ 55Выводы по 1 главе ...................................................................................................
71ГЛАВА 2 СИСТЕМА ОГРАНИЧЕНИЙ И ОБРЕМЕНЕНИЙ СОБСТВЕННОСТИ ИИХ ВЛИЯНИЕ НА СТОИМОСТЬ...………………………………………………... 752.1 Сущностные особенности понятий «обременение» и «ограничение» и ихстоимостные аспекты ....................................................................................................... 752.2 Классификация обременений и ограничений и анализ факторов,оказывающихвлияниенастоимостьобъектовсобственностисобременениями……………………………………………………………………….…902.3 Влияние ограничений и обременений на стоимость объектовсобственности….............................................................................................................. 105Выводы по 2 главе .................................................................................................
120ГЛАВА 3 МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СОЗДАНИЯ МНОГОФАКТОРНОЙМОДЕЛИ СТОИМОСТНОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ СОБСТВЕННОСТИ СУЧЕТОМ ИХ ОБРЕМЕНЕНИЯ……...…………………….......……………………1243.1 Собственность в процедурах исполнительного производства инесостоятельности (банкротства) .................................................................................. 1243.2 Методические подходы к установлению взаимосвязи оценочнойдеятельностисисполнительнымпроизводствомиинститутомнесостоятельности……….
............................................................................................. 1373.3 Многофакторная модель стоимостной оценки объектов собственности собременением .................................................................................................................. 153Выводы по 3 главе ................................................................................................. 170ГЛАВА4НАПРАВЛЕНИЯСОВЕРШЕНСТВОВАНИЯМЕХАНИЗМАСТОИМОСТНОЙ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА ДОЛЖНИКА НА ОСНОВЕЗАРУБЕЖНОГО ОПЫТА И РОССИЙСКОЙ ПРАКТИКИ..... ……………………1734.1 Зарубежный опыт организации механизма оценки стоимости имуществадолжника………. .............................................................................................................
1734.2 Проблемы российской практики оценки стоимости имущества должника иметоды их решения………………………………………………………………..1884.3 Анализ российской судебной правоприменительной практики инаправления ее совершенствования в области стоимостной экспертизы………….2073Выводы по 4 главе .................................................................................................
216ГЛАВА 5 РАЗВИТИЕ МЕТОДОЛОГИИ СТОИМОСТНОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВСОБСТВЕННОСТИ С ОБРЕМЕНЕНИЕМ……...…………………………………..2195.1 Совершенствование модели оценки стоимости объектов собственности сучетом обременений ....................................................................................................... 2195.2 Методические рекомендации по стоимостной оценке объектовсобственности с учетом обременений и ограничений ................................................ 2355.3 Обоснование величин дополнительных корректировок при оценкеимущества должника, обремененного арестом ........................................................... 246Выводы по 5 главе .................................................................................................
267ЗАКЛЮЧЕНИЕ ......................... ………………………………………………………….270СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ ................................................................................................. 276ПРИЛОЖЕНИЕ А Методические рекомендации по оценке рыночнойстоимости соразмерной платы за сервитут ..................................................................... 302ПРИЛОЖЕНИЕ Б Исходные данные для расчета корректировки навынужденность продажи ................................................................................................ 324ПРИЛОЖЕНИЕ В Ценообразующиефакторыпоразличнымвидамнедвижимости .................................................................................................................
350ПРИЛОЖЕНИЕ Г Обременения и ограничения в трактовании нормативноправовых актов ................................................................................................................ 354ПРИЛОЖЕНИЕ Д Исходные данные для расчета корректировки намакроэкономическое окружение ................................................................................... 357ПРИЛОЖЕНИЕ Е Анализ судебной практики в отношении дел пооспариванию сделок ....................................................................................................... 362ПРИЛОЖЕНИЕ Ж Виды обременений и ограничений и их влияние настоимость .........................................................................................................................
368ПРИЛОЖЕНИЕ И Зависимость вида определяемой стоимости от целей и задачоценки и вида обременения или ограничения ............................................................. 383ПРИЛОЖЕНИЕ К Положительные моменты из опыта зарубежных странприменительно к российской действительности …………………………………...3934ВВЕДЕНИЕАктуальность темы исследования. Практика показывает, что в таких сферахфинансово-экономического сектора, как: залоговая деятельность, исполнительноепроизводство,банкротство,происходитнедооценкаобъектовсобственности,вследствие чего интересы и права инвесторов, собственников, взыскателейимущества и иных субъектов указанных отношений оказываются незащищенными,что становится одним из главных факторов, влияющих на отток финансовых ресурсовв этих сегментах. Данные факты послужили предпосылкой необходимостипроведенияисследования,ориентированногонасовершенствованиеметодологического инструментария при оценке объектов собственности с учетомобременений и ограничений, поскольку именно объекты подобного рода выступают вроли ключевых элементов отношений между субъектами в указанных выше областяхфинансово-экономического сектора.
В условиях рыночной экономики проблемыопределения стоимости объектов собственности оказывают существенное влияние науровень капитализации компании. Однако существующая методология, а такжеметоды оценки стоимости объектов собственности не учитывают особенностиразличных сегментов рынка, один из которых связан с объектами собственности,имеющих обременения различного характера (находящиеся в процедуре конкурсногопроизводства, банкротства, в процессе исполнительного производства). Этот сегментрынка имеет свои специфические (особые) условия функционирования и ограниченияв пользовании, а также иных субъектов (покупателей и продавцов).В рамках исполнительного производства очень большое влияние на стоимостьоказывает связанность активов.
В частности, при реализации части имущества,входящего в имущественный комплекс, происходит обесценение оставшегося послереализации имущества, что не обеспечивает стоимостного прироста финансовыхресурсов в рамках исполнительного производства. Так, по данным Федеральнойслужбы судебных приставов, отношение стоимости реализованного имущества ипереданного взыскателям, к общей сумме, взысканной судебными приставамиисполнителями (за исключением суммы, добровольно перечисленной должниками)имеет тенденцию к росту и составляет по годам: с 4,4% в 2010 г.
до 31,4% в 2015 г.В условиях роста количества должников и увеличения непрофильных активов вбанковском секторе оценка залогового имущества является одним из факторовразвития кредитования, повышения качества кредитных портфелей, эффективности5взыскания задолженности. При обесценении залогов растет количество проблемныхбанков, которые, в свою очередь, пытаются при оценке залогов использоватьпонижающие коэффициенты к рыночной стоимости имущества.
Существующиеметодики оценки объектов собственности позволяют только распределять средства,имеющиеся у должника или вырученные от продажи его имущества, на погашениекредиторской задолженности и определять долю погашения в стоимостномвыражении. Наличие унифицированной общепринятой и доступной методики оценкиобъектов собственности в качестве приложения к кредитному договору позволило бызначительно снизить издержки на оспаривание стоимости обремененного имуществав процессе судопроизводства.Методологический инструментарий оценки имущества с обременениемнеобходим:- в отношении предприятий-банкротов, а также для минимизации рисков попреднамеренному банкротству хозяйствующих субъектов.
Именно при недооценкестоимостиосуществляютсяпреднамеренныеирейдерскиефиктивныезахватыбанкротстваорганизаций,экономическиатакжеустойчивыххозяйствующих субъектов. В своем выступлении 18 апреля 2016 года ПредседательСчетной палаты Российской Федерации Голикова Т.А. акцентировала внимание натом, что в случае эффективной реализации методики по оценке рыночной стоимостиимущества предприятий-банкротов, государство сможет сократить дефицит бюджетаи направить высвобожденные бюджетные средства на выполнение социальнозначимых программ развития экономики;- согласно национальному докладу «О ходе и результатах реализации в 2014году государственной программы развития сельского хозяйства и регулированиярынков сельскохозяйственной продукции сырья и продовольствия на 2013 – 2020годы»дляреализацииактивнойполитикигосударствапоразвитиюагропромышленного комплекса (повышению финансовой устойчивости организаций,устойчивому развитию сельских территорий, воспроизводству и повышениюэффективности использования в сельском хозяйстве земельных ресурсов) [25], врезультате которой будет расти количество, как собственников земли, так иарендаторов на условиях долгосрочной аренды.
Как следствие, будет развиватьсяпроцесс кредитования, появятся залоги в качестве объектов собственности ссоответствующим обременением, которые будут формировать свой сегмент рынка иновый класс собственников;6- в условиях государственной политики стимулирования импортозамещения,что также связано с интенсивным кредитованием, залогами имущества, увеличениемдоли активов с обременением;- в связи с международными санкциями, выступающими как элементнеоформленного обременения, влияющего на стоимость объектов собственности, атакже проблемами, связанными с владением, пользованием и распоряжениемсобственностью в республике Крым (наличием де-факто ограничений в оборотеобъектов собственности).Отсутствиеметодологическихоснов,связанныхсоценкойобъектовсобственности с обременениями, ведет к искажению их стоимости, как базиснойкатегории оценочной деятельности, направленной на защиту интересов государства,обеспечение его стабильного финансово-экономического развития.Все это приводит к настоящей научной проблеме - разработке методологииоценки объектов собственности с учетом обременений как обособленном сегментерынка с особыми условиями функционирования и ограничениями, а такженеобходимости разработки федерального стандарта оценки имущества должника, чтои предопределяет актуальность диссертационного исследования.Степень разработанности проблемы.
В силу многогранности объектовоценкидиссертационное исследованиеносит межпредметныйхарактер, чтопотребовало проанализировать научные достижения зарубежных и отечественныхученых в области экономики и финансов.Предметом исследования в XVIII – XIX вв. философов, историков,экономистов,юристов,политиковиполитологовтаких,вчастностиР.Капелюшникова, Р.Коуза, И.Лакатошу, К.Маркса, А.Оноре, А.Смита, Ф.Энгельса,Д.Юма и др. являлись сущность собственности, отношения собственности, правособственности, институт собственности. В соответствии с институциональноймоделью собственность отражается в развивающейся социальной системе и ееинституциональной(нормативной)составляющей,аосновусобственностипредставляет человек социальный (общественный).
Характеристики
Тип файла PDF
PDF-формат наиболее широко используется для просмотра любого типа файлов на любом устройстве. В него можно сохранить документ, таблицы, презентацию, текст, чертежи, вычисления, графики и всё остальное, что можно показать на экране любого устройства. Именно его лучше всего использовать для печати.
Например, если Вам нужно распечатать чертёж из автокада, Вы сохраните чертёж на флешку, но будет ли автокад в пункте печати? А если будет, то нужная версия с нужными библиотеками? Именно для этого и нужен формат PDF - в нём точно будет показано верно вне зависимости от того, в какой программе создали PDF-файл и есть ли нужная программа для его просмотра.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
