Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 5
Текст из файла (страница 5)
Стоит отметить, что в период экономического кризисастоимость недвижимости не соответствует рыночной, то есть требуется определениевида стоимости, отличного от рыночной, в связи с чем используются предложения порасчету скидки на макроэкономическое окружение, расчет которой зависит от виданедвижимости и соответствующего макроэкономического показателя. Выводы иосновные положения диссертации используются для выработки стратегии приреализации имущества должников и определении величины первоначального взносапри ипотечном кредитовании с учетом возможной корректировки стоимости залога врезультате банкротства потенциального заемщика, а также в работе департаментаоценки ООО «Контрол» при определении стоимости недвижимого имущества; в практическойдеятельностиКонсалтинговой группы Докар (ООО«Аудиторская фирма «ДОКА+Р). Общество использовало предложения докторантапо оценке имущества, обремененного залогом, и имущества должников в процедуребанкротства, а также рекомендации докторанта по текущей переоценке залоговогоимущества.
Выводы и основные положения диссертации позволили корректноотразить и обосновать определение выручки, сформированной банком прикредитовании под залог. Актуальность предложенных материалов обоснована тем,чтоучитываетсявозможнаякорректировкастоимостизалогаврезультатеадвокатовг.Москвыбанкротства потенциального заемщика; впрактическойдеятельностиКоллегии«Межтерриториальная» в части разграничения терминов «обременение правасобственности» и «ограничение права собственности», классификации обременений иограниченийпосоответствующимклассификационнымпризнакам,атакжеопределение стоимостных аспектов обременений и ограничений.
Выводы и основныеположения диссертационного исследования позволили в рамках гражданских иарбитражных процессов более четко сформулировать позиции защиты в частинетождественности терминов «ограничения» и «обременения», определить сумму21ущерба или упущенную выгоду для клиента от влияния обременения илиограничения на стоимость имущества более точно и в минимальные сроки, а такжедало возможность количественно оценить возможность снятия соответствующеговида обременения или ограничения, что положительно сказалось на репутацииколлегии адвокатов.Материалы диссертации используются кафедрой «Оценка и управлениесобственностью» ФГОБУ ВО «Финансовый университет при ПравительствеРоссийской Федерации» в преподавании следующих учебных дисциплин: «Оценкастоимости бизнеса», «Современные модели, технологии и методы стоимостнойоценки», «Оценка финансовых активов и современная портфельная теория», «Оценкафинансовых активов», «Оценка стоимости недвижимости».Внедрениерезультатовисследованияподтвержденосоответствующимидокументами.Публикации.
Основные положения и результаты исследования опубликованыв 21 работе общим объемом 102,29 п.л. (авторский объем - 54,46 п.л.), в том числедвух авторских монографиях объемом 27,5 п.л., одной коллективной монографииобщим объемом 16,5 п.л. (авторский объем - 5,5 п.л.) и 15 статьях общим объемом10,51 п.л. (авторский объем - 9,53 п.л.) в рецензируемых научных изданиях,определенных ВАК при Минобрнауки России.Структура и объем диссертации. Структура работы определена логикойанализа взаимосвязанных аспектов изучаемого предмета и совокупностью решаемыхзадач.Диссертация состоит из введения, пяти глав, заключения, списка литературы,включающего 276 наименования, а также 9 приложений. Основной текст диссертацииизложен на 275 страницах, включает 22 рисунка, 37 таблиц.22ГЛАВА1«СОБСТВЕННОСТЬ»КАКБАЗИСНАЯКАТЕГОРИЯОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ1.1Эволюционный анализ современных теорий собственностиСобственность составляет основу деятельности всех хозяйственных систем ивсегда была предметом изучения как российских, так и зарубежных ученых.
Онавыступает как категория, обладающая множеством свойств, признаков и качеств,выражается в многообразных формах, что дает основание ей быть объектом анализаразличных областей научных знаний.Существуютдвеосновныефилософскиеконцепциисобственности:индивидуалистическая доктрина и общественная теория собственности. В том случае,когда человек представляет собой эгоистичное существо, а препятствием дляувеличения общественного богатства является неравенство в праве собственности наблага, речь идет о рациональной теории общества, которая является основой дляклассической экономической теории и составляет сущность доктрины естественногоправа.
Согласно указанной концепции, Д.Юм приводит три главных естественныхзакона, которые лежат в основе благополучия общества и его безопасности: 1)стабильность владения; 2) передача собственности с помощью согласия; 3)исполнение обещаний [166]. Приверженцы общественной концепции собственностиутверждают, что предустановленное спокойствие общества является не более чемиллюзией. Сторонники общественной теории собственности считают, что в основенепрерывного конфликта интересов лежит индивидуализм, в связи с этим, надлежитстремиться к тому, чтобы собственность выполняла не только индивидуалистические,но и общественные функции. Поскольку в мире существуют материальные объекты ивещи, необходимо регулировать отношения между людьми касательно присвоения ипользования этими вещами. Неоспоримым является фактор редкости в мире,существованиякоторогоподтверждаютсанкционированныеповеденческиеотношения (примером этому может служить спецификация прав собственности средииндивидов).
На протяжении многих лет остается вопрос, и не прекращаются дебаты отом, должна ли в собственности (включая собственность на землю) преобладатьбольше частная (индивидуалистическая) или общественная (коллективная) черта. Внастоящее время противостояние между приверженцами концепций частной и23общественнойсобственностипроисходитвразличныхформах.Автордиссертационного исследования является сторонником общественной (коллективной)теории собственности, поскольку приходит к выводу, что частная собственность всвоей социальной ипостаси в качестве капитала исключает право других не только наопределенные предметы, входящие в ее состав, но и на всю собственность в целом.
Сдругой стороны, рассматривая данный вопрос с позиции прав на объекты (любогоправа из пучка 11 обязательных прав А.Оноре), возникающие в ходе отношенийсобственности, при оценке прав на объекты собственности наиболее рациональноиспользование индивидуалистической (частной) концепции [216]. Каждый объектсобственности по-своему уникален и имеет свои особенности и характерные черты,что подчеркивает свойства индивидуальности объекта собственности.
Ввиду того, чтов рамках стоимостной оценки рассматриваются все количественные и качественныехарактеристики объекта собственности, неоспоримым является приоритет в данномразрезе именно индивидуалистической (частной) концепции собственности.Нововведение, внесенное К.Марксом в классическую схему собственности,которая была рассмотрена в римском праве (в зависимости от предоставляемыхполномочий – владения, пользования, распоряжения), было сопряжено с введениемеще одного понятия – отношений присвоения касательно средств и результатовпроизводства [168].
Этим понятие собственности обретало экономический мотив вкачестве основного (отношения собственности, возникающие в сфере производства),но помимо того обособлялся и социально-классовый аспект ввиду концентрации впроцессе присвоения средств и результатов производства его носителем в егоэкономических интересах.На основании исторического развития представлений сущности собственностивыделяют3основныхметодологическихподходакпониманиюсущностисобственности: эгалитарный (субъективно-правовой), эгалитарно-социальный исоциальный (объективно-правовой) [111].Первый подход находится в рамках, так называемой, классической моделипознания (познавательной модели) экономического поведения, в основе которойлежит принцип методологического индивидуализма. Второй подход связан снеоклассической моделью познания, в основе которой – принцип ограниченногометодологическогоиндивидуализма.Третийподходнаходитсяврамкахинституциональной модели, в основе которой – принцип методологическогоколлективизма.
Неоинституциональную концепцию в рамках методологическогоподходавозможнорассматриватьчерезпризмунеоклассическойи24институциональной моделей. От институционализма неоинституционализм перенялпринцип методологического коллективизма, а от неклассической модели-эгалитарно-социальный подход к сущности собственности. Эти подходы являютсялогическим развитием и дополнением друг друга.
В каждом из них собственностьрассматривается через призму определенных отношений института, регулирующегоэти отношения.Классическая модель основывается на том, что сущность собственностипроявляется в природе вещей. Основу собственности представляют вещь, вещноеправо.Вещноеправопредставляетсобойгражданскоеправо,обладающеепризнаками субъективности и дающее возможность его обладателю своиминепосредственнымидействиямиполучатьиндивидуально-определенной вещи (вещивыгодныекаксвойстватаковой),дляизсамойтого,чтобыудовлетворить свой интерес. Собственность здесь выступает как внутренний атрибутвещи или внешний атрибут проявления Бога или абсолютной идеи.
Этот взглядотражен в римском праве собственности, которое считало главным толькосубъективное отношение к вещам как к своим, они охранялись законом. Следуетотметить, что классические отношения собственности заключаются в предоставлениирабочим средств производства их собственником для пользования, из этого следует,что право пользования является первым определившимся правом из пучка 11обязательных прав А.Оноре [216, c. 113].
Появление частной собственности насредствапроизводстваиприбавочногопродуктаприводиткпоявлениюэкономического неравенства. Данная тенденция подтверждает взгляды автора о том,чтонаиболеерациональнаобщественнаядоктринасобственности,чеминдивидуалистическая.Характерной чертой классической теории собственности явилось появлениечастной собственности на средства производства. В дальнейшем эти взглядыразвивались представителями школы естественного права, основанные на принципе,что гарантии и защита личной свободы и частной собственности осуществляютсячерез заключение общественного договора, лежащего в основе происхождениягосударства. Согласно данной концепции, собственность – атрибут личности.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
