Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 51
Текст из файла (страница 51)
Ниже автором исследования выделяются иныекорректировки.Корректировка на дополнительные организационные и правовые риски,связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество. Среди дополнительныхрисков можно отметить обременения (например, аренда в пользу третьих лиц, залог).В случае, если объект находится в аренде, то в договоре аренды должны бытьпрописаны условия расторжения договора. Величина денежных расходов, которуюпонесет сторона, изъявшая имущество должника (взыскатель, кредитор), будетявляться абсолютным значением корректировки на обременение. В случае, еслидоговором не предусмотрено расторжение, то расчет корректировки будетпроизводиться на основе расчета упущенной выгоды (потери доходности отиспользования объекта), которую несет арендатор объекта.
В случае, если неизвестнобудет или нет объект подвержен каким-либо рискам, связанным с регистрацией правна недвижимое имущество, корректировка может быть рассчитана математическимиметодамисучетомтеориивероятности.Инымисловами,необходимопроанализировать рынок оцениваемого объекта недвижимого имущества, егонормативно-правовую базу, степень защиты потенциального покупателя, а затемвыявить риски, связанные с регистрацией права собственности, свойственныеконкретному оцениваемому объекту недвижимого имущества.
Затем, как вариант,проставляются баллы от 1 до 10 (где 1 - низкая вероятность риска, 10 – критическаявероятность риска, риск возникновения велик), далее на основе мониторинга237статистических данных по данному объекту с применением вероятностного анализарассчитываетсяотносительнаяпоправканариск.Такимобразом,даннаякорректировка может быть рассчитана двумя способами: математическим иэкспертным.Затратный подход к оценке земельных участков неприменим в принципе,поскольку земля является невоспроизводимым ресурсом.
Следовательно, подсчитатьзатраты на его «создание» невозможно.Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная идоступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Вэтом случае наиболее распространен в применении метод парных продаж.Предположим, что все четыре участка имеют одинаковые размер и конфигурацию, атакже, что только участок №2 имеет рельеф, подходящий для вида правапользования, необходимого для собственника участка №1. Так как участок №1обесценивается без доступа к дорогам общего пользования, собственник участка №2,обладающий монополией, должен иметь право на получение от собственника участка№1 премии с цены, которую участок №1 мог бы иметь при наличии доступа. Крометого, собственник участка №1 не может диктовать свои условия.
Таким образом, укаждого из двух владельцев земли имеется монополия в отношении другого.Предположим, что юридические и сопутствующие расходы на обеспечение правапользования составляют $ 2 000, тогда со стороны собственника участка №1 будетразумным заплатить собственнику участка №2 сумму менее $ 21 000. Если мыпредположим,чтостоимостьнепригодностиправапользования(возможно,расположение на части обремененного сервитутом участка №2 дома или другогообъекта капитального строительства собственника №2) является номинальной, мыможем рассчитать совместный излишек как цену резервирования собственникаучастка №1 (максимальная цена, которую собственник участка №1 хотел бызаплатить в добровольной сделке). Если цена резервирования собственника участка№1 составляет $ 21 000, а собственника участка №2 – $ 1 000, то излишек,образующийся в результате сотрудничества, равен $ 20 000. При добровольнойсделке, в которой обе стороны действовали в своих интересах и не имели необычнойвозможности диктовать свои условия, экономическая теория позволяет намобоснованно ожидать равновесия, в котором $ 10 000, представляющие половинусовместного излишка, добавляются к более низкой цене резервирования [85, с.149].238Однако не всегда возможно найти объекты-аналоги для оцениваемого объекта,поэтому в отсутствие достаточного количества аналогов, рыночная стоимость правапользования сервитутом может быть неточной.Опираясь на исследование автора в главе 2, были систематизированы видыограничений и обременений исходя из целей и задач оценки, вида определяемойстоимости, а также условий применения, что нашло свое отражение в приложении И[85, с.241-251].Таким образом, в результате проведенного исследования автор пришел кследующим выводам:а) определение рыночной стоимости характерно для таких видов обременений /ограничений, как: ипотека, доверительное управление, рента, аренда, арест, праватребования, предъявляемые в судебном порядке, решения об изъятии земельногоучастка, публичные сервитуты, частные сервитуты, особые условия использованияземельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных и санитарнозащитных зонах, особые условия охраны окружающей среды, в том числе животногои растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологическихобъектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путеймиграции диких животных, сделки с отложенным исполнением с акциями,резервирование земель, специальный вид ограничения, концессионное соглашение,иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗКРФ и ГК РФ, иными федеральными законами;б) определение ликвидационной стоимости характерно для таких видовобременений / ограничений, как: ипотека, арест, права требования, предъявляемые всудебном порядке, публичные сервитуты;в) определение инвестиционной стоимости характерно для таких видовобременений / ограничений, как: доверительное управление, особые условияиспользования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранныхи санитарно-защитных зонах, специальный вид ограничения, концессионноесоглашение.Задачи оценки, применяемые корректировки и условия применения / влияниена стоимость по каждому из обременений и ограничений отражено в приложении Инастоящего исследования.В рамках диссертационного исследования автором предложена оценкастоимости снятия указанных видов обременения.239Исследуемвозможностьстоимостнойоценкипоснятиютакогообременения/ограничения, как сервитут.
При определении стоимости объектасобственности, обремененного сервитутом, предложено оценить альтернативныйвариант возможности снятия обременения в виде сервитута путем его реформации.Автор приводит несколько вариантов по определению затрат на устранение/отменусервитута:В качестве одного из вариантов предлагается следующая ситуация: послесмерти собственника земельный участком с жилым домом поделен между пятьюнаследниками поровну. Канализационный колодец находится на земельном участкеодного из наследников. В судебном порядке был наложен сервитут на участокнаследника с колодцем. Для снятия обременения остальным собственником виндивидуальном порядке необходимо вести канализационную трубу за пределыземельного участка с последующим присоединением к имеющимся канализационнымсетям.Для снятия ограничения с земельного участка потребуется произвестиследующие затраты на присоединение к инженерным сетям (выемка грунта,приобретение и прокладка труб, врезка в канализационную сеть населенного пункта,засыпка грунта и восстановление зеленых насаждений/газона населённого пунктакаждого собственника).Второй вариант связан с наличием на земельном участке линий электропередач(ЛЭП),газопроводов,нефтепроводов,ииныхкоммуникаций,требующихиспользование значительных площадей.
Для снятия сервитута необходимо перевестиданные коммуникации на другой (соседний) земельный участок. В данном случаенеобходимо произвести следующие затраты: отключение коммуникаций на времяпроведения работ, оцепление опасной зоны вокруг демонтируемого участка,демонтаж всех элементов конструкции, проверка пригодности для дальнейшегоиспользованиянановомоборудования/материалов,участке,перевозкаприобретениедемонтированногонедостающего/непригодногооборудования/материалов, требуемых для прокладки на новом участке, монтаж,запусккоммуникаций.Такжеследуетотметитьнеобходимостьпересчетасоразмерной платы за сервитут для нового участка.Стоимость затрат по переносу ЛЭП при согласовании с государственнымиорганизациями может быть необоснованно завышена на величину устранениядефектов (вследствие ошибок строительства, ошибок эксплуатации), реконструкции,которые не имеют отношения к переносу сервитута.
Такое удорожание может240составлять до 40% стоимости, что заведомо делает перенос сервитута невыгодным[85].При этом следует учитывать затраты на демонтаж оборудования, которыедифференцируются по характеристикам оборудования, стоимости выполняемыхработподемонтажу,атакжеотвозможностидальнейшейэксплуатацииоборудования.Расчетстоимостидемонтажарассматриваемогооборудованияможетпроводиться в соответствии с «Указаниями по применению федеральных единичныхрасценок на монтаж оборудования» - МДС 81-37.2004.В соответствии с указанным порядком статьи затрат на демонтаж оборудованияследует определять, используя усредненные коэффициенты, рассчитанные на основесуммы затрат на оплату труда, эксплуатации машин, без использования стоимостиматериальных ресурсов [85, с.152].В случае необходимости переноса сервитута трубопровода необходимо, преждевсего, узнать номинальный срок эксплуатации с тем, чтобы выявить возможность егореэксплуатации.
В случае присутствия коррозии её уничтожение невозможно, итрубопровод подлежит утилизации [256].Прирасчетеквалифицированныхпоследующейдемонтажатрубопроводаспециалистов,эксплуатацииилиучитываетсястоимостьжестоимостьтрубпристоимостьуслугвозможностиутилизируемоголома.ихПривозможности повторного использования труб следует также сохранять арматуру икрепежи. В случае утилизации труб в стоимость входит их разрезка и грузоваяперевозка к пункту приёма лома.Перенос волоконно-оптической линии связи. В случае необходимости переносакоммуникаций, линий связи со столбов необходимо учитывать затраты напользование кабельной канализацией, принадлежащую третьим лицам, которые могутв разы превышать плату за подвес кабеля.Третий вариант рассматривает сервитут на общее строение на участкесобственников граничащих участков. Стоимость снятия сервитута в данном случаеравна стоимости строения (части строения при совместном владении строением).
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
