Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 46

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 46)

Это говорит о том, что опять будет возникать путаница в выбореэксперта со стороны органов, назначающих экспертизу [13].Втораяпроблема.Отчетобоценке,выполненныйспециалистом,–доказательство по делу. Заключение эксперта в рамках оценочно-стоимостнойэкспертизы в арбитражном процессе не является Отчетом об оценке, в противномслучае, нарушается процессуальная форма Заключения эксперта. Иногда участникисудебного процесса предоставляют судам экспертизу оценочных организаций, неназначенныхнепосредственносудоминеимеющихсоответствующуюквалификацию, а также требования, которые устанавливаются непосредственно кэкспертам, и судья это рассматривает и на основании этого принимает решение,нарушая процессуальную форму Заключения эксперта.Итак,рассмотримвышесказанноеболееподробно.Отчетобоценкевыполняется в соответствии с требованиями федерального закона «Об оценочнойдеятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г.

и федеральныхстандартов оценки, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ (ФСО №1, ФСО№2, ФСО №3).В качестве примера в таблице 4.9 ниже можно привести результаты проверкисоблюдения требований к отчету об оценке.Таблица 4.9 - Содержание требований к отчету об оценкеСодержание требований к отчету об оценкеДата определения стоимости объекта оценки (ФЗ-135, ст.

11).Дата составления и порядковый номер отчета (ФЗ-135, ст. 11).Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки (ФЗ-135, ст. 9, 11)Основные факты и выводы, в том числе:общая информация, идентифицирующая объект оценки (ФЗ-135, ст. 5; ФСО № 3, п.8(а)).результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке (ФСО № 3,п.8(а)).итоговая величина стоимости объекта оценки (ФСО № 3, п.8(а)).Задание на оценку в соответствии с требованиями ФСО (ФСО №3, п.8 (б))213Продолжение таблицы 4.9Сведения о Заказчике (ФСО № 3, п.8(в)).Сведения об Оценщике (ФСО № 3, п.8(в)).Допущения и ограничительные условия, используемые оценщиком при проведении оценки(ФЗ-135, ст. 11; ФСО № 3, п.8(г)).Цели и задачи оценки (ФЗ-135, ст. 11, ФСО №2, п.3).Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения (ФЗ135, ст. 11; ФСО №2, п.4).Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки,обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки (ФЗ-135,ст.

11; ФСО №3, п. 8д).Критерии установления видов стоимости объекта оценки, не оговоренных в ФСО №2 (ФЗ135, ст. 11).Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указаниемисточников их получения (ФЗ-135, ст. 11).Перечень документов, использованных оценщиком и устанавливающие количественные икачественные характеристики объекта оценки (ФСО № 3, п.8е).Иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полнотыотражения примененных им подходов и методов расчета стоимости конкретного объектаоценки (135-ФЗ, ст.11, (при наличии).Последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, атакже ограничения и пределы применения полученного результата (ФЗ-135, ст.

11).Точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащегоюридическому лицу, реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данногообъекта оценки (ФЗ-135, ст. 11; ФСО №3, п. 8е).Анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихсянепосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость (ФСО № 3, п.8(ж)).Описание процесса оценки объекта с обоснованием критериев выбора методов в рамкахзатратного подхода или отказа от применения таковых (ФСО №1 п.23, ФСО № 3, п.8(з)).Описание процесса оценки объекта с обоснованием критериев выбора методов в рамкахсравнительного подхода или отказа от применения таковых (ФСО № 1 п.22; ФСО № 3,п.8(з)).Описание процесса оценки объекта с обоснованием критериев выбора методов в рамкахдоходного подхода или отказа от применения таковых (ФСО №1 п.21, ФСО № 3, п.8(з)).Согласование результатов (ФСО № 3, п.8(и)).Приложение к отчету об оценке обязано содержать копии документов, которые былииспользованы оценщиком и которые устанавливают количественные и качественныехарактеристики объекта оценки, в том числе и в части правоустанавливающих иправоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации,заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при ихналичии) (ФСО № 3, п.9).214Продолжение таблицы 4.9Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками,которые провели оценку, скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик илиоценщики заключили трудовой договор (ФЗ-135, ст.

11, ФСО № 3, п.6).По результатам пунктов Раздела III:соблюдение оценщиком принципов: существенности; обоснованности; однозначности;проверяемости и достаточности (ФСО №3, п.4).Источник: составлено автором на основе источника [83]Заключение эксперта имеет строго определенную процессуальную форму(ошибочно, когда эксперт, назначенный судом, предоставляет вместо Заключенияэксперта Отчет об оценке).Предмет судебной стоимостной экспертизы – это устанавливаемые на основеспециальных знаний в области оценочной деятельности фактические данные поуголовным, гражданским делам, рассматриваемым как в судах общей юрисдикции,так и в арбитражных судах, а также делам об административных правонарушениях остоимости объектов учета, к которым относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имуществоопределенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельныевещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательствомРоссийской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.Как видно из приведенных выше данных, эксперта, в отличии от специалистаоценщика, не обязывают следовать обязательным подходам: сравнительному,доходному и затратному при определении стоимости объектов собственности.Посколькусуд,назначившийстоимостнуюэкспертизу,приналичииужеприложенного к материалам дела отчета об оценке, при вынесении решения приметво внимание только результаты стоимостной экспертизы, которая, как уже былоупомянуто выше, в соответствии с законодательством не обязана следоватьоценочным подходам при определении стоимости, произойдет ложное формированиестоимости обремененного объекта собственности.

Поэтому необходимо дополнитьсуществующеезаконодательствообоценочнойдеятельностинормами,определяющими состав и структуру непосредственно заключения эксперта о215стоимости, с указанием круга подходов и методов, доступных эксперту дляопределения стоимости объектов собственности.Третья проблема заключается в различии задач судебной экспертизы и задачоценки. Задачи судебной экспертизы рассмотрены в данном параграфе выше.

Кзадачам оценки можно отнести следующие:а) заключение договора на оказание оценочных услуг, и, являющегося егонеотъемлемой частью, задания на оценку;б) сбор и анализ информации, которая является необходимой для проведенияоценки;в) выбор подходов и методов, в рамках проведения оценки, а такжеобоснованияотказаотиспользованиятехилииныхподходов/методов,осуществление расчетов на основе выбранных методов;г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке иопределение итоговой величины стоимости объекта оценки;д) составление отчета об оценкеВ отчете об оценке в соответствии с ФСО №3 «Требования к отчету об оценке»должен содержаться такой обязательный раздел, как допущения и ограничительныеусловия, использованные при проведении оценки. Проведя анализ, свыше 10 000отчетов об оценке, нами установлено, что оценщики в данном разделе отмечаютследующее: «все расчеты, заключения и выводы сделаны нами на основании достовернойинформации из источников открытого доступа, однако оценщики не могутгарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указанисточник информации», «мы не проводили экспертизы правоустанавливающих документов на объектоценки и не несем ответственности за обстоятельства юридического характера,связанные с объектом оценки.

Характеристики

Список файлов диссертации