Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 42
Текст из файла (страница 42)
В 2009 г. в УФССП по Тульской области имелась практика определениярыночной стоимости арестованного движимого имущества с учетом «поправочных»191коэффициентов, уменьшающих конечную стоимость на 20–30%. При определенииразмера«поправочных»возникающиеприкоэффициентовпринудительнойспециалистамипродажеиучитывалисьвлияющиенариски,мотивациюпотенциальных покупателей. Такие риски могут возникнуть в связи с:судебной отменой исполнительного документа;признанием публичных торгов несостоявшимися (по разным причинам);потерей коммерческой привлекательности по причине противодействиядолжника (собственника имущества) принудительной реализации;неточностью оценки из-за недостатка информации по объекту оценки.Применять «поправочные» коэффициенты на недвижимость специалисты несчитали возможным из-за того, что все недвижимое имущество являетсявысоколиквидным, и наличие рисков, указанных выше, не может повлиять напокупательскийспрос.Соответственно,статистикареализациинедвижимогоимущества такова, что из 15 объектов недвижимого имущества, оцененного ипереданного на реализацию в 2009 году, реализован лишь 1 объект (а имущество, длякоторого применялась поправка, находило своего покупателя еще на первом этапереализации.
В частности, из переданных на реализацию автотранспортных средств,реализованными оказались 53,5%).2. Проанализировав отчеты об оценке рыночной стоимости арестованногоимущества, можно встретить интуитивные, со стороны специалистов-оценщиков,поправки к рыночной стоимости в диапазоне от 0,1 до 0,3 (10 - 30% от рыночнойстоимости), из-за чего торги признаются несостоявшимися. Психологическиоценщики боятся принимать данный показатель большим по причине затруднения егообоснования. В то время как анализ статистики проведения аукционов по объектамнедвижимости и личный опыт работы автора исследования показывают, чтокорректировочная поправка на вынужденность продажи колеблется, в среднем, вдиапазоне от 0,3 до 0,5, а иногда достигает и 0,8. В качестве доказательства размераскидки на вынужденность продажи при принудительной продаже имуществадолжника автор диссертационного исследования провел анализ сделок по аукционамразличного арестованного имущества должников и имущества банкротов в период2015 – 2016 гг.
Целесообразно разделить имущество на три категории: 1.арестованное недвижимое имущество, 2. арестованное движимое имущество, 3.имущество предприятия, находящегося в процедуре банкротства, и рассмотреть ихотдельно для более точных расчетов корректировки. Для определения коэффициента192вынужденности продажи имущества должника необходимо сравнить и рассчитатьотношение стоимости имущества, выкупленного на торгах, к стоимости аналогичногоимущества, реализуемого на открытом рынке. Указанные данные приводятся вприложении Б.
Получив средний процент отношения цены сделки имуществадолжника к рыночной стоимости аналогичного имущества, необходимо рассчитатькорректировочную поправку на вынужденность продажи, как среднее значениеполученных результатов. Расчет среднего коэффициента на вынужденность продажиприведен в таблице 4.5.Таблица 4.5 - Расчет среднего коэффициента на вынужденность продажиПоказательСредний процент отношения цены сделки арестованногонедвижимого имущества к рыночной стоимостиСредний процент отношения цены сделки арестованногодвижимого имущества к рыночной стоимостиСредний процент отношения цены сделки имуществапредприятия-банкрота к рыночной стоимостиКорректировочная поправка на вынужденность продажиПолученное значение, %50544549Источник: составлено автором.Таким образом, в среднем корректировочная поправка на вынужденностьпродажи имущества должника составляет 50% или 0,5.3.
Некоторые компании (ООО «Центр оценки собственности «МОРФ», ООО«Контрол», ЗАО «Агентство прямых инвестиций», Национальная ассоциацияэкспертов по экономической безопасности» и др.) предлагают рассчитать поправку крыночной стоимости арестованного имущества экспертно на основании таблицы 4.6,приведенной ниже:Таблица 4.6- Поправки к рыночной стоимости арестованного имуществаТип риска вынужденной продажиРанг риска0,10,2Риск от способа продажи: торги для недвижимостиилипродажанакомиссионныхначалахиногоимуществаРиск от срока продажи: от 2-х до 18-ти месяцевРиск инвестирования в связи с судебной отменой0,310,4-0,5-0,6-0,7-0,8--1-----1----193Продолжение таблицы 4.6Риск инвестирования в связи с потерейкоммерческой привлекательности попричине противодействия должникасобственника объекта оценкиРиск снижения спросаРискнеточностиоценкииз-занедостатка информации по объектуоценкиКоличество наблюденийВзвешенный итог по рангуСумма по взвешенному итогуКоличество типов рисковКоэффициент вынужденной продажи---1----11-------10,11,860,3010,2-10,3-31,2-00,0-00,0-00,0-00,0-Источник: составлено автором на основе данных [83, с.82].В связи с вышесказанным стоит острая необходимость в разработкеметодических рекомендаций по оценке арестованного имущества и выработкеметодологии оценки имущества, арестованного в процессе исполнительногопроизводства, а, возможно, со временем и введения нового термина «стоимостьарестованного имущества».Российская практика оценки имущества должника в процедуре банкротствасводится к оценке рыночной стоимости непосредственно имущества должника (егоактивов) и оценке прав (требований).На этапе наблюдения результаты оценки используются в следующих целях:обоснование наличия или отсутствия возможности восстановленияплатежеспособности предприятия-должника, выражающееся в определении размеровконкурсной массы и сравнении ее с задолженностью предприятия;определение размеров вкладов в уставный капитал при создании новыхдоходных предприятий на базе несостоятельного предприятия;определениестоимостипредприятия-банкротаприустановлениидостаточности имущества должника для покрытия судебных расходов и расходов навознаграждение арбитражным управляющим.При завершающей стадии процедуры банкротства - конкурсном производствеконкурсный управляющий также привлекает независимого оценщика для оценкиимущества.
В этом случае требуется определение ликвидности активов предприятиядолжника для установления сроков их реализации при расчете общего срока194конкурсногопроизводства,оценкаимущественногокомплексапредприятия-должника для разработки промежуточного ликвидационного баланса.Еслипроводитсяоценкапредприятия-банкротавцеляхопределениязапрашиваемой за предприятие (или долю в нем) цены, то важны следующиеаспекты:цена, по которой предприятие или доля в нем предлагаются на продажу,не должна быть занижена во избежание нанесения прямого имущественного ущербакредиторам предприятия;больший или меньший комплекс проведенных мероприятий по санациитакого предприятия также может повлиять на величину стоимости.В случае же оценки стоимости прав требований суть предлагаемой методикиоценки заключается в прогнозе того, как средства, имеющиеся у должника иливырученные от продажи его имущества, будут распределены на погашениекредиторской задолженности, и какая при этом доля объекта оценки может бытьпогашена.
Рассмотрим эту процедуру более подробно.При вынесении Арбитражным судом Решения о признании должниканесостоятельным (банкротом) открывается конкурсное производство сроком на 6месяцев. В связи с этим погашение задолженности происходит, как отмечалось впредыдущих главах исследования, в рамках процедур, применяемых в деле обанкротстве в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности(банкротстве)» от 26.10.2002 г.
№ 127-ФЗ. Для этого в несколько этапов проводитсяанализ возможности погашения задолженности предприятия в соответствии спорядком погашения требований кредиторов:1. Расчет требований кредиторов;2. Расчет стоимости активов, за счет которых можно погасить требованиякредиторов;3. Сравнение полученных величин требований кредиторов и стоимостиактивов.На первом этапе расчет требований кредиторов в порядке их очередностипредставляется в виде следующей таблице4.7, приведенной ниже, с указаниемстоимости.Таблица 4.7- Очередность удовлетворения требований кредиторовОчередностьТекущие платежи195Продолжение таблицы 4.7I очередьII очередьIII очередьЧасть 1. Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имуществадолжникаЧасть 2.
Требования кредиторовЧасть 3. Требования кредиторов по процентам, начисленным на сумму требованийкредиторов в ходе процедур банкротстваЧасть 4. Требования кредиторов по возмещению убытков в форме упущенной выгоды,взысканию неустоек (штрафов, пеней) и применению иных финансовых санкцийВСЕГО:Источник: составлено автором.На втором этапе при расчете суммы задолженности принимаются данныебухгалтерского баланса, а также данные о задолженности, предоставленныеЗаказчиком Отчета об оценке стоимости прав (требований).Если среди кредиторов (всоответствии с предоставленной расшифровкой кредиторской задолженности)присутствуют аффилированные компании, то данная сумма приравнивается к нулю инеучитываетсявпоследующихрасчетах.Вознаграждениеарбитражномууправляющему рассчитывается исходя из сроков проведения процедур банкротства:на конкурсное производство отводится шесть месяцев с возможностью продленияеще на шесть месяцев.Далее проводится оценка рыночной стоимости активов предприятия должника,которые могут быть использованы для погашения требований кредиторов, сиспользованиемтрехклассическихподходов:доходного,сравнительногоизатратного.
В большинстве случаев правомерным считается отказ от использованиядоходного и сравнительного подходов в связи с тем, что судом предприятие ужепризнано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство, что, всвою очередь, ведет к ликвидации. Основным (единственным) подходом к оценкетакого предприятия становится затратный подход.Процедура оценки стоимости предприятия, находящегося в процедуребанкротства, имеет свои особенности.При оценке стоимости предприятия,находящегося в процедуре конкурсного производства, стоимость обязательствпринимается исходя из сумм, установленных арбитражным судом требованийкредиторов. Поэтому оценка стоимости такого предприятия состоит из расчетарыночной стоимости активов предприятия и вычитания из стоимости активов суммыустановленных требований кредиторов с учетом затрат, связанных с ликвидацией196общества, т.е.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
