Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 37
Текст из файла (страница 37)
Кроме того, в соответствии с ч.8 ст.87Федерального закона № 229-ФЗ цена, по которой специализированная организацияпредлагает имущество покупателям, не может быть меньше стоимости имущества,указанной в постановлении об оценке имущества должника, за исключением случаев,предусмотренных Федеральным законом. В соответствии с ч.1 ст.85 Федеральногозакона № 229-ФЗ оценка имущества должника, на которое обращается взыскание,производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное неустановленозаконодательствомРоссийскойФедерации.Вметодологииисполнительного производства необходимо учесть, что стартовая цена на торгах недолжна быть равна рыночной, необходимо разработать критерии ликвидностиимущества для определения его стоимости для того, чтобы определялась стоимость,отличная от рыночной. Первоначально нужно разработать систему критериевсоотношения вида арестованного имущества и степени его ликвидности, чтобынаиболее вероятно определить какой вид стоимости (рыночную, ликвидационную илиинвестиционную) необходимо определить для арестованного имущества и имуществадолжника.
Таким образом, представляется, что не во всех случаях вынужденныхпродажимуществаопределениюподлежитисключительнорыночнаяилиликвидационная стоимость.10.того, что для наиболее выгодной реализации имущества при первичномразмещении его на торгах требуется обязательная практика внедрения порядкагруппировки лотов (при распродаже имущества предприятия отдельными частями). Вслучае реализации имущественного комплекса крупных масштабов не всегданаиболее эффективным является вариант реализации его, как отдельным комплексом,поскольку даже с учетом того, что арестованное имущество имеет стоимость нижерыночной, для его приобретения требуется значительное количество денежных167средств. Имеет место быть и обратная ситуация, когда наиболее выгодным являетсяпродажа всего объекта в виду наличия неотъемлемых улучшений в видеспециализированногооборудованияилисооружений.Ввидуспорностивышеизложенной ситуации нужно либо ввести необходимость проведения процедурыоценки непосредственно специалистом, который в связи со своим опытом изнаниями, сможет сгруппировать имущество для наиболее выгодной продажи, либоввести теоретико-методологическую основу по данному вопросу непосредственнодля судебных приставов-исполнителей.того, что для избежания споров со стороны должника при оценке11.имущества в процедуре банкротства необходимо определить от чего зависит датаоценки (является ли она датой подачи в суд заявления о признании должникабанкротом,датойпринятиясудомрешенияилиопределенияовведениисоответствующей процедуры, датой инвентаризации имущества или датой осмотраобъектасобственностиспециалистом)изакрепитьеезаоднимизвышеперечисленных событий.
Формализация учета данной информации позволитсовершенствовать процесс оценочной деятельности и обеспечить качество расчетов всоответствии с задачами стоимостной оценки.12.определения рыночной стоимости при процедуре банкротства из-заследующих причин: ограниченность в сроках реализации, принудительный характерпроцедуры,отсутствиеполнойосведомленностисостороныпокупателяоколичественных и качественных характеристиках объекта, продажа имущества неможет рассматриваться в качестве добровольной сделки, так как конкурсныйуправляющий реализует имущество по решению суда. Как следствие, стоимостьтакой сделки принимает черты рыночной и ликвидационной стоимостей, но требуетдополнительного уточнения для формирования наиболее адекватных аналогов врамках многофакторной модели.13.ограниченности сроков продажи, которая не позволяет конкурсномууправляющему реализовать активы по максимально возможной цене.
Необходимозакрепить в законодательстве оптимальные периоды продажи того или иного видаимущества и разработать поправочные коэффициенты к оценке стоимостиарестованного имущества, которые будут учитывать риски, связанные с судебнойотменойисполнительногонесостоявшимися,потерейдокумента,коммерческойпризнаниемпубличныхпривлекательностипоторговпричинепротиводействия должника (собственника имущества), принудительной реализации,неточности оценки из-за недостатка информации по объекту оценки. С точки зрения168стоимостнойоценки,срокэкспозицииобъектов,отличныйоттипичного,существенно изменяет стоимость объекта собственности.
Для наилучшего учетатребований кредиторов необходимо приближать срок реализации к типичномунасколько это возможно.оптимизации работы по оценке арестованного имущества, для чего14.необходимо раз в полгода (срок действия стоимости объекта, определенной в отчетеоб оценке) проводить судебным приставом-исполнителем самим или с учетомпривлечения специалистов анализ среднестатистических цен на различные видыимущества.
Нередко возникает ситуация актуализации отчета об оценке по истечениисрока действия стоимости, указанной в отчете. При проведении актуализациистоимость объекта рассчитывается заново. Поскольку некоторые виды имуществаобладают сроком экспозиции более длительным, чем срок действия стоимости вотчетеобоценке,наиболеерациональнымбудетявлятьсямониторингсреднестатистических цен, в ходе которого является доступным выявление измененияцены арестованного имущества на протяжении полугода с момента определениястоимости.15.созданияалгоритмавзаимодействияприставов-исполнителейссубъектами оценочной деятельности, а также разработки унифицированной методикиоценки арестованного имущества для специалистов-оценщиков с учетом того, чтобыприставы-исполнители обладали навыками проверить полученные результаты дляизбежанияполучениязавышеннойилизаниженнойстоимостиобъектовсобственности.16.устранения существующих противоречий между понятиями «рыночнаяцена» и «рыночная стоимость»; день получения взыскателем присужденных емуденежных средств не может быть датой, на которую производится оценка;определение рыночной стоимости арестованного имущества противоречит условиямее определения Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РоссийскойФедерации» в силу фактора принудительности продажи, фактора ограниченностивремени продажи, фактора ограниченности конкуренции продавцов; между датойоценки арестованного имущества и датой его продажи проходит промежутоквремени, в течение которого разница между рыночной стоимостью и рыночной ценойимущества, которая заложена в природе этих определений, может еще увеличиватьсяза счет конъюнктурных колебаний рынка, ценовой политики организаций и другихфакторов.16917.того, что в существующем виде в Законе об исполнительномпроизводстве предусмотрена уценка имущества, не проданного в течение месяца илина первых торгах по причине отсутствия на него спроса.
Ст.87 и 92 предусматриваютпоэтапное снижение цены на 15 и 25% от первоначальной цены. Данный факторуменьшает роль квалифицированного специалиста и самой процедуры оценки. Сучетом введения поправочных коэффициентов риска и ликвидности арестованногоимущества данное правило следует упразднить. Если имущество не реализуется позаявленной цене на первых торгах или в течение установленного срока, необходимоустановить повторную процедуру переоценки имущества у специалистов.18.утвержденияперечнякритериевограничениявпользованииимуществом, иными словами, возможности извлечения полезных свойств вещи(эксплуатации вещи), что позволит формализовать процесс определения стоимости иобеспечить прозрачность формирования ценообразующих факторов.19.внедрения и последующей регламентации процедуры координации трехструктур: оценщика, компании–реализатора, росиущества, создания и регулярногообновления баз данных по совершенным сделкам с имуществом должников,организации полноценного доступа на объект оценки со стороны судебного приставаисполнителя или конкурсного управляющего специалисту-оценщику20.разработки критериев выбора специалистов с учетом стажа оценки,области специализации, опыта работы в оценке в сфере исполнительногопроизводства и в рамках процедуры банкротства.21.утверждения перечня документов, необходимых специалисту дляпредоставления судебным приставом-исполнителем при процедуре определениястоимости (рыночной, ликвидационной или инвестиционной).
В случае женевозможности предоставить доступ к оцениваемому арестованному имуществу,необходимо создать унифицированные формы количественных и качественныххарактеристик изъятого имущества, чтобы судебный пристав-исполнитель могзаполнить указанные документы.Итак, изложенное выше позволяет снять противоречия в оценке имуществадолжника и учесть специфику в оценке стоимости должника в сегменте институтанесостоятельности и в процессе исполнительного производства, опираясь на факторы,оказывающие влияние на стоимость объектов собственности, имеющих обременение,отраженные в главе 2 настоящего исследования, а также в последующих параграфахдиссертационного исследования разработать методику стоимостной оценки объектов170собственности с обременением и, как следствие, новую методологию стоимостнойоценки объектов собственности с обременением.Выводы по 3 главеПроведенное в третьей главе исследование позволило автору сделать следующиевыводы.Выводы, полученные на основе исследований.1.
Термин «имущество» является собирательным и зависит от содержанияотношений, которые возникают при реализации права собственности. Как правило, вструктуреимуществанематериальныеотносятсядолжникаэлементы.здания,выделяютКсоставуземельныеучастки,материально-вещественныематериально-вещественныхсооружения,машины,иэлементовоборудование,полуфабрикаты, готовые изделия, сырье, а также денежные средства. В рамкахдиссертационного исследования следует разграничить понятия «собственность» и«имущество».
С одной стороны, объектом права собственности (то есть владения,пользования и распоряжения) могут являться только материальные вещи, с другойстороны, это распространяется и на дематериализованные объекты, например,обязательства, ценные бумаги, банковские счета. Объекты права собственностиимеют в современном мире высоких технологий тенденцию к дематериализации иначинают включать, наряду с вещами, ценные бумаги, банковские вклады, патенты, ав широкой трактовке и деловую репутацию. Кроме того, перечень вещных прав, вотличие от обязательственных, имеет закрытый характер и не может включать права,прямо не предусмотренные законом. Расширение этих прав, следовательно, такжеидет по линии обязательственных прав.
Отсюда, вытекает вывод о распространенииконституционного права частной собственности на обязательственные права, включаянаходящиеся на счете в банке денежные средства. Соответственно, различнойоказываетсяинтерпретацияположенийст.35Конституции,вчастности,интерпретация (более узкая или широкая) понятий «имущество и «лишениеимущества».2. В зависимости от различных обстоятельств должник может быть ограничен вправе распоряжения вещью, которое лишает его права собственности на даннуювещь, но ему могут быть оставлены правомочия распоряжения имуществом, не171лишающие его права собственности на вещь. Между тем должник может быть иограничен в любом распоряжении вещью, например, если судебному приставуисполнителю будет заведомо известно, что передача в пользование данной вещивлечет за собой утрату этой вещью своих полезных свойств или лишит ееликвидности.3.
Рынок, на котором обращаются объекты собственности в процессеисполнительного производства и в процедуре несостоятельности (банкротства),сегментирован по определенным признакам: по группам потребителей, продавцов,продуктов, по уровню ограниченности в обороте с возникновением ограничений вправах на собственность должника, по необходимости определения вида стоимости,отличного от рыночной, по условиям, носящих принудительный характер.4. В исполнительном производстве и в процедуре несостоятельности оценщик,как специалист своей отрасли, играет важную роль.Выводы по разработкам и предложениям автора диссертационной работы.1. Порядок перехода права собственности на имущество в исполнительномпроизводстве нужно рассматривать в качестве исключения из общих правил переходаправа собственности. Поэтому утверждение перехода права собственности висполнительном производстве должно осуществляться путем вынесения судебногоопределения.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
