Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 35

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 35)

По отношению суммы баллов подхода кэтой сумме определяется расчетный вес фактора. Расчетные веса округляются так, чтобы сумма равнялась 100%.158 Проводится согласование результатов расчета, проверка полученных данныхи корректировка полученной в ходе оценки стоимости объекта собственности наполученные факторы.Таким образом, полученная степень важности, присущая каждому извыбранных для анализа факторов, принимает либо положительное значение (факторспособствует увеличению стоимости объекта собственности), либо отрицательноезначение (фактор способствует уменьшению стоимости объекта собственности).Полный перечень факторов, влияющих на оценочную стоимость объектовсобственности, можно также сгруппировать следующим образом: Социально-экономические факторы: уровень занятости населения; уровеньдоходов населения, его платежеспособность. Состояние рынка недвижимости: общее состояние рынка недвижимости;характеристика отдельных сегментов рынка. Конструктивно-физическиепараметрыобъекта:параметрыиобщаяплощадь. Географическиефакторы(местоположениеобъекта):транспортнаядоступность; социальная инфраструктура; криминальная обстановка; экологическоесостояниерайона;социальнаярепутациярайона;природно-климатическиеособенности района; характер окружающего типа землепользования; состояниеинженерных сетей и т.д. Юридическиеиправовые характеристики(обременениянаобъект,количество собственников и т.д.).Каждый из факторов влияет на оценочную стоимость объекта собственности всторону ее увеличения или уменьшения.

Однако, следует рассматривать факторы не взастывшем виде, а в динамике, и ставить перед собой ответы на вопросы опродолжительности, темпах и пределах будущих изменений под воздействием техили иных факторов. Социально-экономические факторы влияют на стоимость объектасобственности посредством уменьшения или увеличения последней, например черезтакой показатель как платежеспособность населения.

В случае высокого уровняплатежеспособности или возможности потенциального покупателя приобрестиобъект собственности по цене большей, чем он стоит на открытом рынке, продавецувеличивает стоимость объекта собственности. Верно и обратное, в случае низкойплатежеспособности населения, во избежание того, чтобы объект собственностизастаивался на рынке, собственники начинают снижать стоимость на предмет159продажи,темсамым,экономическийфакторпривлекаяимеетпотенциальныхтеснуюсвязьспокупателей.факторомСоциально-состояниярынканедвижимости, поскольку текущая экономическая ситуация в стране, в том числе иуровень занятости/доходов населения, определяет границы спроса и предложения нарынке, и по стоимости ниже или выше которой объект собственности не будетпродан/куплен. В соответствии с вышеизложенным, продавцы корректируютстоимость объекта собственности для его ускоренной, но, тем не менее, выгоднойреализации.

Фактор конструктивно-физических параметров объекта включает в себяобщее состояние объекта собственности и степень необходимых вложений в него. Изэтогоследует,чтооценочнаястоимостьобъектабудетуменьшатьсяотсреднерыночного уровня в том случае, если он требует каких-либо финансовыхвложений, и увеличиваться, когда объект находится в хорошем состоянии.Прослеживается прямая связь между конструктивно-физическими факторами ифакторами состояния рынка недвижимости через избыток предложений одного типаобъектов собственности, например, таких, которые обладают одинаковой площадью,как в случае с производственно-складской недвижимостью.

При большем наличиипроизводственно-складских зданий площадью, например, от 1 000 до 5 000 кв. м., тепотенциальные покупатели, чей уровень платежеспособности низок, но достаточендля приобретения производственно-складского здания меньшего размера, будутувеличивать спрос на них и, тем самым, увеличивать цену. Невостребованные зданиябольшей площади будут простаивать открытыми лотами на рынке, вследствие чегопродавцам будет необходимо уменьшать на них цену. Влияние географическихфакторов, в большинстве своем, выражается через уровень транспортной доступностик объекту собственности, в случае высокого уровня транспортной доступности –близости к метро или основным автострадам города, оценочная стоимость объектаувеличивается, в случае низкой – уменьшается.

Влияние юридических и правовыхфакторов на объекты собственности рассмотрено в приложении Ж. Географическиефакторы практически неотделимы от конструктивно-физических факторов в своемвлиянии на оценочную стоимость объектов собственности. Нередко потенциальныйпокупатель жертвует одним фактором – выгодной транспортной доступностью длятого, чтобы приобрести объект в хорошем состоянии с отличным ремонтом. Темсамым, один из факторов увеличивает оценочную стоимость объекта собственности, адругой - уменьшает.

Таким образом, прослеживается обратно пропорциональнаясвязь «качества» фактора на оценочную стоимость объекта собственности. Качествофактора или, иными словами, величина его влияния на оценочную стоимость160определяется специалистом экспертно. Автор диссертационного исследованияпредложил шкалу качественных оценок, которая приведена в таблице 3.5 выше, дляопределения силы влияния того или иного фактора на стоимость в рамкахмногофакторной модели.

Обоснование присуждения тому или иному факторузначения по представленной в таблице 3.5 шкале возможно учитывать на основеанализа рынка объекта собственности, а влияние таких факторов, как социальноэкономических - через результаты социально-экономического развития, публикуемыенасайтеМинистерстваконструктивно-физическихэкономическогоразвитияпараметровобъектнаРФ.Степеньсобственностивлияниявозможноопределять законодательно-нормативным путем через СНиПы, в которых отраженынеобходимыекритериидляфункционированиятогоилииногообъектасобственности.

Таким образом, в случае использования законодательных источниковинформации на государственном, региональном или местном уровне повышаетсядостоверность определения силы того или иного фактора на оценочную стоимостьобъекта собственности.Сущность разработанной многофакторной модели заключается в выполненииследующей последовательности действий: определение категории объекта собственности: арестованное недвижимоеимущество,арестованноедвижимоеимущество,имуществопредприятия,находящегося в процедуре банкротства); сбор всей необходимой информации об объекте оценки; осмотр объекта оценки; определение количественных и качественных характеристик объекта оценки; анализфакторов,оказывающихвлияниенастоимостьобъектовсобственности; расчет стоимости путем использования или отказа от использованиядоходного, сравнительного или затратного подходов; согласование полученных результатов и расчет итогового значениястоимости; выбор критериев, влияющих на стоимость объекта собственности; расчет веса каждого критерия; применениемногофакторноймодели,скорректированной стоимости объекта собственности.какитог-получение161Данная модель является универсальной для всех объектов собственности,имеющихобременения(движимого,недвижимогоимущества,дебиторскойзадолженности и пр.), поскольку специалист сам производит выборку факторовкоторые, по его мнению, оказывают наибольшее влияние на стоимость того илииного объекта собственности, имеющего обременение.

Разработанная автороммногофакторная модель оценки объектов собственности с обременением имеет своейотличительной чертой элементы системы оценки объектов собственности собременениями, включающие в себя определение категории объекта собственности,сбор информации об объекте оценки, его осмотр и определение качественных иколичественныххарактеристик,расчетстоимости,согласованиеполученныхрезультатов, выбор факторов, оказывающих влияние на стоимость объектасобственности, имеющего обременение, и придание веса каждому из выбранныхфакторов, применение многофакторной модели для получения скорректированнойстоимости объекта собственности, имеющего обременение, и для формированияденежного потока от указанных объектов собственности.Для того, чтобы многофакторная модель работала необходимо дополнительнок ее экономическому содержанию внести изменения в нормативно-правовые актыРоссийской Федерации, которые укрупненно можно соединить в следующие группы:совершенствование деятельности судебных приставов-исполнителей при процедуревзыскания задолженности по налоговым платежам; повышение роли и взаимосвязипервичных этапов исполнительного производства с процедурой проведения торгов назаконодательномуровне;устранениеисполнительномпроизводствеипротиворечийоценочнойвзаконодательстведеятельности;обповышениеэффективности деятельности судебного пристава-исполнителя в рамках процессаисполнительного производства; максимизация доходов от стоимости имуществадолжника и возможность их возврата в рамках исполнительного производства и припроцедуре банкротства, что в последующем ляжет в основу разработки методикоценки отдельных видов такого имущества.Ниже автором исследования приведены предложения по внесению изменений вФедеральный закон №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 г.

иГК РФ, связанные с необходимостью [142, с.613-617]:1. отразить в законодательстве порядок действий судебного приставаисполнителя при вынесении им постановления о возбуждении исполнительногопроизводства, в том случае, когда к постановлению налогового органа о взысканиизадолженности по налоговым платежам за счет имущества налогоплательщика не162приложены документы, содержащие отметки банка об отсутствии на счетахналогоплательщика достаточных денежных средств.

Характеристики

Список файлов диссертации