Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 34

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 34)

Отдельно учитывается и подлежитобязательной оценке имущество, находящееся в составе имущества должника,являющееся предметом залога. Начальная цена имущества, которое продается нааукционе или по конкурсу, устанавливается равной рыночной стоимости, отраженнойв Отчете об оценке. Оценка проводится конкурсным управляющим за счет средствдолжника. Денежные средства, вырученные от продажи имущества должника,включаются в состав имущества должника.

Если имущество должника не былопродано на начальных торгах, то назначаются повторные торги, в результате которыхначальная цена может быть снижена.Наоснованиивышеизложенногонеобходимосформироватьосновныеметодические подходы к установлению взаимосвязи оценочной деятельности сисполнительным производством и институтом несостоятельности (банкротства):1) Основа взаимодействия оценки и процедур банкротства и исполнительногопроизводства лежит на оценщике, судебном приставе-исполнителе и конкурсномуправляющем.

Подобно работнику залогового отдела, на судебном приставеисполнителе и конкурсном управляющем лежит задача контроля действий оценщикадля соблюдения интересов кредиторов. Поэтому к судебному приставу-исполнителюи конкурсному управляющему необходимо также применять требования о знаниизаконодательства в области оценочной деятельности и познаниях рынка реализуемогоимущества.2) При соблюдении требований предыдущего пункта возможно предусмотретьзащиту отчета об оценке специалистом перед конкурсным управляющим, судебнымприставом-исполнителем, что обеспечит возможность защиты такого отчетаконкурсным управляющим и судебным приставом-исполнителем непосредственноперед кредиторами и убедит их в надежности института и возможности полногособлюдения их интересов.3) К судебному приставу-исполнителю и конкурсному управляющемусолидарно со стоимостным консультантом также должны быть предъявленытребования об управлении риском неправильной оценки объекта собственности,которые могут возникать при недостаточном количестве информации об имуществе,низкой квалификации сотрудников, производящих оценку, либо в результатедолжностногопреступленияфинансово-экономическойнаправленности.Вотношении таких объектов собственности необходимо производить мониторингрыночных цен, юридическое сопровождение и экспертизу, а также контроль153квалификации сотрудников процедуры банкротства, исполнительного производства иоценочной компании.4)Судебномуприставу-исполнителюиконкурсномууправляющемунеобходимо согласовывать со специалистом предполагаемые сроки реализацииимущества и дисконты, которые могут быть применены для такого имущества.Данное положение позволит избежать критичного занижения цен при реализацииоцениваемых объектов собственности, кроме того, исключит спекулятивную икоррупционную составляющую реализации объектов собственности при банкротствеи в исполнительном производстве, что позволит увеличить доходную составляющуюпри реализации таких объектов.3.3 Многофакторная модель стоимостной оценки объектов собственности собременениемВыделение соответствующего сегмента рынка, где происходит оборотсобственности должника в процессе исполнительного производства и в ходепроцедурыбанкротства,позволилоавторудиссертационногоисследованиясформировать и дать характеристику методическому обеспечению стоимостнойоценки собственности должника и предложить многофакторную модель стоимостнойоценки собственности с обременением, включающую в себя элементы системыоценки объектов собственности с обременениями и организационного механизмастоимостной оценки обремененных объектов собственности.В рамках исполнительного производства возврат денежных средств со стороныдолжника является основным элементом исполнительного производства.

Для этогонеобходима стоимостная оценка собственности, обремененной арестом, с целью еедальнейшей продажи на публичных торгах. Тем не менее, помимо такого типаограничения, как арест, автор диссертационного исследования в приложении Жподробно описывает различные типы обременений/ограничений, влияющих настоимость объектов собственности, и, следовательно, необходимых к учету приопределении стоимости объекта. Стоимость обремененных объектов собственностискладывается, в зависимости от применяемых методов к оценки, из сведений,полученныхизнормативно-правовыхразрешенноеиспользованиеактов,обремененногоопределяющихобъекта,законодательноинформациипорынку154оцениваемогообъекта,исходнойинформации,представленнойкоценкеиофициально публикуемых сборников статистических данных. Неоспоримым являетсятот факт, что все представленные выше источники информации, необходимые дляорганизации и проведения стоимостной оценки, зависят от текущей экономическойситуации в регионе оцениваемого объекта собственности, уровня благосостояниянаселения, формирующем спрос и предложение на рынке, степени насыщенностирынка обремененными объектами собственности.

Если рассматривать данное влияниечерез призму формирования стоимости объектов собственности, то следует, чтообремененные объекты собственности подвержены факторам макроэкономическогоспроса и предложения, факторам продавца и покупателя.В качестве макроэкономических факторов, влияющих на спрос, можнопривести такие, как: услуги кредитно-финансовых организаций и деловую активностьнаселения, макроэкономические факторы предложения – доходы населения, деловаяактивность, факторы продавца – затраты на приобретение, освоение, факторыпокупателя – условия продажи (перечень категорий, входящих в указанные факторы,приведен в приложении В).Указанные факторы с учетом их направленности на обремененные объектысобственности через реализационные операции формируют потоки денежныхсредств, которые, в свою очередь, распределяются между обремененными объектамисобственности,темвышеизложенным,самым,образуянеобходимымихявляетсястоимость.определениеВсоответствиистепенисвлияниямакроэкономических факторов спроса и предложения, факторов продавца ипокупателя на потенциальные денежные потоки для дальнейшего получениястоимости обремененных объектов собственности.

В связи с этим предлагается новаяметодология стоимостной оценки объектов собственности, базирующаяся на учетефакторов, оказывающих влияние на потенциальные денежные потоки и, какследствие, на стоимость обремененных объектов собственности. Применение даннойметодологии позволит значительно уменьшить возможный диапазон стоимостейобремененных объектов собственности и совершенствовать практику оценкиподобных объектов в целом.Ниже приведена схема построения многофакторной модели, обозначенная нарисунке 3.4. В основе предложенной автором диссертационного исследованиямногофакторной модели лежит метод иерархий и метод дерева решений.

Методотносится к классу критериальных и основан на экспертном мнении. Общая идеяданного метода заключается в декомпозиции проблемы выбора на более простые155составляющие части и обработку суждений лица, принимающего решение. Врезультате определяется относительная значимость исследуемых альтернатив по всемкритериям, находящимся в иерархии.Назначение оценщика для оценки арестованногоимуществаПолучение информации оценщиком об оценке имущества должникаНедвижимость:Информация оправахнаобъекты,местоположение,характеристика,текущихсделкахДебиторскаязадолженность:наименование иместонахождение дебитора,характерзадолженности,подтверждающие документыАвтотранспорт:информацияохарактеристиках,продажеобъектаТовары(продукция):информацияо текущихпоступлениях товаровдолжнику, огрузополучателеДен.средства:поручение нарасч.счет; сведения оплатежах на счет изналогового органа;ценные бумаги;номинальнаястоимость,количество.

Вклады вУК: наименование итипа общества, вкотором должникявляется учредителем,размер долиОсмотр объекта оценкиАнализ рынка объекта оценкиАнализ факторов, влияющих на стоимость объекта оценкиОбремененияи ограниченияФакторыпродавцыВозможностьпоиска объектованалоговМакроэкономическое влияние илипредложениеФормированиеденежных потоковФакторыпокупателяМакроэкономическое влияние наспросРасчет затрат на воспроизводство/ замещение объектаСтоимость объекта собственности с обременениемИсточник: составлено автором.Рисунок 3.4 –Многофакторная модель оценки обремененных объектовсобственности156Процессдекомпозициипредполагаетпостроениедереваиерархий,включающее цель, расположенную в его вершине, промежуточные уровни (критерии)и альтернативы, формирующие самый нижний иерархический уровень. На рисунке3.4 приведено дерево принятия решений о процедуре оценки на основе анализафакторов, влияющих на стоимость объектов собственности.Следующим этапом в построении многофакторной модели является процесссоставления матриц парных сравнений альтернативных вариантов по выделеннымкритериям.

Парные сравнения проводятся в терминах доминирования однойальтернативы над другой. Полученные суждения выражаются в целых числах сучётом отрицательной и положительной шкалы от «-5» до «5». Преимущества именноэтой шкалы качественных оценок заключается в том, что она позволяет наилучшимобразом учесть степень отличия и имеет наименьшее среднеквадратическоеотклонение.Матрицы парных сравнений представляют собой обратно симметричныематрицы, на главной диагонали которых находятся единицы. Заполняя матрицыпарных сравнений, необходимо руководствоваться следующими соображениями:если сравниваемые влияние по анализируемому критерию не несетнегативное влияние на стоимость объекта, то соответствующий элемент матрицыравен 0-1;еслиодинизфакторовнесетявныйнегативныйэффектпоанализируемому критерию, то соответствующий элемент матрицы равен -5 или 4;если один из факторов имеет значительное негативный эффект наддругим по анализируемому критерию, то соответствующий элемент матрицы равен -3или -2;если один из факторов имеет незначительное положительное влияниенад другим по анализируемому критерию, то соответствующий элемент матрицыравен 2 или 3;и наконец, если один из факторов имеет явное положительноепреимуществопосравнениюсдругимпоанализируемомукритерию,соответствующий элемент матрицы равен 4 или 5.В таблице 3.5 представлена шкала качественных оценок.Таблица 3.5 - Шкала качественных оценокГрадация результатов сравненияЯвный негативный эффектЗначение порядковой шкалы, баллы-5 - 4то157Продолжение таблицы 3.5Значительный негативный эффектНезначительное негативное влияниеРавенствоНезначительное положительное влияниеЯвное положительное преимущество- 3- 2-2-10-12- 34 -5Источник: составлено автором.Таким образом, ставится задача проанализировать при парном сравнениипреимущества каждого из факторов по выделенным критериям второго уровня.Результатом такого анализа являются матрицы парных сравнений размерностью 3×3,т.

к. рассматриваются факторы, выбранные для сравнения.Заключительным этапом в представленной модели является осуществлениеиерархического синтеза в целях определения вектора весовых коэффициентовальтернатив относительно выделенных критериев. Преимущество данного методазаключается в степени однородности всей иерархии через сумму показателейоднородности всех уровней.В рамках данной модели определяются критерии, по которым оцениваетсявлияние каждого фактора.Главной особенностью данной модели являетсявозможность замены критерия на иной в зависимости от специализированногохарактера обремененного объекта собственности.Н1 - достаточность и достоверность исходной информации;Н2 – способность фактора оказывать долгосрочное влияние на стоимостьобъекта;Н3 – фактор оказывает негативное влияние на стоимость объекта/уменьшаетее;Н4 – фактор оказывает положительное влияние на стоимость объекта,увеличивает ее.Расчет «весов» влияния факторов проводится в несколько этапов: Строится матрица факторов, в которой каждому фактору присваиваютсячетыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями. Определяетсясуммабалловкаждогофактора.Данноезначениерассчитывается через отношение суммы баллов каждого фактора, определенной впредыдущем этапе, к общей сумме баллов.

Характеристики

Список файлов диссертации