Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 43
Текст из файла (страница 43)
в данном случае, используется метод ликвидационной стоимости врамках затратного подхода. В ходе процедуры банкротства формируется конкурснаямасса -имущество должника, имеющееся на дату открытияконкурсногопроизводства и выявленное в ходе конкурсного производства. Конкурсная массаможет включать в себя основные и оборотные средства, нематериальные активы,дебиторскую задолженность, прочие и активы, находящиеся на балансе должника.Для установления состава активов у Заказчика должны быть запрошеныбухгалтерский баланс (форма №1) общества по состоянию на дату оценки,расшифровки строк баланса. При этом важно принимать во внимание крайне тяжелоефинансовое состояние компаний, входящих в группу компаний должника,следовательно, возникает необходимость исключить из состава активов неликвидныезапасы (например, в связи с невозможностью их реализации на открытом рынке, т.к.они не имеют устойчивого спроса), внутреннюю дебиторскую задолженностьаффилированных с должником компаний и физических лиц и взаимные финансовыевложения.Если возникает такая ситуация, что рыночная стоимость активов должникаравна 0 руб., то они не могут участвовать в погашении задолженности предприятияперед кредиторами.
В иной ситуации, приводится схема погашения задолженности всоответствии с описанным выше порядком, как разность между величинойтребований кредиторов и величиной конкурсной массы, способной удовлетворитьтребования кредиторов. Таким образом, определяется сумма, которую можетполучить кредитор по завершению конкурсного производства.Экономическая оценка прав требований зависит от таких факторов, как: статусдолжника, юридические основания, предполагаемые сроки погашения задолженностии др. При рассмотрении прав требований предприятия-банкрота важным нюансомявляется риск возврата долгов не в полном объеме [179].В период действия кредитного договора или договора займа деятельностькомпании должна подвергаться мониторингу на предмет финансового благополучия,также необходимо иметь актуальную информацию о структуре активов.
Как правило,основная масса «плохих» долгов возникает из-за недостаточного мониторингадолжников.Основным критерием определения стоимости прав требований являетсяобеспечение, достаточное для покрытия суммы долга. В качестве обеспечения могутвыступать любые активы предприятия. Право (требование), принадлежащеекредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по197сделке, которая называется уступкой требования [7, ст.382]. Уступка требованияпроизводится по договору цессии.Обычно, как показывает практика, если у должника нет проблем сплатежеспособностью, кредитор не заинтересован в переуступке права требования.Другими словами, возникновение права требования уже само по себе указывает насуществование у должника проблем с платежеспособностью.
Поэтому при оценкериска взыскания задолженности по праву требованию к юридическому лицуособенную актуальность приобретает стоимость и состав активов организации. Еслиу организации достаточно ликвидных активов для того, чтобы расплатиться позадолженности, то риски по праву требованию минимальные.Одним из нюансов, на которые кредитор должен обращать внимание, являетсявозможная недобросовестность должника [184].
Анализ практики работы оценочныхиконсалтинговыхкомпанийпоказал,чтодолжникможетпредоставитьнедостоверные сведения о своем финансовом состоянии (например, может скрытьчасть своей прибыли) или безвозмездно передать некоторые активы другиморганизациям (например, внести в уставный капитал другой компании).Итак, оценка рыночной стоимости права требования производится сиспользованием сравнительно, доходного и затратного подходов.Сравнительныйподход.Сравнительныйподходоснованнапринципеэффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продаютаналогичные активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения.Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми объектами.Экономические преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению свыбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующихпоправок.
Также вводятся поправки, учитывающие качественные различия междуоцениваемыми активами и их аналогами. Помимо соответствия аналогов по типурынка, включая масштаб, специфику, локализацию и диверсификацию, дляадекватного сравнения необходимо соответствие технологий, системы снабжения иорганизации. В противном случае, гарантированы грубые ошибки.Ограничением конкуренции является отсутствие стандартизации товара нарынке прав требования и их низкая ликвидность. В таких условиях функцияплотности нормального распределения, которой обычно подчиняются рыночныецены, характеризуется очень высоким значением дисперсии. Поэтому точканаибольшей плотности вероятности, соответствующей обычно понятию «наиболеевероятной цены», растягивается в горизонтальный отрезок, характерный для198равномерного распределения. Выразить результат оценки в рублях, как того требуетзакон, невозможно, поскольку каждая точка функции плотности равномерногораспределения характеризуется равной вероятностью.Затратный подход.
Затратный подход - совокупность методов оценкистоимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановлениялибо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратный подход основан напринципе замещения, состоящем в том, что покупатель не будет платить за объектсобственности больше той суммы, которая требуется, чтобы заменить его другимобъектом, аналогичным по своим полезным характеристикам. Его полезность состоитв возможности сопоставить выкладки оценщика с реальными затратами, которыхтребует рынок для приобретения объектов оценки, т.е. расходов на текущем рынке.При оценке прав требований в рамках затратного подхода особенностью ихоценки является то, что они не производятся для продажи.
Соответственно,отсутствует конкуренция поставщиков, а следовательно, и рыночные ориентиры дляопределения типичного уровня затрат для производства прав требования, нет затратна их создание в натуральном выражении. Таким образом, затратный подход неможет быть применен для оценки рыночной стоимости прав требования.Доходный подход. Доходный подход основан на положении, что инвестор незаплатит за оцениваемый объект сумму, большую величины будущих доходов ипрочих выгод, которые он ожидает получить от владения данным объектом.
Исходяиз этого, стоимость права требования рассчитывается как текущая стоимостьбудущих поступлений, ассоциированных с данным объектом в соответствии сформулой (4.2):=∗где1(1+),Для этого(4.2) рыночная/текущая стоимость; будущие поступления от объекта оценки; срок реализации; ставка дисконтирования.необходимо определить наиболее вероятный срок реализацииликвидных активов. Для прочих активов, являющихся предметом залога, в качественаиболее вероятного срока реализации предлагается использовать период с датыоценки до предполагаемой даты окончания, например, конкурсного производствакомпании, если предприятие находится в процедуре банкротства. Для правтребования период дисконтирования принимался равным сроку с даты оценки до199предполагаемой даты завершения конкурсного производства компании.
На уровеньставки дисконтирования при оценке права требования влияют тип и ликвидностьактивов: чем более высоколиквидный актив, тем меньше риски, связанные с егореализацией, тем более быстро он будет реализован, следовательно, величина ставкибудет меньше; чем шире рынок определенного типа активов (чем больше продавцов ипокупателей данного типа активов), тем меньше ставка дисконтирования, так менеепредставленные типы активов на рынке дольше будут искать своего покупателя [180].К рискам относятся также срок взыскания задолженности, требования конкурсногокредитора и дополнительные затраты на реализацию залогового имущества.Далее рассмотрим методику оценки объекта собственности с обременением вчасти права требования к физическому лицу, у которого из обеспечения имеетсятолько один земельный участок, рыночная стоимость которого не покрывает суммудолга. Вся сумма долга составляет 90 млн.
руб. Рыночная стоимость обеспечения (вданном случае) земельного участка 4,5 млн. руб. Оценить такое право требованиеможно с помощью доходного подхода. Отказ от сравнительного заключается вследующем: ограничением конкуренции является отсутствие стандартизации товарана рынке прав требования и их низкая ликвидность [178]. В таких условиях функцияплотности нормального распределения, которой обычно подчиняются рыночныецены, характеризуется очень высоким значением дисперсии. Поэтому точканаибольшей плотности вероятности, соответствующей обычно понятию «наиболеевероятной цены», растягивается в горизонтальный отрезок, характерный дляравномерного распределения.
Выразить результат оценки в рублях, как того требуетзакон, невозможно, поскольку каждая точка функции плотности равномерногораспределения характеризуется равной вероятностью. Поскольку в данном случаеневозможно определить наиболее вероятную цену, сравнительный подход неприменяется для оценки прав (требования). Также невозможно применение изатратного подхода, поскольку особенностью оценки прав требования в рамкахзатратного подходаСоответственно,являетсяотсутствуетто, чтоониконкуренциянепроизводятсяпоставщиков,и,дляпродажи.следовательно,отсутствуют рыночные ориентиры для определения типичного уровня затрат дляпроизводства прав требования, нет затрат на их создание в натуральном выражении.В данном случае отсутствуют шансы возврата задолженности, и ее рыночнаястоимость (кроме части, которая покрывается обеспечением) равна нулю. Та частьзадолженности, которая покрывается обеспечением, равна приведенной к дате оценкисумме, которую получит кредитор при реализации обеспечения на открытом рынке.200Денежным потоком является сумма от реализации обеспечения.
Рассматриваемыйземельный участок будет реализовываться в рамках процедуры исполнительногопроизводствавсоответствиистребованиямифедеральногозакона«Обисполнительном производстве» №229-ФЗ от 02 октября 2007 года, когда судебныйпристав-исполнитель наложит арест на него. Если имущество должника не былореализовано в течение одного месяца со дня передачи на реализацию, то судебныйпристав-исполнитель выносит постановление о снижении цены на 15% [16, ст.87].Также если имущество должника не было реализовано в течение одного месяца послесниженияцены,тосудебныйпристав-исполнительнаправляетвзыскателюпредложение оставить это имущество за собой, и нереализованное имуществодолжника передается взыскателю по цене на 25% ниже его стоимости, указанной впостановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника.Средний срок экспозиции нормальных земельных участков в период летнихмесяцев в Московской области, составляет не более 2-х месяцев.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
