Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 44
Текст из файла (страница 44)
Качественныеучастки с площадью не более 1 га и с качественными характеристиками продаются за1-2 месяца. Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, земельный участокбудет продаваться со снижением рыночной стоимости в размере 15%.Определенная специфика при оценке объекта собственности с обременениемсуществует и при расчете ставки дисконтирования: средний срок до выставленияимущества на продажу составляет 1 месяц.
Средний срок экспозиции составляет 2месяца. Отсюда - вывод, денежный поток с продажи земельного участка поступиттолько через 3 месяца от даты оценки. Поэтому рыночную стоимость необходимопродисконтировать на указанный период времени.Теоретически потенциальный инвестор не вложит свои денежные средства вземельный участок, если за указанный период времени доходность срочного вкладабудет выше. Исходя из этого, ставка дисконтирования рассчитывается от процентнойставки Сбербанка России по срочным вкладам, которая составляет 6,03% годовых (надату оценки данная цифра отражала эффективную ставку по вкладу «Сохраняй», длярублевых вкладов от 2 млн.
руб. и выше со сроком от 3 до 6 месяцев). Расчет ставкидисконтирования приведен в формуле (4.3). = 6,03% ×92365= 1,52%(4.3)Таким образом, ставка дисконтирования для приведения денежного потока отпродажи земельного участка к дате оценки составляет 1,52%.201Итак, мы получаем следующее - стоимость права требования после внесениявсех корректировок составит 3,5 млн. руб. И из задолженности в сумме 90 млн.
руб.реально возвратить можно лишь 3,5 млн. руб.При расчете ставки дисконтирования явно выходит на первый план некоепротиворечие,посколькуриски,заложенныевприродусамойставкидисконтирования, должны быть выше при оценке имущества должника [177].Итак, как отмечалось выше, потенциальный инвестор не вложит средства вземельный участок, если за указанный период времени доходность срочного вкладабудет выше. Исходя из этого, ставка дисконтирования также может быть рассчитанаот процентной ставки Сбербанка России по срочным вкладам, которая составляет7,60% годовых на 25.01.2016 г (На дату оценки данная цифра отражает эффективнуюставку по вкладу «Сохраняй», для рублевых вкладов от 2 млн. руб.
и выше со срокомот 3 до 6 месяцев.). Это происходит на практике, но это некорректно, так как неучитываются специфические риски, связанные с реализацией арестованногоимущества. При реализации имущества должника риски носят специфическийхарактер, поэтому при оценке данных рисков используют, как правило, данныеэкспертов в расчете рисков ставки дисконтирования, так как они трудно поддаютсяформализации средствами статистики.При расчете показателя специфического риска была использована методикаэкспертных оценок, применяемая в рамках метода кумулятивного построения. Даннаяметодика основана на учете и сопоставлении степени и уровня, каждого из рисков,попадающих в категорию специфических.
Суть метода кумулятивного построения – впростом суммировании рисков, определенных экспертным путем.Наиболее значимыми рисками являются судебная отмена исполнительногодокумента и признание публичных торгов несостоявшимися, что бывает последующим причинам:если на торги явилось менее двух покупателей,если не была сделана надбавка к начальной объявленной цене,если покупатель, победивший на торгах, не внес покупную цену вустановленный срок.Потеря коммерческой привлекательности чаще всего происходит по причинепротиводействия должника-собственника принудительной реализации имущества.Также есть риск, связанный с неточностью оценки, как правило, он связан снедостаточностью информации по оцениваемому объекту.202Использование данной методики расчета предполагает возможность учетаопределенного количества рисков, характерных для конкретной ситуации, что делаетданную методику универсальной и удобной.
Однако получаемый результат содержитнекоторое количество субъективных оценок. Распределение экспертных оценоквероятности реализации того или иного риска находится в прямой зависимости отквалификации эксперта.Эксперт в своих расчетах использует шкалу от 1 до 5, которая отражаетвероятность (1-2 низкая, 2,5-3,5 статичная, 4-5 динамичная) наступления следующихрассматриваемых рисков: судебная отмена исполнительного документа, признаниепубличных торгов несостоявшимися, потеря коммерческой привлекательности,неточность оценки, подача жалобы.В рассматриваемой ситуации автор присваивает самую низкую вероятностьреализации следующим видам рисков: несостоятельности публичных торгов, подачижалобы и неточности проведенной оценки. Вероятность их реализации равна 1.Вероятность реализации рисков судебной отмены исполнительного документа ириска потери коммерческой привлекательности также оценивается как низкая, ноотносительно остальных рисков вероятность их наступления выше, поэтому имприсваивается степень, равная 1,5.Следует отметить, что набор рисков формируется автором, исходя изособенностей сферы решаемых задач.
Основываясьна практическом опыте,присваивается каждому конкретному риску та или иная степень вероятности. Длярасчета итогового показателя специфическогонахождениясредневзвешенногопоказателяриска используется формуластепенирискапоколичествурассматриваемых видов риска.В таблице 4.8 ниже произведен расчет показателя специфического риска.Таблица 4.8 - Расчет показателя специфического рискаВиды рисковУровень Степень рискариска11,5 22,5 33,5Специфические риски присущие при реализации арестованного имуществаСудебнаяотмена низкий1исполнительного документаПризнание публичных торгов низкий1несостоявшимисяПотерякоммерческой низкий1привлекательности44,55----------203Продолжение таблицы 4.8Неточность оценкинизкийПодача жалобынизкийКоличество наблюденийВзвешенный итогСумма взвешенных итоговКоличество рисковСредневзвешенноезначениеспецифического риска, %Итоговоезначениепоправкизаспецифическийрискреализацииарестованного имущества1133651,223-00-00-00-00-00-00-00-1,2--------Источник: составлено автором.Таким образом, ставка дисконтирования для приведения денежного потока отпродажи земельного участка к дате оценки составляет на сегодняшний день 3,12%,что показано в выражении (4.4).
= 7,6% ×92365+ 1,2% = 3,12%(4.4)На основе вышесказанного можно определить экономическую составляющуюправ требования. Право требования возникает в результате гражданско-правовыхотношений между двумя контрагентами – кредитором и должником. Оценка правтребований необходима при принятии менеджментом решений в части управленияфинансовым рычагом предприятия, при осуществлении сделки купли-продажидолгов предприятия, при обращении взыскания на имущество должника, прибанкротстве предприятия.
Кроме того, оценка прав требований проводится приподготовке сделки по переуступке долгов на свободном рынке, причем объектомсделки могут выступать как права требований, так и залоговое имущество.Специалисты определяют стоимость прав требований, которая выражаетсяденежной суммой, полученной при реализации прав требований на открытом рынкедолгов, либо при реализации имущества, являющегося обеспечением долга. В случаереструктуризации долга оценщики определяют вероятные денежные поступления всчет погашения долга, которые возникнут в результате будущей финансовохозяйственной деятельности предприятия-должника.Таким образом, автором исследования определены практические моменты воценке в процедуре банкротства, которым необходимо уделить особое внимание.
Всоставе активов (имущества) предприятия-должника отдельно учитывается иподлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога [22,ст.131].204Второй момент, который хотелось бы отметить: важным является факторформирования имущества в лоты при распродаже имущества предприятиясоставными частями. Для того, чтобы избежать снижения стоимости, необходимагруппировка лотов таким образом, чтобы они дополняли друг друга. Допустим, упредприятия-банкрота находится в собственности здание деревообрабатывающегоцеха с размещенным и готовым к эксплуатации оборудования в нем, а такжеадминистративное здание, расположенное на отдельным земельным участке, иавтомобили. С одной стороны, наиболее очевидным является вариант продажи всегоимущества отдельно, путем формирования трех лотов, соответственно.
С другойстороны, с точки зрения оценочной практики, этот вариант не является оптимальным,поскольку он снизит стоимость имущества при выставлении его на торги.Неоспоримым является тот факт, что потребуются существенные затраты надемонтаж и перевозку оборудования.
В свою очередь, наиболее выгодным вариантомбудет продажа деревообрабатывающего цеха с установленным и работающимоборудованием в нем. Ввиду высокого спроса на сегмент офисной недвижимостиадминистративное здание лучше выставлять на продажу отдельным лотом, ко всемупрочему, для максимизации стоимости будет оптимален вариант продажи легковыхавтомобилей в розницу.
Данный пример показывает, что для выгодной продажиимущества является необходимым привлечение независимого специалиста-оценщика,который не только осуществит непосредственно процедуру определения стоимости,но и окажет существенной вклад при дроблении имущества банкрота на продажныелоты.При оценке дебиторской задолженности ситуация следующая. Если, например,предприятия-банкроты входят в одну группу компаний, и существует дебиторскаязадолженность между ними внутри группы, то необходимо исключить даннуюзадолженность из расчетов. При определении рыночной стоимости дебиторскойзадолженности самым главным фактором является вероятность ее возврата, и приуверенности в возврате, необходимо определить срок возврата задолженности [175].Исходя из сроков, применяется дисконтирование величины долга к дате оценки, длячего существуют разработанные внутри оценочных компаний соответствующиеметодики.Восновеоценкидебиторскойцелеполагающих факторов, основанных на:задолженностилежитнесколько205 сроке исковой давности (равен трем годам по всем коммерческим сделкам,кроме сделок с объектами недвижимого имущества); продолжительности отсрочек оплаты (в случае отсрочек оплаты, которыепревышают три года, бухгалтеры имеют возможность списывать безнадежнуюзадолженностьвкачестветекущихрасходов,темсамымуменьшаетсякорректировкидебиторскойналогооблагаемая база текущего периода); выбореставкидисконтированияпризадолженности.При выборе структуры процентной ставки для ее использования в качествеставки дисконтирования в большинстве своем используется выражение И.
Фишераили деление ставки на две составляющие: безрисковую ставку и премию за риск, чтопредставлено формулой (4.5) [159, с. 38]:(4.5)где r – номинальная ставка процента,rr - реальная ставка процента,i – уровень инфляции за периодСтруктура процентной ставки через безрисковую ставку и премию за риск, чтопредставлено формулой (4.6) [159, c. 38]:(4.6)где r – ставка процента использующаяся для будущих денежных потоковактива с учетом определенного риска инвестирования,rf - ставка процента по безрисковым вложениям,pr - премия за риск инвестирования в подобные активы.Из этого следует,что значение процентной ставки представляет собойзависимость очищенной от инфляции безрисковой ставки, инфляции и компенсации(премии) за риск, что представлено формулами (4.7) [159, с 39]:и (4.8) [155, с 39]:(4.7)(4.8)где r – номинальная процентная ставка, которая применяется для приведения посленалоговых рисковых денежных поток после налогооблажения,rfra – реальная безрисковая ставка процента, применяемая при реализацииформулы (4.5),206rfrm – реальная безрисковая ставка процента, применяемая при реализацииформулы (4.6),prra - премия за риск, применяемая при использовании модели типа (4.5) приучете инфляции в качестве отдельной составляющей,prrm - премия за риск, применяемая при использовании модели типа (4.6) приучете инфляции в качестве отдельной составляющейУглубленный анализ структуры процентных ставок позволяет сделать вывод вотношении того, что варианты структуры процентной ставки могут превышатьколичество выражений, связывающих номинальную и реальную процентные ставки спомощью формулы И.Фишера и ставки с учетом риска с безрисковой ставкой спомощью увеличения последней на так называемую премию за риск.Подводя итог изложенному выше, возможно использовать три вариантагруппировки безрисковых ставок с премиями за риск, назвав такие представленияалгебрами процентных ставок [159, с.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
