Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 54
Текст из файла (страница 54)
Прогнозные значения вычисляются путемподстановки в уравнение регрессии параметров значений объясняющих переменных.Регрессныйанализустанавливаетсоответствиемеждуценойобъектанедвижимости с учётом влияющих на её цену факторов. Данный анализ представляетсобойодностороннюювероятностноюзависимостьмеждуанализируемымислучайными характеристиками (величинами) и выражается функцией yзависимая переменная, а x =Определениенедвижимости….величиныметодомгде y –n независимых переменных.поправокрегрессионногоприоценкеанализастоимостиоснованонаобъектовпримененииматематической формулы (5.10):Х(5.10)где,— рассчитываемая величина поправки на стоимость объекта недвижимости;В — коэффициент, полученный для единицы сравнения;X — найденные (замеренные) данные для оцениваемого объекта недвижимости.Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либозамещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Затратами навоспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для созданияточной копии объекта оценки с использованием применявшихся при созданииобъекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценкиявляютсязатраты,необходимыедлясозданияаналогичногообъектасиспользованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.Расчетная формула (5.11) определения затрат на воспроизводство/замещение надату оценки имеет вид:Свс / зам С0 К корр О И св К прСвс / замС0К коррОИ св(5.11)- затраты на воспроизводство/замещение рассматриваемогообъекта на дату оценки, руб.;- затраты на воспроизводство/замещение единицы удельногопоказателя (1 м, 1 м2 или 1 м3) в базисных ценах , руб.;- корректировка на разницу объема-аналога и оцениваемогообъекта согласно Справочникам оценщика;- величина удельного показателя (строительный объем или общаяплощадь), м или м2 или м3;- сводный (интегральный) индекс изменения цен на строительномонтажные работы (СМР) базисного периода к дате оценки;255К пр– коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя(девелопера).
Данный параметр отражает затраты на управление иорганизацию строительства, общий надзор и связанный с этимриск. Предпринимательская прибыль – это требуемая суммапревышения выручки над общими затратами на строительство,которая позволяет назвать данный проект финансово оправданнымдля девелопера.Для арестованного имущества общая методика для оценки в рамках затратногоподхода не отличается от объекта оценки, не обремененного арестом, исключениесоставляет расчет коэффициента прибыли предпринимателя.СогласноЯскевичу Е.Е.,приблизительноевыражениедляопределенияприбыли предпринимателя (ПП) имеет следующий вид (5.12) [122]:(5.12),гдеРСi - рыночная стоимость отдельных частей объекта недвижимости (припродаже по временным периодам) ;ССi - себестоимости всех понесенных затрат (по временным периодам) пристроительстве и продаже (перечислены выше);Дк; До - ставки дисконтирования (для линий финансирования и возвратакапитала);t - текущее время осуществления работ по созданию объекта оценки.Исходя из формулы следует, что в прибыли предпринимателя учтено значениеставки дисконтирования, которая, в свою очередь, содержит риски объекта оценки.Для арестованного имущества характерны следующие виды рисков: низкаяликвидность преобладающей части арестованного имущества; дополнительныеорганизационные и правовые риски, возникающие при проведении исполнительныхдействий.
В связи с этим указанные риски необходимо вычесть из значения прибылипредпринимателя для более точной оценки имущества.Риск низкой ликвидности объекта. Сложности с реализацией арестованногоимущества связаны с тем, что большая часть переданного приставами имущества вРосимущество – это малоценный и неликвидный товар: расходы на рекламу иорганизацию торгов зачастую превышают его стоимость и не приносят результатов.В связи с этим является необходимым учет данной поправки.Расчет риска низкой ликвидность объекта производится по формуле (5.13):РЛ = Стб ∗ Э/t(5.13),256гдеРЛ – риск низкой ликвидности объекта;Стб - безрисковая ставка;Э - период экспозиции;t - общее количество месяцев в году (12 месяцев).Прочиериски(дополнительныеорганизационныеиправовыериски,возникающие при проведении исполнительных действий).При расчете прочих рисков была использована методика экспертных оценок,применяемая в рамках метода кумулятивного построения.
Данная методика основанана учете и сопоставлении степени и уровня, каждого из рисков, попадающих вкатегорию прочих.Суть метода кумулятивного построения – в простом суммировании рисков,определенных экспертным путем.Использование данной методики расчета предполагает возможность учетаопределенного количества рисков характерных для конкретной ситуации, что делаетданную методику универсальной и удобной. Однако получаемый результат содержитнекоторое количество субъективных оценок. Распределение экспертных оценоквероятности реализации того или иного риска находится в прямой зависимости отквалификации эксперта.Автор в своих расчетах использует шкалу от 1 до 5, которая отражаетвероятность (1-2 низкая, 2,5-3,5 статичная, 4-5 динамичная) наступления рисков.Следует отметить, что набор рисков формируется автором, исходя изособенностей сферы решаемых задач, а так же собственного опыта.
Основываясь напрактическом опыте, присваивается каждому конкретному риску та или иная степеньвероятности. Для расчета итогового показателя прочих рисков используется формуланахождениясредневзвешенногопоказателястепенирискапоколичествурассматриваемых видов риска. В таблице 5.10 произведен расчет показателя прочихрисков.Таблица 5.10- Расчет показателя прочих рисковВиды рисковУровеньСтепень рискариска11,5 22,53 3,544,5Прочие риски присущие при реализации арестованного имуществаОрганизационные низкий1- рискиПравовые рискинизкий1- -5-257Продолжение таблицы 5.10КоличествонаблюденийВзвешенный итогСуммавзвешенныхитоговКоличестворисковСредневзвешенное значениерискавложениявсегмент, %Итоговое значение 1,3поправкизапрочие риски110000000131,5 0-0-0 0- -0-0-0-2--------1,3-----------------Источник: составлено автором.Таким образом, итоговое значение прибыли предпринимателя, взятое изсборника ООО НЦПО или рассчитанное на основе методов математического анализа,должно быть уменьшено на величину прочих рисков и риска низкой ликвидностиобъекта.При оценке транспортных средств, на которые судебным приставомисполнителем наложен арест, могут оказывать влияние различные обстоятельства,условия и факторы (Факторы, оказывающие влияние на стоимость имуществадолжника, рассмотрены в главе 3 диссертационного исследования.), которые должныбыть учтены при оценке стоимости объекта в случае их наличия, что обуславливаетвведениесоответствующихкорректировок.Совокупнаявеличинаитоговыхкорректировок (СВИК) при оценке автотранспортных средств рассчитывается путемсуммирования процентных значений корректировок по всем обозначенным нижефакторам при оценке в рамках затратного подхода.Корректировкауменьшениязатратнанаконъюнктурурынка.Величина,воспроизводство/замещенияполученнаяобъектанапутемвеличинунакопленного устаревания, также может быть дополнительно снижена в связи с тем,что автомобильное транспортное средство соответствующей марки, модели,модификации не пользуется спросом на рынке.
В этом случае значениекорректировки может приниматься до 20%. Если объект оценки, оцениваемый врамках затратного подхода, пользуется спросом на соответствующем рынке, значениеданной корректировки равно нулю.258Корректировки на специфические условия реализации. Часто на объектыоценки действуют специфические условия, которые могут вызвать изменение ихрыночной стоимости. Для того, чтобы итоговая расчетная величина действительноотражала рыночную стоимость объекта оценки, ее необходимо откорректировать сучетом специфических условий таких, как:продажа после длительного хранения в ненадлежащих условиях -полученная величина снижается дополнительно на 5% за каждый год хранения;продажаавтомототранспортногосредствасизмененнымимаркировочными обозначениями - полученная величина снижается дополнительно на10%;ограничение по срокам продажи – снижение полученной величиныможет составлять до 15%;продажа на условии «где есть» - дополнительное снижение полученнойвеличины может составлять до 10%.Корректировка на срок экспозиции.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
