Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 52

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 52)

Привозникновенииконфликтаинтересовмеждусобственникомстроенияисобственником земельного участка (например, собственник участка намереваетсяиспользовать территории, занимаемой строением под другие нужды) учитываютсязатраты на снос/демонтаж строения и вывоз материалов с территории земельногоучастка.241Четвертый вариант касается сервитута на право прохода через помещение. Притехническойвозможностиоборудованияотдельноговыходазатратынаснятие/отмены сервитута равны затратам на техническую экспертизу возможностиоборудования отдельного выхода, стоимости материалов и работ по оборудованиюотдельного выхода, затрат на внесение изменений в регистрирующих органах изатраты на юридическое оформление снятия/отмены сервитута в госорганах.В случае, если в результате переноса сервитута была прекращена деятельностьлиц, следует произвести расчет и компенсировать упущенную выгоду.Упущеннаявыгодапредставляетсобойубыткисервитутодателяиз-занарушения эксплуатации недвижимости, обремененной сервитутом, и невозможностиполучения ежегодного дохода в запланированных ранее объемах в расчете на период,необходимый для возобновления эксплуатации в условиях равных (идентичных)условиям хозяйствования до обременения сервитутом.Основными признаками, по которым определяется идентичность (равенство)условий, могут быть:объем и характер правомочий сервитутодателя;форма и размер выгод;размер, риск и время получения денежного потока от использованияслужащей вещи;и иные характеристики условий использования служащей вещи.Определениевеличиныупущеннойвыгодыосуществляетсяметодомдисконтирования денежных потоков путем приведения будущих недополученныхдоходов,которыесервитутодательмогполучитьприобычныхусловияхгражданского оборота по соответствующей ставке дисконтирования, если бы егоправа не были бы нарушены.

Дисконтирование производится на период с началадействия сервитута по период восстановления нарушенного производства.Доходом сервитутодателя за определенный период времени называетсяразность между денежными поступлениями и платежами, произведенными вопределенный период времени (далее – денежный поток).Расчет ставки дисконтирования автор исследования предлагает производитьметодом кумулятивного построения [85].Метод кумулятивного построения предполагает, что ставка дисконтированиявключает в себя, формула (5.6):R = rб + rликв + rупр + rнед,(5.6)242где: rб - безрисковая ставка доходности, базовая ликвидная ставка по наиболеенадежным государственным ценным бумагам;rликв - поправка на ликвидность объектов недвижимости;rнед - поправку за относительный риск инвестирования в недвижимость;rупр - поправка за риск инвестиционного менеджментаВ качестве безрисковой ставки может быть использована ставка по ГКО-ОФЗРоссии.Поправка за относительный риск инвестирования в недвижимость (rнед) можетбыть определена с учетом следующих рисков: социально-экономические иполитические риски; риски, присущие сегменту рынка недвижимости; риски,присущие объекту недвижимости.Поправка за необходимость управления (rупр) определяет размеры за рискинвестиционного менеджмента.Для вычисления поправки на ликвидность может использоваться формула (5.7):rликв= rб *n/12,(5.7)где rб - безрисковая ставка доходности, базовая ликвидная ставка по наиболеенадежным государственным ценным бумагам;n -время экспозиции аналогичных объектов.Врамкахрассматриваемогопериодавеличинаденежногопотока,неполученного сервитутодателем, определяется как разница между величинойденежного потока за определенный период времени, который получил бысервитутодатель при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права небылинарушены,инаиболеевероятнойвеличинойденежногопотоказасоответствующий период времени, который может получить сервитутодатель вусловиях нарушения его прав.Для определения периода восстановления нарушенного производства могутиспользоваться следующие источники информации:строительные нормы и правила (СНиП);проекты организаций строительства (ПОС), предусматривающие срокистроительства зданий, строений, сооружений, технико-экономических обоснованийвосстановления нарушенной эксплуатации;бизнес-планы;иная достаточная и достоверная информация о периоде восстановлениянарушенной эксплуатации.243В процессе определения величины денежного потока в соответствии собычными условиями гражданского оборота необходимо учитывать следующиепризнаки обычных условий гражданского оборота:наибольшая вероятность условий использования земельного участка илииного объекта недвижимости собственником земельного участка или иного объектанедвижимости;подтвержденность анализом рынка сделанных предположений;типичность условий функционирования рынка;отсутствиевоздействийнепредвиденныхобстоятельствилиобстоятельств, трактуемых в качестве непреодолимой силы.Также при переносе сервитута следует возместить собственнику земельногоучастка реальный ущерб, причиненный ему сервитутом, если такой не был возмещенединовременно.Реальный ущерб представляет собой сумму:затрат, произведенных сервитутодателем для получения дохода от своегоимущества, которое было повреждено или утеряно в связи с нарушением (временнымпереходом) прав, затрат в связи с ограничением права пользования (например,затраты, связанные с подготовкой почв для получения урожая, которые былипроведены до установления сервитута);затраты, которые сервитутодатель должен будет произвести длявосстановления нарушенного права (восстановления качественных характеристикобъекта недвижимости на прежнем уровне, поврежденных в результате наложениясервитута).В перечень затрат на снятие/отмену сервитута входят следующие элементы [85,с.156-158]:затраты на перенос, демонтаж, монтаж, возмещение стоимости,возмещение расходов на организацию иных путей доступа к имуществу сервитуария;затратынаюридическоесопровождениеиоформлениевгосударственных регистрирующих органов;реальный ущерб, причиненный сервитутом;упущенная выгода лиц, чьи права были нарушены в результате переносасервитута.Рассмотрим различные виды обременений такие, как: ипотека, доверительноеуправление, аренда, концессионное соглашение, арест имущества, градостроительные244ограничения, резервирование земель, по которым возможно оценить затраты на егоснятие, выявленные автором диссертационного исследования.В соответствии с N 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»единственно возможным вариантом снятия подобного обременения является полноепогашение задолженности перед кредитной организацией.

Расходы на снятиеподобного обременения равны сумме оставшейся к погашению задолженности ирасходов на оформление в регистрирующих органов.При необходимости снятия/отмены такого обременения, как доверительноеуправление, следует рассматривать условия договора доверительного управления.Расходы на снятие/отмену этого вида обременения равны неустойкам по договору задосрочноерасторжениедоговора,расходамнаоформлениедокументовврегистрирующих госорганах, в некоторых случаях включаются судебные издержкипри расторжении договора в судебном порядкеВ соответствии со сложившейся практикой и законодательной базой натерриторииРоссийскойФедерациисуществуютдверазновидностиаренды:краткосрочная и долгосрочная.

Снятие подобного обременения сопряжено сопределенными трудностями. При отказе одной стороны прекратить арендноесотрудничество расторжения договора в судебном порядке.В зависимости от совпадения намерений сторон снятие подобного обремененияпотребует следующих затрат.1. Арендатор и арендодатель согласны на расторжение договора аренды. Вданном случае расходы на снятие обременения будут включать: юридическоесопровождение процедуры, выплата неустоек (может быть соразмерна рыночнойстоимостипереуступкеправаренды),оформлениеснятияобремененийврегистрирующих госорганах.2.

Арендатор не намерен расторгать договор. В данном случае расходы наснятие ограничений включают в себя: судебные издержки, выплата неустойки (еслипредусмотрено договором или по решению суда), оформление снятия обременений врегистрирующих госорганах.Подавляющее большинство договоров долгосрочной аренды заключается наимущество, собственником которого является государство. В некоторых случаяхдоговор долгосрочной арены предусматривает пункт, согласно которому арендаторимеет возможность выкупить имущество.Прекращение договора концессионного соглашения возможно только наосновании решения суда [18, ст.13]. Расторжение договора концессионного245соглашения возможно при существенном нарушении участниками концессионногосоглашения условий данного соглашения [18, ст.15].Снятие такого вида обременения как арест имущества и запрещение назаключение сделок (заявление о праве требовании (в судебном порядке) в отношенииобъекта недвижимого имущества и/или особые отметки) возможно только порешению суда.Вид обременения - градостроительные ограничения подразумевает под собойвид разрешенного использования.

Предусмотрен перевод на другой вид разрешенногоиспользования, не противоречащий ГК РФ и другим нормативно-правовым актам идокументам [4, ст.33]. Затраты на снятие данного вида обременения (перевод натребуемый вид разращенного использования) состоит из сумм госпошлин,юридическое сопровождение процесса, оформление документов в регистрирующихгосорганах.Согласнопункту10Д«Положениеорезервированииземельдлягосударственных или муниципальных нужд» (утв. постановлением Правительства РФот 22 июля 2008 г.

N 561), снятие подобного ограничения возможно по решению суда[26].Такимобразом,расчетрасходов,необходимыхдляснятия/отменыобременений, можно поделить на следующие категории [85, с.159]:1.Расходы на демонтажные, монтажные, строительные и т.д. работы.2.Расходы по судебным издержкам (в случаях неизбежности судебногоразбирательства по снятию/отмене обременений).3.Расходы,связанныесюридическимсопровождениепроцессаснятия/отмены обременений (в том числе и на завершающем этапе при оформлениидокументов в регистрирующих органах).4.Расходы, связанные с выплатой неустоек по досрочно разорваннымдоговорам.5.Расходы,связанныеспереносомобременяющихфакторовнатерриторию другого земельного участка (здания или строения).При оценке обремененного имущества в рамках сравнительного подходапервоначально требуется найти сопоставимые объекты на открытом рынке, имеющееаналогичное обременение, чтобы избежать внесения ряда корректировок, в том числекорректировки на правовую принадлежность объекта.

Однако, рынок не всегда можетпредоставитьсоответственно,достаточноеколичествовариантыопределенияподобныхстоимости,аналоговдлярасчета,предложенныеавтором246настоящего исследования, будут являться наиболее актуальными при ограниченномрынке продажи.5.3 Обоснование величин дополнительных корректировок при оценкеимущества должника, обремененного арестомВ Главах 3 и 4 диссертационного исследования нами были выделеныпроблемы, возникающие в практике оценки имущества должника, и даныпредложения по их решению. В данном параграфе будет уделено вниманиепостроению методики оценки стоимости имущества, обремененного арестом.Поскольку в структуре арестованного имущества почти 90% приходится наавтотранспортные средства, в т.ч. специальную технику, машины и оборудование,недвижимость, автор принял решение уделить внимание именно данным видамимущества в своем диссертационном исследовании.Методика определения стоимости имущества должника не отличается отобщепринятой по определению рыночной стоимости с учетом применения трехклассических подходов в оценке: доходного, затратного и сравнительного.

Характеристики

Список файлов диссертации