Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 56
Текст из файла (страница 56)
По даннымспециалистов компании ООО «ИнтераЮнит» (http://interaunit.ru/, тел: 8(498)601-2769), принимающей лом, стандартная скидка на сор для строительной техникисоставляет 25%. Исходя из вышесказанного, стоимость объекта оценки, рассчитаннаяв рамках сравнительного подхода, составляет: 107 104 (Сто семь тысяч сто четыре)рубля.263Если сравнивать долю автотранспортных средств, машин и оборудования,находящихсявнеудовлетворительномсостоянии,вобщемколичествеавтотранспортных средств должника, то она в разы превышает долю объектовоценки, находящихся в удовлетворительном и/или рабочем (хорошем) состоянии.Такие объекты оценки оцениваются с точки зрения наиболее эффективногоиспользования в качестве металлолома, и методика оценки рыночной стоимостибудет применена для оценки металлолома.Важным является фактор формирования имущества в лоты при распродажеимущества предприятия составными частями.
Для того, чтобы избежать снижениястоимости, является необходимым группировка лотов таким образом, чтобы онидополняли друг друга. Допустим, у предприятия-банкрота находится в собственностиздание деревообрабатывающего цеха с размещенным и готовым к эксплуатацииоборудования в нем, а также административное здание, расположенное на отдельнымземельным участке, и автомобили. С одной стороны, наиболее очевидным являетсявариант продажи всего имущества отдельно путем формирования трех лотов,соответственно. С другой стороны, с точки зрения оценочной практики, этот вариантне является оптимальным, поскольку он снизит стоимость имущества привыставлении его на торг. Неоспоримым является тот факт, что потребуютсясущественные затраты на демонтаж и перевозку оборудования. В свою очередь,наиболее выгодным вариантом будет продажа деревообрабатывающего цеха сустановленным и работающим оборудованием в нем.
Ввиду высокого спроса насегмент офисной недвижимости административное здание лучше выставлять напродажу отдельным лотом, а для максимизации стоимости будет оптимален вариантпродажи легковых автомобилей в розницу. Данный пример показывает, что длявыгодной продажи имущества является необходимым привлечение независимогоспециалиста-оценщика, который не только осуществит непосредственно процедуруопределения стоимости, но и окажет существенной вклад при дроблении имуществабанкрота на продажные лоты.Корректировкауменьшениязатратнанаконъюнктурурынка.Величина,воспроизводство/замещенияполученнаяобъектанапутемвеличинунакопленного устаревания, также может быть дополнительно снижена в связи с тем,что оборудование указанной марки, производителя, модели, модификации непользуется спросом на рынке либо в силу своего изношенного состояния, либо в силусвоей уникальности.
В этом случае значение корректировки может приниматься до26420%. Если объект оценки, оцениваемый в рамках затратного подхода, пользуетсяспросом на соответствующем рынке, значение данной корректировки равно нулю.Корректировки на специфические условия реализации. Часто на объектыоценки действуют специфические условия, которые могут вызвать изменение ихрыночной стоимости.
Для того, чтобы итоговая расчетная величина действительноотражала рыночную стоимость объекта оценки, ее необходимо откорректировать сучетом специфических условий, например:продажа после длительного хранения в ненадлежащих условиях -полученная величина снижается дополнительно на 5% за каждый год хранения;условияэксплуатации–еслиэксплуатацияоборудованиянесоответствует условиям, отраженным в техническом паспорте объекта, то полученнаявеличина снижается пропорционально коэффициенту ускоренной амортизации(расчетная величина);ограничение по срокам продажи – снижение полученной величиныможет составлять до 15%;продажа на условии «где есть» - дополнительное снижение полученнойвеличины может составлять до 10%.Корректировканасрокэкспозицииимуществадолжника.Даннаякорректировка необходима для введения, поскольку между моментом определениярыночнойстоимостиидатойпоступленияимуществакпредполагаемомусобственнику проходит значительный временной лаг, связанный с большой такназываемой бумажной волокитой и судебными процессами (затягивающихся надлительный срок), что является фактором, уменьшающим рыночную стоимостьимущества должника в связи с его устареванием (физическим, функциональным), атакже в связи с тем, что объект оценки на какое-то время перестает функционировать,что может отрицательно сказаться на его техническом состоянии в будущем,привести его в негодное/нерабочее состояние.
Данная корректировка являетсярасчетной величиной и прогнозируется с учетом предполагаемых (прогнозных)сроков по длительности стадий исполнительного производства, а также конкурсногоиливнешнегоуправления,которыеописаныв3главедиссертационногоисследования.В рамках 4 главы автором был проведен анализ на вынужденность продажи подвижимому имуществу, и рассчитана соответствующая корректировка, котораясоставила 50%.265После введения указанных корректировок к стоимости машин и оборудования,оцениваемых в рамках затратного подхода, получается расчетная величина стоимостиобъектов оценки затратным подходом.При оценке объектов недвижимого имущества должника определяется ихрыночнаястоимость.Методикаопределениярыночнойстоимостиобъектовнедвижимости, принадлежащих должнику, имеет свою специфику, связанную стипами/видами оцениваемых объектов и факторами, оказывающих влияние настоимость объектов оценки (описание факторов и их анализ приведен во 2 главедиссертационного исследования).Корректировка на специфические условия реализации с учетом срокаэкспозиции имущества.
Квартиры, доли в квартирах, жилые дома, дома с земельнымиучастками, земельные участки (под индивидуальное жилищное строительство, дачноехозяйство, ведение личного подсобного хозяйства, садоводство и огородничество ииного разрешенного использования) требуют оценки рыночной стоимости, но сучетом корректировки на типичные условия сделки (необходимо заложить срокиэкспозиции, вынужденность сделки, осведомленность покупателя и действия в своихинтересах, реализация в рамках инвестиционного проекта не отвечает условиямпубличной оферты).В рамках 4 главы автором был проведен анализ на вынужденность продажи понедвижимому имуществу, и рассчитана соответствующая корректировка, котораясоставила 50%.Корректировка на фактор «суеверия», связанного с приметами относительнопокупки потенциальным покупателем арестованного объекта недвижимости илиобъекта недвижимости предприятия-должника (в части жилой недвижимости,земельных участков, не принимающих участие в реализации инвестиционныхпроектов, дач, коттеджей).
При одинаковой стоимости предложения, скажем, на сайтеwww.cian.ru (ЦИАН) и на сайтах ФАУГИ, УФССП по различным регионам иликомпаний-реализаторов, покупатель отдает предпочтение «ЦИАН». Как показаланализ торгов по продажам аналогичной недвижимости должников, даннаякорректировка имеет место быть использованной лишь при оценке имуществафизических лиц. Для определения корректировки автором исследования былпроведен как анкетированный опрос, так и опрос по средством телефонныхпереговоров, около 300 покупателей объектов недвижимости с сайта «ЦИАН» втечение 2-х лет (с середины 2012 г. по середину 2014 г.), которые не находятся всобственности должника, но имеют аналогичное состояние, местоположение,266количественные и качественные характеристики относительно того: отдадут онипредпочтение при равной цене объекту недвижимости, не обремененному арестом,или недвижимому имуществу должника. Вывод очевиден – предпочтение отдавалосьсвободному от обременений имуществу. В этом же опросе потенциальныепокупатели готовы были отдать предпочтение должника, закрыв глаза на фактор«суеверия» и длительность ожидания предстоящей покупки, если бы стоимость быланиже на 7-10%.
В связи с чем можно сделать вывод, что указанная корректировкаможет составлять 8,5% к рассчитанной ранее стоимости.Корректировка на рыночные условия. Данная корректировка актуальна лишь втех случаях, если по категории аналогичных объектов недвижимости в ретроспективевыявлены вторичные торги (например, в просмотренных 1 080 уведомлениях о торгахпо квартирам, 250 – уведомлений составляют уведомления по вторичным торгам.Расчет рыночной стоимости квартир производится в рамках сравнительного подхода,т.к. приводится обоснованный отказ от применения доходного и затратного подходов.В составе корректировок, применяемых при оценке объектов недвижимости в рамкахсравнительного подхода, используется корректировка на рыночные условия, в составекоторой и следует учесть понижающий коэффициент).
Актуальность даннойкорректировкипрослеживаетсянедвижимостивчастииналичиявслучаяхобременениянесовершеннолетнихобъектовдетей,жилойподопечных,недееспособных лиц на оцениваемой площади. Значение данной корректировкисоставит от 15 до 25%.Корректировка на дополнительные организационные и правовые риски,связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество. Потенциальномупокупателю предстоят расходы по регистрации прав собственности на объектотчуждения, следовательно, оцениваемый объект должен содержать корректировку кстоимости в рамках сравнительного подхода, как минимум, с учетом данныхрасходов в абсолютном выражении на основе экспертных консультаций сагентствамииликомпаниями,занимающимисяпереоформлениемправнанедвижимое имущество, что сказывается на коммерческой привлекательностисделки.
Среди дополнительных рисков можно отметить обременения (например,аренда в пользу третьих лиц, залог, объект недвижимости может являтьсякультурным наследием). В случае, если объект находится в аренде, то в договореаренды должны быть прописаны условия расторжения договора. Величина денежныхрасходов, которую понесет сторона, изъявшая имущество должника (взыскатель,кредитор), будет являться абсолютным значением корректировки на обременение.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
