Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 57
Текст из файла (страница 57)
В267случае, если договором не предусмотрено расторжение, то расчет корректировкибудет производиться на основе расчета упущенной выгоды (потери доходности отиспользования объекта), которую несет арендатор объекта. В случае, если неизвестнобудет или нет объект подвержен каким-либо рискам, связанным с регистрацией правна недвижимое имущество, корректировка может быть рассчитана математическимиметодами с учетом теории вероятности. Иными словами, специалист анализируетрынок оцениваемого объекта недвижимого имущества, его нормативно-правовуюбазу, степень защиты потенциального покупателя, а затем выявляет риски, связанныес регистрацией права собственности, свойственные конкретному оцениваемомуобъекту недвижимого имущества. Затем, как вариант, проставляются баллы от 1 до 10(где 1- низкая вероятность риска, 10 – критическая вероятность риска, рисквозникновения велик), далее на основе мониторинга статистических данных поданномуобъектусприменениемвероятностногоанализарассчитываетсяотносительная поправка на риск.
Таким образом, данная корректировка может бытьрассчитана двумя способами: математическим и экспертным.Что касается элитной недвижимости, земельных участков, предназначенныхдля реализации инвестиционных или девелоперских проектов, высоколиквидногонедвижимого имущества, в т.ч. коммерческой недвижимости, имеющего выигрышноеместоположение, развитую инфраструктуру, то это имущество пользуется большимспросом и не требует введения корректировок, и, как показывает практика, такоеимущество будет реализовано с торгов по стоимости, превышающей стоимость,отраженную в Отчете об оценке, поскольку здесь возникает инвестиционнаясоставляющая потенциального покупателя и в данном случае увеличится влияниеинвестиционных факторов на рыночную стоимость, следовательно, она будетприближена к категории «инвестиционной стоимости».Выводы по 5 главеПроведенное в пятой главе исследование позволило автору сделать следующиевыводы. Выводы, полученные на основе исследований и анализа.1.
Российское законодательство определяет общие подходы, которые могутиспользоваться для оценки рыночной стоимости активов, - затратный, сравнительный268и доходный, поскольку подход автора основан на сегментации рынка, то говорить ометодике оценки рыночной стоимости необремененного имущества по сравнению симуществом, имеющим ограничения и обременения, будет неправильным. Требуетсяопределить влияние обременений и ограничений на стоимость в виде абсолютныхили относительных величин, данное влияние может быть, как увеличивающимстоимость объекта собственности (в редких случаях), так и уменьшающих стоимость(практически всегда).
Наличие обременений на земельном участке таких, как:сервитуты, охранные ограничения, может значительным образом влиять на стоимостьобъекта, как в сторону увеличения, так и уменьшения.2. Республика Крым рассматривается в качестве геополитически нестабильногорегиона, в связи с чем выделены ограничения, не закрепленные в нормативноправовых актах, но оказывающие влияние на стоимость объектов собственности, какправило, в сторону ее уменьшения. Основные факторы, снижающие стоимостьимущества, приходящиеся на влияние санкций: отсутствие дешевых кредитныхсредств из-за рубежа для предпринимателей полуострова; низкий объем сделок врезультате разорванных кооперационных связей; низкая инвестиционная активность,предопределеннаянеопределенностьюналокальныхрынках;невозможностьприобретения комплектующих из стран, которые ввели санкции; невозможностьприобретения визы в Европу; отсутствие банковского обслуживания карт Visa иMastercard.
Факторы «переходного» периода интеграции в экономику: низкаятранспортная доступность в условиях продолжающегося строительства железнойдороги и шоссе; низкая обеспеченность коммуникациями в условиях зависимости отУкраины;возможностьпринудительноговыкупанедвижимостиврамкахфедерального закона Крыма "Об особенностях выкупа стратегических объектов";возможность признания сделок с недвижимостью незаконными; снос частныхпалаток как одного из способа реализации продукции, при недоступных ценах наофисные помещения лучшего класса.Выводы по разработкам и предложениям автора диссертационной работы.1. Определена и систематизирована зависимость вида определяемой стоимостиобъекта оценки от целей и задач оценки и вида соответствующего ограничения илиобременения.2. Обременения и ограничения имеют свое стоимостное выражение, котороеможно определить количественно, в связи с чем автором предложена методикаоценки стоимости снятия рассматриваемых ограничений и обременений.2693.
При оценке стоимости имущества должника выделена специфика его оценки,заключающаясявобоснованииучетаирасчетедополнительныхпоправок(корректировок) в рамках сравнительного и затратного подхода, а также к итоговойвеличине стоимости объекта оценки.4. Необходим всесторонний анализ факторов, влияющих на стоимостьнедвижимого имущества в период экономического спада, обусловленного какестественным этапом цикла экономического развития, так и привнесеннымикризисными явлениями, последствиями введения санкций, основанный на анализестоимости недвижимого имущества в долгосрочном периоде с выделением наиболеезначимых показателей для каждого вида недвижимости.
Это позволит сформироватькумулятивную систему экспертного расчета скидки (надбавки) к стоимостинедвижимости по этапам экономического цикла в зависимости от воздействия наценообразующиефакторыосновныхэкономическихпоказателей:индексапотребительских цен, инвестиций в основной капитал, объема розничной торговли,ключевой ставки, индекса деловой производственной активности, индекса деловойактивности по услугам, экспорта, индекса РТС, индекса ММВБ, обменного курсадоллара к рублю, обменного курса евро к рублю, стоимости нефти марки Брент намировом рынке, стоимости золота, по данным ЦБ. Экономические кризисы и санкциивлияют на макроэкономические факторы, а те, в свою очередь, на стоимостьнедвижимого имущества.5.Стоимость недвижимости, помимо особенностей присущих непосредственнорынку недвижимости, зависит от видов привнесенных кризисных явлений(спекулятивныепузыри,экономическиесанкциииторговыеограничения),государственной поддержки, в связи с чем необходим более детальный проработкавозможностей влияния на экономику страны со стороны экономического иполитического блока заинтересованных стран, предлагается расчет величиныпоправки на макроэкономическое окружение.В результате влияния ряда выше обозначенных факторов спрос на рынкенедвижимостиостаетсядостаточнонизким.Геополитическаянестабильностьстимулирует существенную отрицательную динамику цен, прогнозируемую науровне 20-40%.270ЗАКЛЮЧЕНИЕОбщий научный результат выполненного диссертационного исследованиязаключается в разработке методологических основ оценки различных объектовсобственности с учетом обременений, в частности разработки принципов и методикиоценки стоимости имущества с учетом влияния различных обременений иограничений на его стоимость.Полученныерезультатыивыводыдиссертационногоисследованияориентированы на совершенствование методологического инструментария приоценке стоимости заложенного имущества, а также обремененного имущества впроцедуре банкротства, в рамках исполнительного производства, в процессепротиводействияпреднамеренномуификтивномубанкротствуиинымправонарушениям финансово-экономической направленности, разграничив субъектоврынка в зависимости от сегмента по соответствующим признакам с особымиусловиями функционирования и ограничениями, что является одним из элементовзащиты интересов и прав инвесторов и собственников активов, взыскателей идолжников имущества, а также является фактором, способствующим обеспечениюстоимостного прироста финансовых ресурсов.В рамках решения поставленных в диссертации задач сделаны следующиеосновные выводы.1.
Уточнена экономическая сущность категории собственность, проведенанализ современных теорий собственности с выделением их особенностей. Дляроссийских реалий наиболее целесообразным будет являться применение моделитеории прав собственности институционалистской школы. Проведенный анализинституционализма, как возможного направления исследования собственности,позволилвыявить,что,вчастности,представителямиэтогонаправленияэкономической мысли собственность рассматривается как совокупность отношениймежду хозяйствующимисубъектами.Втеорииинституционализмапонятиесобственности признается как отношение по отчуждению собственности; это правона отчуждение выводится из относительной редкости ресурсов собственности, из чеготакже исходит и правовое содержание форм собственности в целом через сделки пообмену товара.
Согласно базовым парадигмам институционализма, обмен товаровявляетсятранзакциейкупли-продажиправсобственности,закрепленныхзаобъектами. Иными словами, в рамках институциональной модели собственность271представляет собой объект обмена товаров, обладающий специфическими чертами,оказывающими влияние на стоимость. Таким образом, рыночные отношенияпринимают черты контрактных отношений, т.е. добровольных отношений попередаче имущественных прав. В качестве возможного способа структуризации правасобственности можно рассматривать 11 видов («пучков») правомочий, выделенных встремлении обнаружить правовую основу за всеми экономическими процессами.Возможность комбинирования элементов «пучка» прав между собой ведет кобразованию всевозможных комбинаций правомочий на объекты.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
