Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 14
Текст из файла (страница 14)
Смит;Д. Рикардо;Р. Торренс;Д. Мак-Куллох;Д. МиллемПринцип теорииСущность стоимостиТеория двойственности характера трудаЗаключается в трудеПоследний экземпляр определенного блага, Заключается вудовлетворяющий «крайнюю необходимость», степени полезностиимеетпредельнуюполезность,которая для потребителяопределяет рыночную ценность благаСогласование интересов покупателя и продавцаРеальная ценностьтовара эквивалентнафактической цене,определяющейся нарынкесоответствующихспросаипредложениятоваров (услуг)Стоимостьтоваранеравнаиздержкам Стоимостьтоварапроизводства, она всегда превышает издержки равнасуммепроизводства на величину прибылиденежных затрат наего изготовление59ТеорияиздержекпроизводстваУченые, внесшиевклад в развитиеУ. Петти;А.
Смит;Д. Рикардо;К. Марксшкола; У. Джеванс;К. Менгер;А. Вольрас;А. Маршалл;Д. КларкА. Маршалл;Хуан де МатьенсоПродолжение таблицы 1.8Теория трех Классическаяфакторовполитэкономиипроизводствашкола Ж.Б. Сэй;Т. МальтусИсточник: составлено автором на основании источников [127;160; 170, с. 235].60Затратный принцип. Положение о гармонии Стоимость товараэкономическихинтересов,интерес состоитиз«экономическогочеловека»,направленного издержек«невидимой рукой», обязательно совпадает с собственникаобщественнымпредпринимателявпроцессепроизводства насредствапроизводства(фактор«капитала»),назаработную плату(фактор «труда»)инаренту(фактор «земля»)61Вусловияхсовременногопониманияифункционированиярыночнойэкономики ценообразование неразрывно связано с понятием "альтернативнаястоимость".
Сущность этой категории раскрывается в проблеме выбора в процессеприобретения со стороны потребителя, какой товар выбрать из множествапредлагаемых на рынке, иначе говоря, покупая один из них, он отказывается отдругих. Стоимость приобретенного товара выступает альтернативной стоимостью поотношениюкдругимблагам.Оценкатоварапроисходитчерезпризмузаинтересованности покупателя.Эволюция категории стоимости начинается с ее идеального восприятия, сточки зрения удовлетворения потребностей субъекта, может в материальном плане врезультатепроцесса удовлетворения этой потребности, но и идеально в головесубъекта, путем осознания, возможности удовлетворить ту или иную потребность.Связь между производством и потреблением не является чисто случайнымпроцессом. В отличие от животного мира, данный процесс сопровождается идеальнойсвязью, то есть осознанным отношением к вещи.
Именно такую форму(сознательного) отношения к вещи и можно считать стоимостью, т.к. пониманиеблага, как предмета потребления, есть его потребительная стоимость, а как продуктатруда - трудовая или производственная стоимость. И в том, и в другом случае, мыимеем дело именно с идеальным восприятием предмета, и поэтому все егоконкретные материальные характеристики и свойства для нас дополняютсяиндивидуальным восприятием. Нам так важно какие потребности и благодаря какимсвоим свойствам способен удовлетворить данный предмет и, отчасти, материальныехарактеристики трудозатрат.Определяя стоимость объекта оценки, мы определяем его цену в тех или иныхусловиях рынка, подверженную влиянию большого количества факторов [115].Наиболее распространенным видом определяемой стоимости является рыночная, прикоторой определяется наиболее вероятная цена, неподверженная существеннымобстоятельствам.
Для определения других видов стоимости необходимо учитыватьусловия, обстоятельства, влияющие на цену. Например, на кадастровую стоимостьвлияет то, что она определяется массово, на ликвидационную - то, что ее определениепроисходит в сжатые сроки и при вынужденной продаже, на инвестиционную –интересы инвестора. Сегодня то, что из цены вытекает тот или иной вид стоимостизакреплено на законодательном уровне, а именно: вФедеральном законе «Обоценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 года №135-ФЗ (сизм.и доп.); в Федеральных стандартах оценки [24, 38, 42, 44, 45, 78, 81].62Оценка собственности имеет в основе множество смежных наук и предметов.Для того, чтобы раскрыть понятие «оценка собственности», требуется обратитьсянепосредственно к деятельности специалиста-оценщика. Определение стоимостиобъекта на заданную дату является конечной целью работы специалиста.
Дляопределения стоимости объекта необходимо провести изучение количественных икачественных характеристик объекта оценки. Если оценивается, например, здание,необходимо учесть такие факторы, как: тип объекта, наличие инженерногооснащения, уровень отделки, местоположение, состояние рынка объекта оценки ипрочее. Перечень объектов оценки широк, в него входят как материальные, так инематериальные объекты, движимое и недвижимое имущество, права. Всеперечисленные объекты можно определить одним понятием - «собственность».Каждыйвидсобственностиобладаетсвоимиспецифическимичертамииособенностями, без знания которых не представляется возможным достоверноопределить стоимость соответствующего объекта оценки.
В том числе, одной изспецифических черт каждого объекта собственности является, как говорилось ранее,наличие одного или нескольких прав из «пучка прав» А.Оноре. Иными словами, дляоценки объекта собственности необходимо четко выделить существующие права науказанный объект собственности с целью наиболее корректного определениястоимости. Объекты собственности, в свою очередь, делятся на следующиекатегории: арестованное недвижимое имущество, арестованное движимое имущество,имущество предприятия, находящегося в процедуре банкротства.Из вышеизложенного следует, что оценка собственности - это деятельностьспециалиста, направленная на определение рыночной или иной стоимости объектаоценки. Данное понятие аналогично термину «оценка объектов собственности»,которое представляет собой процесс определения стоимости объектов на дату оценкив порядке и с помощью методических подходов, определенных законодательством вобласти оценочной деятельности [115].Современный взгляд на методологию представляет ее в виде методологиинаучного познания, иными словами, учение о принципах построения, формах испособах научно-познавательной деятельности.
В связи с этим можно определитьпринципы, формирующие методологию определения стоимости собственности, давхарактеристику компонентам научного исследования.В теории оценочной деятельности, в частности, в учебнике «Оценка стоимостибизнеса» под ред. Эскиндарова М.А., Федотовой М.А.
[115] выделены следующиегруппы взаимосвязанных принципов оценки:63принципы, основанные на представлениях собственника;принципы, связанные с эксплуатацией собственности;принципы, обусловленные действием рыночной среды;отдельно выделены принципы наиболее эффективного использования(при оценке объектов движимого и недвижимого имущества).Это общепринятые принципы оценки, работающие в стабильной экономике,однако в рамках диссертационного исследования следует обратить внимание, напринципы, действующие в условиях нестабильности, экономических санкций,инфляции рубля, то есть несущие в себе элементы риск-менеджмента.
В связи с этимавтором диссертационного исследования предлагается выделить дополнительнуюгруппу принципов – принципов, связанных с влиянием риск-менеджмента. Впроцессе осуществления оценочной деятельности наибольшее внимание рискамуделяется в рамках доходного подхода. Квалифицированный специалист долженуметь правильно оценить риски, сопутствующие объекту оценки с тем, чтобыпроизвести наиболее точный расчет стоимости объекта оценки. Важно понимать:собственником в отношении объекта оценки могут применяться методы оптимизациирисков, что опосредует необходимость оценки, их адекватность, эффективность и, вконечном итоге, их влияние на стоимость объекта оценки.
Рассмотрим основныепринципы, положенные в основу риск-менеджмента.Согласно принципу лояльного отношения к рискам, собственнику необходимоформировать понимание неизбежности рисков и значимости управления рисками.Так, собственник недвижимого имущества, обремененного линией электропередач(ЛЭП), понимая ограничения, связанные с таким обременением, не долженстремиться организовать перенос ЛЭП, что связано с огромными ресурсозатрами.Эффективно действующий экономический субъект, подразумевающий использованиенедвижимого имущества и стремящийся к восполнению собственного «пучкаправомочий», нарушенного обременением, должен стремиться к установлениюсоразмерной платы, в которую, согласно следующему принципу риск-менеджмента,входило бы страхование от возможных потерь, связанных с некачественнойэксплуатацией ЛЭП [86, c. 23].Повышенные риски увеличивают значение принципа страхования, которыйподразумевает необходимость использования услуг страховых компаний, что влечетполное или частичное погашение потерь.
Так, при расчете кумулятивной ставкидисконтирования, страхование тех или иных собственных рисков может привести к64общему снижению рисковой нагрузки на оцениваемый объект. Данный принципдополняется принципом финансирования, который является комплементарным ввидусоздания страховых резервов непосредственно на предприятии. Такие резервы могутносить как финансовую природу, так и материальную. Так, предприятия, имевшиесущественные резервы импортной продукции, смогли получить сверхприбыли за счетдевальвации отечественной валюты в 2014-2015 гг., тогда как предприятия с низкимизапасами потеряли свои конкурентные позиции на рынках.Согласнопринципупрогнозирования,вриск-менеджментеважноосуществлять прогноз и принимать превентивные меры для нивелирования будущихрисков.Так,вслучаеизвестнойцикличностидеятельностипредприятиясобственники могут предусмотреть меры по её сглаживанию для оптимизацииденежных потоков предприятия.
Это может быть диверсификация деятельности илипривлечение временного персонала на периоды активной фазы цикла.Последнимпринципомвыделяютпринципминимизациипотерьимаксимизации расходов, который также важен при оперировании бизнесом,имущественным комплексом и недвижимостью. Данный принцип определяетприоритетность эффективного, рационального, экономного использования ресурсов иосмотрительную реализацию проектов с высокой степенью риска.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
