Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 18
Текст из файла (страница 18)
Из-за шокового характера реформ и того факта, что основныерегулирующие нормативные акты вводились фактически в форсированных условиях,говорить о высокой эффективности принятых мер нельзя. В силу этого потребовалисьсущественные доработки законодательства в области регистрирования прав нанедвижимое имущество и совершение сделок с ним и существующими разногласиямипо поводу определения влияния различных обременений на стоимость имущества.Однако с учетом характера проводимых реформ в настоящее время можно говорить одостаточности мер для формирования законодательной базы для последующегоразвития категории прав собственности, обременений и ограничений данного права,видов гражданско-правовых отношений и защиты прав сторон таких отношений[115].Термины «ограничение» и «обременение» правсобственности частоиспользуются в формулировках нормативно-правовых актов, широко применяются впрактике судопроизводства, распространены в юридической и экономическойлитературе.
В трактовке ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. под значением терминов«ограничение» и«обременение»понимаетсяналичиеусловий,запрещений,стесняющих собственника при осуществлении права собственности владельцем ипрочих вещных прав в отношении конкретного имущества (ипотеки, аренды,сервитута,концессионногосоглашения,доверительногоуправления,арестаимущества и других) [15].
Следует также обратить внимание на то, что термин«ограничение», а в скобках приводится термин «обременение», вынуждаетпользователей трактовать данные термины, как синонимы, подтверждением томуявляется и документ государственного образца – Свидетельство о ГосударственнойРегистрации Права Собственности, являющийся правоудостоверяющим документом,где приведена аналогичная запись «ограничение (обременение)».Возникшие проблемы в общественном понимании сущности ограничений иобременений были объективно обусловлены несовершенством правовых норм. Свведением точных определений и присвоением юридических характеристик этим78явлениям удалось решить целый ряд проблем, стоявших перед органами судебной иисполнительной власти.
В некоторых случаях уполномоченные государственные имуниципальные органы и арбитражные суды в издаваемых нормативно-правовыхактах используют понятия «ограничение» и «обременение», как разнородные итождественные, одновременно (автором диссертационного исследования проведенглубокий анализ, который показывает, что зачастую одна и та же правовая ситуациятрактуется одинаково как ограничение или как обременение, а зачастую и как иограничение и обременение в Постановлениях ФАС и Постановлениях ВАС, чтопредставлено в приложении Г). Зачастую происходит деление правовых ситуаций наявления, характеризующиеся как обременения права собственности (сервитут, рента,аренда), и иные, выступающие в роли ограничения (арест, залог, временное занятиечужогоимущества).Мнениеотдельныхэкспертовсовпадаетстрактовкойупомянутого ранее ФЗ №122 [15], что также подтверждается устоявшейся практикойоформления свидетельств о государственной регистрации права собственности, атакже Постановлением Правительства РФ от 20 ноября 2000 г.
N 878 «Обутверждении Правил охраны газораспределительных сетей» [29] и др.В сложившейся правовой базе термины ограничения и обременения выступаютсинонимами, различие состоит лишь в лексическом понимании терминов. Правамогут быть ограничены, а имущество может обременяться. Федеральный закон «Осадоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от15.04.1998 г.
№66-ФЗ [14] синонимами считает не только ограничения и обременения,но еще и сервитут. Проведя анализ нормативно-законодательной базы, автор пришелк выводу, что частный сервитут относится к обременению, и в то же время публичноеограничение есть сервитут, следовательно, нет необходимости выделять сервитутотдельно, поскольку он является составной частью, как обременения, так иограничения.Вместе с тем анализ положений ГК РФ и практики судопроизводства позволяетсделать вывод о нетождественности содержания понятия «ограничения правасобственности» и «обременения права собственности» [7]. Разделение данныхпонятий объясняется их природой, различным юридическим значением, формойпредставления и последствиями возникновения.
Анализ правового явления обременения, существующего в рамках действующего законодательства [7, ст. 209,274, 342, 460, 586, 700, 704, 1138], позволяет сделать вывод о правомерностиразделенияограниченийположительныйхарактерисобременений.точкизренияОбременениявлияниянаносятактивный,стоимость объектов79собственности (предоставление третьим лицам субъективного права требования ксобственнику, обязанности собственника по совершению активных действий), вотличие от ограничений, сужающих границы прав собственника. При этомограничения могут распространяться на все известные правомочия собственника владение, пользование и распоряжение – на каждое в отдельности, либо на несколькоправ.Помимо правомочий, собственник обладает обязанностями, именуемые в ГКРФ обременением содержания имущества [7, ст.210]. Собственник принимаетобязанности по содержанию имущества в надлежащем состоянии с соблюдениемсанитарных правил, ветеринарных и эпидемиологических норм, противопожарных ипрочих требований, в том числе обязанностей по уплате налогов, сборов, пошлин идругих правомерных требования государственных и муниципальных органов.Права собственника в отношении принадлежащего ему имущества всегдаограничены законом, правовыми актами, а также правами и законными интересамидругих лиц, в той или иной необходимой мере.
Такие ограничения в отношении правасобственности формируют порядок института частной собственности в отношениилюбого имущества. В данном случае такие явления, как ограничения и обременения,нельзя рассматривать в собственном смысле этого понятия без отрыва отдействующего законодательства. Специальные ограничения можно рассматривать вкачествеотклоненияотнормывсторонудополнительного"ущемления"собственника в осуществлении принадлежащих ему прав (например, в отношенииземельного участка, имеющего особые условия застройки или располагающегося вохранной зоне) [158].Иными словами, ограничение прав собственности можно оценить как сужениекруга законодательно-установленных формальных правомочий собственника наосновании дополнительных нормативно-правовых актов уполномоченных органоввласти.
Анализ положений ГК РФ позволил установить сферу применения термина"ограничение" в практике, как явления, действующего в отношении толькогражданских прав. В свою очередь, "обременение" существует неразрывно симуществом [7, ст. 274, 275, 460, 586, 704, 1019]. Обременение имущества имеетпоследствие, выражающееся ограничением прав его собственника. Но в обоихслучаях базовым условием выступает наличие прав третьих лиц (рента, сервитут,ипотека и др.). В данном контексте обременения имущества можно расценивать, какограничения вещных прав собственника на имущество и установленные в рамкахзаконодательства специальные обязанности.80Ограничения права собственности можно охарактеризовать как безвозмездныеи исключительные меры по обеспечению интересов общества и защиты интересовтретьих лиц.
Такие ограничения не обеспечивают возможность компенсациипричиненного ущерба и расходов собственника, как со стороны публичной власти,так и лиц, в чьих интересах они установлены. Характер устанавливаемыхограничений не имеет задачи стеснить собственника или причинить ущерб. Задачаподобных мер состоит только в обеспечении баланса интересов в обществе ипредоставлении защиты от нарушения прав иных субъектов данных отношений.Таким образом, ограничение права собственности можно охарактеризовать какустановленнуюзакономнеобходимостьсобственникавоздерживатьсяотопределенных действий по реализации своих имущественных прав и допускатьопределённые законные действия третьих лиц, не обладающих имущественнымиправами.Рассматривая явление обременения, следует отметить ряд существенныхотличий от ограничения.
Обременение выступает результатом реализации права, приэтом необходимо понимать важность правомерной реализации такого правауправомоченным лицом. Обременения, в отличие от ограничений, предусматриваюткомпенсационный механизм. Иными словами, в данном случае предусматриваетсявозможность получения материальных и иных выгод (получения прибыли либодостижения иного положительного эффекта, например, сохранения или приращенияимущества) При этом должно быть достигнуто обоюдное согласие сторон, крометого, по воле лица, которому принадлежат права на обременяемое имущество,обременения могут иметь и безвозмездный характер [103].Обременения позволяют также обеспечивать интересы нескольких лиц, избегаяконкуренции однотипных прав разных субъектов.
В данном аспекте кроется еще одноотличиеобремененийотограничений,аименно:обремененияотражаютимущественные права третьих лиц. Обременения представляют собой определенныев рамках закона или сделки правила, необходимые для обеспечения реализации правтретьих лиц.Действующийаккумулироватьгосударственныйинформациюобучетекадастрнедвижимостиограниченийипозволяетобремененийправ,подлежащих регистрации на недвижимое имущество в России.Наиболее частыми случаями ограничений являются: право ограниченногопользования чужим земельным участком, аренда недвижимого имущества.81В Конституции РФ указан перечень прав и свобод граждан, которые не могутбыть подвержены ограничениям, поскольку в п. 3 ст.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
