Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 17
Текст из файла (страница 17)
Говоря о неоинституционализме, одной из его характерных черт врамках методологического индивидуализма являются уникальные методы анализарыночного поведения индивида, которые могут быть применены к любой из сфер, гдеюридическое или физическое лицо должно сделать выбор. Таким образом, в рамкахоценки отношений между людьми по поводу реализации одного из или всовокупности 11 самых распространенных прав на объекты собственности,использование комбинации институциональной и неоинституциональной моделипоможет достичь эффективного результата.4. Использование неоклассической теории в рамках стоимостной оценкизатруднительно в части применения доходного подхода, который основан напринципе ожидания будущих выгод. Без возможности прогнозирования изменений вэкономике не представляется возможным определение факторов, которые могут73повлиять на стоимость объектов собственности в будущем, и, тем самым, полученнаястоимость, рассмотренная через призму неоклассической теории, будет являтьсянекорректной.5.
Рассмотрены преимущества и недостатки общепринятых моделей правсобственности в рамках влияния на стоимостную оценку объектов собственности, изкоторых вытекает необходимость выделить особенности зарубежных школ теорииправ собственности с целью возможности дополнения уже существующих в Россиидля определения детального характера отношений собственности и влиянияразличных факторов на взаимоотношения, возникающие в ходе указанных прав. Какследствие, повысится качество стоимостной оценки объектов собственности,посколькубудутучтеныпрямыеикосвенныефакторы,влияющиенавзаимоотношения между продавцом и покупателем и, как следствие, на итоговуюстоимость объекта собственности.6.
Право собственности является не только юридической, но экономической,политической и социальной категорией. Реализация права собственности имеет длясобственника и оборотную сторону – не только право, но и обязанность. Вследствиеэтого обязанность по содержанию объекта собственности является важнымпринципомэкономическойсобственностимогутлишьреализациивыражатьсобственности.реальныеПравовые(экономические)формыотношениясобственности, если их нет, то нет (не должно быть) и правоотношенийсобственности.
Таким образом, право собственности является отправным моментомреализации экономического содержания собственности, ибо только после фиксацииправа собственности на вещь собственник вправе ею распоряжаться. Более того,только четко выделенные права на объекты собственности позволят реализоватьпроцедуру оценки в части определения методов к расчету стоимости в зависимости отправ, присущих объекту оценки.Выводы по разработкам и предложениям автора диссертационной работы.1. Экономическая сущность стоимости права собственности непосредственно впроцессе ее определения является неоспоримым фактором. Однако при реализацииобъекта по указанной стоимости уже на открытом рынке, собственность становитсячастью рыночных отношений купли-продажи, которые регулируются нормамигражданского, административного или иного законодательства.
Cобственности вбольшей мере присущи экономическое и производственное значения, из чеговытекаетследующееопределениесобственности,предложенноеавтором:74собственность в условиях отсутствия ренты представляет собой производственноэкономические отношения по поводу присвоения имущества, через которыеобразуетсяприбавочнаястоимость.Речьидетоприсвоениивпроцессепроизводственно-экономической деятельности.
При этом присвоение (приобретение)благ одним участником предполагает отчуждение этого блага другим. В том случае,если собственность находится под влиянием ренты, то отношения принимаютэкономико-правовой окрас и лежат в рамках договора ренты, через которыеобразуетсяфинансоваясоставляющая,подразумевающаясовокупностьпоследовательных платежей, выплачиваемых через равные промежутки времени.2. На основе концепции западных экономических школ по вопросуопределениястоимоститоварапредставляетсявозможнымсоотнестиихсиспользованием трех методологических подходов к определению стоимости объектовсобственности: сравнительного, доходного и затратного.
Таким образом, основыдоходного подхода лежат в научных изысканиях А. Смита и Ж.-Б.Сэя. Отражениеэкономических мыслей Д.Рикардо, Дж.Рамсея Мак-Кулоха, К.Маркса и Ф.Энгельсапроявилось в использовании затратного подхода к оценке объектов собственности.Сравнительный подход несет в себе базисом идеи Дж.Лодерделя касательно влиянияспроса и предложения на стоимость объектов собственности.3. При выборе метода оценки необходимо акцентировать внимание натребуемой степени точности при определении стоимости того или иного объектаоценки, поскольку одним из принципов оценки является полнота исходнойинформации об объекте собственности.
В том случае, если объект собственностипринадлежиткоднойизследующихкатегорий,выделенныхавторомдиссертационного исследования на основе научного опыта: арестованное недвижимоеимущество,арестованноенаходящегосявпроцедуредвижимоеимущество,банкротства,исходнаяимуществопредприятия,информацииобобъектесобственности может отличаться неполнотой, тем самым, значительно сужатьинформационное поле при определении стоимости объектов собственности. Длякорректного определения стоимости указанных объектов является необходимымдетализировано составлять запросы на получение существенной информации,отражающейсобственности.количественныеикачественныехарактеристикиобъектов75ГЛАВА 2 СИСТЕМА ОГРАНИЧЕНИЙ И ОБРЕМЕНЕНИЙ СОБСТВЕННОСТИИ ИХ ВЛИЯНИЕ НА СТОИМОСТЬ2.1Сущностные особенности понятий «обременение» и «ограничение» иих стоимостные аспектыПри переходе к рыночной экономике значительные усилия были направленына восстановление и развитие института частной собственности, а для достиженияцели перехода требовалось преобразование государственной собственности ивозникновениеиныхформсобственности.Основнымшагомктакомупреобразованию стал процесс приватизации и разгосударствления.С началом процедуры приватизации в Россиивозникла объективнаяпотребность в создании правовой базы обеспечения развития новой экономическоймодели страны.
В условиях изменяющейся экономики России в основе дискуссийчаще всего оказывались категории «коммерциализация», «приватизация», «частнаясобственность» и «разгосударствление». При этом основной проблемой оставалисьвопросы обеспечения защиты интересов государства, обеспечения национальнойбезопасности, прав и интересов граждан. В связи с введением категории частнойсобственности в структуру экономической модели страны возникла объективнаяпотребность правовой защиты частной собственности, а также создания правовогоинструментария обеспечения государственных, общественных интересов и интересовотдельных лиц, которые могут ограничивать права собственника в области владения,пользования и распоряжения данным имуществом.
Расширение числа видов объектовправ, увеличение номенклатуры разрешенных для собственника действий поотношению к своему имущества и создание различных форм собственности врезультате процесса приватизации, потребовало разработки и принятия различныхинструментариев таких, как: ограничения и обременения. Необходимо отметитьтакже важность данных инструментов для процесса формирования конкурентногорынка объектов имущества, а именно: рынка недвижимости, как фундамента развитияэкономики и рынка капитала.Поскольку рынок объектов недвижимости является по своему обхвату одной изнаиболее обширных сфер, из которых состоит рынок объектов собственности в76целом, в рамках диссертационного исследования автор уделяет указанному сегментунедвижимости большее внимание, чем рынку капитала.
Рынок недвижимостинаходится в тесной взаимосвязи с финансовым рынком. Стоимость недвижимостиизменяетсяпрямопропорциональноизменениюделовойактивностинамакроэкономическом уровне. Безрисковая ставка доходности, систематические рискии среднерыночная ставка доходности, входящие в ставку дисконтирования ииспользуемые при оценке недвижимого имущества доходным подходом, находятсяпод влиянием рынка капитала и макроэкономической политики. Более того, связьрынка недвижимости с финансовым рынком проявляется через ипотечные ценныебумаги, которые рефинансируются посредством ипотечных кредитов, и финансовыеактивы, что опосредует зависимость их стоимости от ситуации на рынкенедвижимости.
Помимо того, многообразие обременений и ограничений на объектысобственности в большей степени присущи рынку недвижимости, в связи с чем автордиссертационного исследования укрупненно рассматривает объекты недвижимогоимущества, тем не менее, дополнительно освещая характер и влияние ограничений иобременений на объекты собственности, входящие в состав рынка капитала [103].Право собственности - наиболее ёмкое субъективное имущественное право,выражающее возможность лица совершать с собственным имуществом любыедействия, разрешенные в рамках законодательства, по усмотрению обладателя прав[7, ст.
209, п. 2]. Тем не менее, чтобы не допускать произвола при реализации правсобственником и защиты законных прав и интересов третьих лиц, государства иобщественности, потребовалось уточнение границ права собственности, определениенабора условий реализации данного права и допустимой степени его ограничения.В соответствии с положениями Конституции РФ [11] в части правасобственности по ФЗ может быть установлено специальное ограничение этого права вмере, соответствующей целям защиты основных конституционных положений,законных прав и интересов третьих лиц, обеспечения обороноспособности страны инациональной безопасности государства.Ограничение видов деятельности собственника по отношению к недвижимомуимуществу может быть достигнуто также посредством дозволений.
В частности, речьидет обустанавливаемом градостроительным планом целевым назначениемземельного участка и разрешенному виду использования [7, ст. 209, п. 3, ст. 260]. Кподобным ограничениям относят и условия защиты экологической безопасности,сохранения почв, условия застройки, начала, завершения или освоения земельногоучастка [8, ст. 56].77Из этого следует что, после фактического начала процесса приватизациигосударственного и муниципального имущества объективно возник ряд проблем,касавшихся интересов и защиты прав бизнесменов (предпринимателей), обеспечениясохранения экологической обстановки, защиты интересов граждан в осуществленииимисвоихимущественныхправ,обеспеченияобороноспособностистраны,формирования и поддержания конкурентных отношений на рынке недвижимогоимущества.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
