Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 20
Текст из файла (страница 20)
При выделении ограничений и85обременений необходимо наиболее прозрачно понимать, отражать и учитывать ихэкономическую составляющую с тем, чтобы «пучок правомочий» оставалсянеизменным в случае наложения обременения или ограничения лицами, отличнымиот собственника. Следует понимать, что при принятии решения об эффективномуправлении имуществом собственник исходит, в том числе и из величины денежныхпотоков, которые может генерировать объект собственности.
Обремененное жеимущество не может генерировать предполагаемый денежный поток. Возмещениенедополученных доходов должно ложиться на плечи стороны, в пользу которойобразуется обременение.Как следствие, необходимо дать определение обременения с учетом всехособенностей ему присущих, включая финансово-экономическую составляющую.Под обременением понимается статус имущества, обусловливающий стеснениесобственника во владении, пользовании и распоряжении имуществом в пользуимущественных прав третьих лиц,подразумевающее возможностьвыплатыкомпенсации третьими лицами собственнику имущества в случае доказанности иобоснованности ущемления «пучка правомочий» последнего.На сегодняшний день можно выделить ограничения, не закрепленные внормативно-правовых актах.
В 5-й главе диссертационного исследования автор наданном вопросе остановится более подробно, в частности, будут приведены основныемакроэкономические показатели, влияющие на стоимости недвижимого имущества впривязке к ценообразующим факторам и рискам, будут рассмотрены видыэкономическихкризисовиэкономическихсанкций,ихвлияниенамакроэкономические факторы, влияющие на стоимость недвижимого имущества,будет проведен анализ цикличности развития экономики с учетом естественных ипривнесенных факторов (естественный спад производства, кризис, санкции), а такжепредложены меры государственного регулирования, направленные на нивелированиенегативных этапов цикла и предложен авторский расчет величины поправки насезонность. И как следствие, автор систематизирует информацию о колебанияхстоимости недвижимости в зависимости от этапа экономического цикла, видовкризисных явлений, государственной поддержки и предложит расчет величиныпоправки на макроэкономическое окружение.
В связи с чем можно сделать вывод, чтоограничения могут носить экономический характер в силу своей экономическойприроды.Проанализировавсущностныеособенностипонятий«ограничение»и«обременение», автором диссертационного исследования выделяются стоимостные86аспекты стоимости объекта собственности, имеющего ограничения и обременения, аименно:1)В отечественном законодательстве недостаточно раскрыты понятия иклассификации ограничений и обременений, что опосредует частое пренебрежениеими при оценке стоимости объектов собственности и, как следствие, влечет кискажению стоимости и снижению благосостояния одних граждан в пользу болееосведомленных. Это нарушает ряд принципов оценочной деятельности: принципожидания, принцип факторов производства и принцип наиболее эффективногоиспользования, что влечет несостоятельность применения всех трех подходов дляоценки таких объектов собственности без дополнительных поправок.2)На текущий момент не существует сформировавшейся практики оценкивлияния ограничений и обременений на «пучок правомочий» собственникаимущества.
Как следствие, необходимо совершенствование института частнойсобственности для соблюдения прав и свобод граждан, например, в виде компенсаций– рыночной стоимости соразмерной платы за обременение и ограничение.3)наНаличие ограничений и обременений, практика оценки влияния которыхстоимостьнеинвестиционнуюсформирована,деятельность,оказываетпринципиальноепрепятствуянадлежащемувлияниенаформированиюпрогнозных денежных потоков и, как следствие, снижает инвестиционнуюактивность хозяйствующих субъектов, что сказывается на рецессивном характереэкономики в целом.Предложенияавторадиссертационногоисследованиявчастисовершенствования законодательства, показывают, что противоречия, содержащиесяв нем, мешают проводить объективную стоимостную оценку объектов собственности,имеющих обременения.
В связи с этим сделаны предложения по внесению изменениявнормативно-правовыеактыРоссийскойФедерациипорегулированиювзаимоотношений между владельцем собственности и владельцем сервитута, иопределены стоимостные аспекты сервитутов c изложением вновь разработанных иутвержденных Протоколом №3 заседания Президентского совета Национальнойассоциации экспертов по экономической безопасности Методических рекомендацийпо оценке соразмерной платой за пользование сервитутом, приведенные вприложении А.I.Регулирование взаимоотношений между владельцем недвижимости ивладельцем сервитута87Гражданский кодекс РФ. На данный момент сервитут регулируется ст.
274 277 ГК РФ [7]. Следует устранить разрывы между Гражданским и Земельнымкодексом:1)Ст.274 п.3 «Сервитут устанавливается по соглашению между лицом,требующим установления сервитута» [7]. Следует уточнить, что это за соглашение,устное или письменное, если письменное, то нужно рассматривать договор междувладельцем недвижимости и владельцем сервитута. В случае если заключаетсядоговор, то нужно вносить правки в раздел 4 «Отдельные виды обязательств» ГК РФ,поскольку является правом ограниченного пользования. В то же время ЗК РФутверждает, что «в соответствии с пунктом 1 статьи 23 Земельного Кодекса правалиц,использующихземельныйучастокнаоснованиичастногосервитута,определяются договором, права лиц, использующих земельный участок на основаниипубличного сервитута, определяются законом или иным нормативным правовымактом, которыми установлен публичный сервитут [8, ст.41].
Частный сервитутрегулируется ГК РФ, следовательно, нужно устранить разрыв между понятиямисоглашение и договор [7, ст.23]. То есть нужно внести новую статью «Основания длявозникновения сервитута».2)В ЗК РФ указаны случаи установления публичного сервитута, прочастный сервитут в Земельном кодексе ничего не сказано (кроме ст.41). Сервитутрегулируется гражданским законодательством, однако непонятно - какой сервитутподразумевается или имеется ввиду [8, ст.23], что данная статья касается всехсервитутов (хотя в ст.41 ЗК РФ прописывается «В соответствии с пунктом 1 статьи 23Земельного Кодекса <…> на основании частного сервитута, …на основаниипубличного сервитута <..>).В самомГражданскомКодексеотсутствуетразграничение понятий частный и публичный сервитут и их регулирование (каждогоотдельно), следовательно, нужно внести поправки, дополнить этими терминами ипрописать, когда и как они устанавливаются.3)Статью «Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, еслииное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установленсервитут, соразмерную плату за пользование участком» [7, cт.274 п.5] следуетдополнить тем, что представляет собой соразмерная плата; каким документомопределяется (отдельно выделить для частного и публичного сервитута); в виде чегоустанавливается и как.4)Определить круг лиц, вовлеченных в отношения.885)Установить обязанности собственника недвижимости и владельцасервитута по совершению действий, создающих благоприятный режим пользования:поддержание в надлежащем состоянии дороги, здания (сооружения), осуществлениеих ремонта.6)Привести перечень видов сервитутов в Кодексе, а ст.
276 «Прекращениесервитута» дополнить случаями прекращения сервитута.7)Прописать процедуру общественных слушаний поустановлениюпубличного сервитута.8)Наладить механизм координации интересов субъектов гражданскихправоотношений в плане защиты интересов, на чьей стороне будет суд? С однойстороны, ст.274 п.1 гласит, что «Сервитут может устанавливаться для <…> а такжедругих нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут бытьобеспечены без установления сервитута», с другой стороны, ст.274 п.3 «Сервитутустанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, исобственником соседнего участка». В первом случае защищаются права владельцасервитута, во втором случаеположительноеволеизъявление- владельцу сервитута остаетсясобственниказемельногоуповать научасткаиегодобросовестность. В то же время в ЗК РФ сказано, что «осуществление сервитутадолжно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношениикоторого он установлен» [8, п.3 ст.23], но этот пункт касается только публичныхсервитутов.Вывод: в Гражданском Кодексе должен появиться подраздел, посвященныйограниченным вещным правам, в рамках которого будет находиться глава,посвященная сервитутам.Земельный кодекс РФ1)Пояснить в п.1 ст.23, о каком сервитуте идет речь2)П.3 ст.23 утверждает [8], что публичный сервитут устанавливается вцелях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, атакже объектов транспортной инфраструктуры.
Корректнее и более полно звучало быдля строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов.Поскольку, несмотря на то, что линейные сооружения могут находиться в частнойсобственности, как правило, государство заинтересовано в их строительстве,эксплуатации, ремонте, реконструкции и охране.3)Из текста ЗК РФ следует [8], что публичный сервитут устанавливаетсязаконом или иным нормативно-правовым актом Российской Федерации, нормативно-89правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативно-правовым актоморгана местного самоуправления, однако вкаких случаях орган того или иногоуровня вправе устанавливать публичный сервитут не указано.Водный кодекс РФ.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
