Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 21
Текст из файла (страница 21)
ЗК РФ утверждает, что публичный сервитутможетустанавливаться для забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя[8, ст.23 п.3]. Водный кодекс РФ не предусматривает водные сервитуты. Носервитуты могут быть установлены в отношении земельных участков с воднымиобъектами, если существует необходимость забора воды и водопоя, обеспеченияводоснабжения и мелиорации и пр.Федеральныйзаконот21.07.1997N122-ФЗ(ред.от06.04.2015)«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[15].
П.1. ст.4 «Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимоеимущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) правна него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а вотношении объектов культурного наследия, включенных в единый государственныйреестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народовРоссийской Федерации, выявленных объектов культурного наследия - безвозмездноепользование (ссуда)».Сервитут является вещным правом, а именно: правомограниченного пользования чужим земельным участком, в отличие от ипотеки,аренды (обязательственное право), выходит некорректная постановка.
Дальше поэтой логике в ст.4 сервитут выступает только как обременение, а не как вещное право,как в Гражданском Кодексе, поэтому нужно изменить формулировку п.1 ст.4 ФЗ№122.Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельностив Российской Федерации» [24]. Глава III.1. Государственная кадастровая оценкатребует внесения изменений в части регламентации особенностей кадастрового учетаземельных участков, обремененных сервитутомФедеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизациигосударственного и муниципального имущества». Расхождение между ФЗ № 178 и ЗКРФ.
Согласно п.3 ст.23 ЗК РФ, публичные сервитуты устанавливаются законом,нормативными правовыми актами. А ст.31 ФЗ №178 утверждает, что публичныйсервитут устанавливается по решению о приватизации государственного илимуниципального имущества. Также расходятся условия установления публичныхсервитутов (п. 3 ст. 23 ЗК РФ и п.3 ст.31 ФЗ №178).90II.Стоимостные аспекты по вопросам отношений, связанных с сервитутом,требуют следующего дополнения:1)«Временные Методические рекомендации по оценке соразмерной платыза сервитут» (утв.
Росземкадастром 17.03.2004) признаны недействующими решениемВерховного Суда РФ от 18.12.2014 N АКПИ14-1093 в связи с тем, что они не могутприменяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения (небыли зарегистрированы Минюстом и опубликованы в порядке, установленномПравиламиподготовкинормативныхисполнительнойвластииихПостановлениемПравительстваправовыхактовгосударственнойРФотфедеральныхрегистрации,13.08.1997N1009),органовутвержденнымиследовательно,необходимо разработать методические рекомендации по оценке соразмерной платыза сервитут, утвержденные на государственном уровне, сделав упор также на том,чтобы исключить сервитут как доходный бизнес.2)Разработатьметодикукадастровойоценкиземельныхучастков,обремененных сервитутом.В связи с вышесказанным наш анализ позволяет определить, что понятие«обременение»ширепонятия«ограничения»,аследовательно,понятия«ограничения» входят в классификацию обременений, в связи с чем каждый видобременения анализируется отдельно в последующих параграфах, а также сделанвывод, что частный сервитут относится к обременению, и в то же время публичноеограничение есть сервитут, следовательно, нет необходимости выделять сервитутотдельно, поскольку он является составной частью, как обременения, так иограничения.
Указанное выше в последующем подведет наше исследование кформированиюконцептуальныхположенийоценкистоимостиобъектовсобственности с учетом исключительно обременений, т.е. с их влиянием на стоимостьсобственности.2.2 Классификация обременений и ограничений и анализ факторов,оказывающих влияние на стоимость объектов собственности с обременениямиКак было отмечено в первом параграфе данной главы, природа ограниченийправа собственности и обременений права собственности различна.
В большинстве91своем, при распоряжении объектами собственности ограничения стесняют субъектавещных прав. При наличии обременений, не ограничивающих права собственникараспоряжаться объектами собственности, обременение при отчуждении объектапереходит к новому правообладателю. Объекты собственности в данном случаеразграничиваются следующим образом: арестованное недвижимое имущество,арестованное движимое имущество, имущество предприятия, находящегося впроцедуре банкротства.Достаточносложноопределитьединыйпризнакдляклассификацииограничений и обременений права собственности. Классификация ограничений иобременений прав собственности в зависимости от различных признаков и основанийможно найти в научной литературе, например классификацию обременений иограничений по признаку их возникновения, которая предполагает деление наограничения, на возникающие из закона, подзаконных актов, судебных решений.Права собственности, подлежащие и неподлежащие государственной регистрации,представляют собой вторую систему классификации ограничений и обременений.
Поотношению к содержанию выделяются обременения права собственности, из-закоторых собственник должен ограничиться в выполнении определенных действий,предоставлять возможности третьим лицам в отношении пользования имуществом состороны третьих лиц (пассивные обременения) или осуществлять определенныедействия в пользу третьих лиц (активные обременения) [83].В связи с тем, что обременения и ограничения имеют, помимо правовой,экономическуюнаправленность,авторомдиссертационногоисследованияпредложено и самостоятельно составлено три классификации обременений иограничений (по мере возникновения, по направленности, по степени влияния наоборотоспособность), дано описание, что положено в основу той или инойклассификации, в соответствии с рисунками 2.1-2.3.В основу классификации на рисунке 2.1 положено деление ограничений иобременений на: обременения имущества и ограничения прав собственника.Специальныйвидобременений и ограниченийОграничения и обремененияОбременение имущества(возникновение прав 3-х лиц)Обременения, установленные позаконуОбременения, возникающие в силузакона из договорных отношенийРезервирование земельРентаЗоны с особыми условиямииспользованияАрендатерриторийПрава требования (в судебномпорядке)Частный сервитутИпотека/залогПубличный сервитутИзъятие для гос.
нуждДоговоруправленияОграничения, возникающие всилу судебных решенийдоверительногоАрест и запрет на совершениесделокИзъятие для гос.решению судануждЧастный(установленныйсуда)сервитутрешениюпоГрадостроительный регламентИсточник: составлено автором.Рисунок 2.1 - Классификация ограничений и обременений по мере возникновенияпоОбъекты недвижимости вРеспублике Крым какпример геополитическинестабильного регионаОбъекты недвижимости вусловиях экономическихкризисов и экономическихсанкций92Условия землепользованияилиградостроительныйрегламентОграничения, не учтенные внормативно-законодательных актахОграничение прав (стеснение правсобственника)93Обременения возникают из необходимости обеспечить реализацию правзаинтересованных лиц, не являющихся собственниками имущества.
Данныеобременения устанавливаются на основании действующей нормативно-правовойбазы или договорных отношений собственника и указанных лиц. Ограничениянаправлены непосредственно на сужение прав собственника и устанавливаются наосновании судебных решений. В рамках стоимостной оценки это позволит оценитьвлияние обременения или ограничения на итоговое значение стоимости объектасобственности,упростивпроцедуру расчета.Еслиобремененияопределенызаконодательством, то при расчете стоимости объекта собственности будетиспользоваться информация, состоящая преимущественно из нормативно–правовыхактов, определяющих: в какой мере данное обременение возможно учитывать.Обременения, возникающие в силу закона из договорных отношений, такие, как:ипотека, аренда и пр., обращают внимание на использование информации дляпроведения расчетов из локальных документов на объект собственности, в которыхбудут обозначены указанные обременения и через которые возможно оценить ихвлияние на стоимость.
Ограничения, возникающие в силу судебных решений,требуют использования судебной практики. Ограничения, не учтенные в нормативнозаконодательных актах, необходимо учитывать самостоятельно, определяя степень ихвлияния на основе макроэкономического анализа или анализа рынка.В данном случае классификационным признаком является мера возникновения.Вследствие различия обременений и ограничений по своему экономическому июридическому содержанию в данной классификации обременения тяготеют кделегированию определенных прав третьим лицам, а ограничения имеют основнойцелью стеснить права собственника. Если первичная цель ограничения правсобственника - передача определенных прав на имущество третьим лицам, то такоеограничение исходит из необходимости установления обременения имуществасобственника.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
