Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 25
Текст из файла (страница 25)
Или другой пример: взоне расположена только небольшая часть земельного участка. Обременение не будетоказывать влияние на возможность строительства в соответствии с нормамистроительных норм и правил (СНИП) [257].Если какая-либо часть участка находится под обременением, не позволяющимдальнейшую его эксплуатацию, то в данном случае следует рассчитывать рыночнуюстоимость указанной части обремененного участка, путем приравнивая ее ккадастровой стоимости, поскольку даже обремененная земля не может ничего нестоить.В том случае, если объект недвижимости обременен залогом, то на имуществовозникает право кредитора удовлетворить свои требования по возврату кредита засчет продажи объекта. Данное обременение никак не повлияет на рыночнуюстоимость объекта при определении его стоимости, поскольку можно предположить,что кредит будет выплачен, а имущество из залога будет возвращено собственнику.
В110томслучае,еслизаемщикнепогашаеткредит,объектотчуждаетсяполиквидационной стоимости.Говоря об обременении арендой, следует отметить, что если объектнедвижимости передан в аренду, то к арендатору переходит право владения ипользования объектом аренды на срок, установленный в арендном договоре.Рыночная стоимость при обременении арендой будет существенно зависеть от правтретьих лиц на объект.В качестве примера рассмотрим ситуацию, когда собственность в виде зданияпередана в аренду сроком на 5 лет по фиксированной цене.
В данном случаепредполагаемый покупатель этого здания будет ограничен в использовании своегоимущества, поскольку предыдущий договор аренды будет продолжать свое действие,и новый владелец не имеет права сдавать его в аренду по существующей рыночнойставке арендной платы, а будет должен получать прежнюю, установленную вдоговореаренды.Такимобразом,текущаястоимостьупущенныхдоходовопределяется путем расчета потерь дохода от аренды в год. Поскольку именнопродавец заключил договор аренды, то покупатель при осуществлении сделки куплипродажи вправе потребовать у продавца уступку в цене. Количественное влияниеобременения арендой на рыночную стоимость объекта будет характеризоватьсязначением неполученных доходов [97].
Из этого следует вывод, что рыночнаястоимость объекта собственности уменьшается при обременении объекта арендой навеличину упущенных доходов.С другой стороны, юридическая характеристика обременения не означаетсниженияфизическогокачестваэкономическогосостоянияобъекта,исоответственно, не означает автоматического падения рыночной стоимости. Каждоеобременение необходиморассматривать с точки зрения того, является лионофактором снижения доходов или нет. Таким образом, в случаях, когда обременениене влечет за собой потерю дохода от владения объектом собственности, то егостоимость несущественна. В большинстве случаев необходимость учета обремененийобъектов недвижимости требуется при расчёте рыночной стоимости этих объектовдля совершения с сделок с ними.
Также немаловажно учитывать, что переход правасобственности (оперативного управления, хозяйственного ведения, пожизненногонаследуемого владения) на переданное в аренду имущество к другому лицу неявляется основанием для внесения изменений или расторжения договора аренды [7,ст.617]. Во всех приведенных выше случаях первоначальный арендодатель по111договору должен быть заменен нынешним - покупателем вещного права наимущество. Рассмотрим возможные варианты.Объект недвижимости принадлежит на праве собственности частному лицу исдается в аренду.
Арендная ставка в договоре аренды установлена по рыночнойставке. Приобретая такой объект недвижимости, новый собственник не теряетдоходы. Таким образом, приобретая такой объект недвижимости с заключённымдоговором аренды, новый собственник освобождается от необходимости поискаарендатора и сокращает недозагрузку помещений до минимума. На этом основанииможно сделать вывод о том, что обременение в данном случае не снижает стоимостьобъекта собственности, но и не повышает ее, т.е. обременение не влияет на рыночнуюстоимость объекта собственности.Возможен другой вариант. Объект недвижимости принадлежит на правесобственности частному лицу и, в свою очередь, обременен договором аренды.Арендная ставка в договоре аренды установлена ниже рыночной ставки.
Такимобразом, по уровню арендной ставки объект не соответствует рыночным показателям,имеется занижение. В данном случае следует производить расчет финансовогорезультата от досрочного расторжения договора аренды. Из доходной частивычитаютсяоговоренныевконтрактештрафныесанкции,возлагаемыенаарендодателя. Ожидается, что при расторжении договора и прохождении периодавремени (стандартного для данного объекта) вакантности площадей объект будетсдан в аренду по рыночной арендной ставке. Не исключается возможностьзаключения нового договора аренды с тем же контрагентом на рыночных условиях,что окажет влияние на рыночную стоимость объекта собственности в сторону ееувеличения.В следующем варианте объект недвижимости принадлежит на правесобственности частному лицу и обременен договором аренды.
Размер аренднойставки по договору аренды установлен выше рыночной ставки. В случае завышенияарендной платы за объект недвижимости или его часть производится анализ причинызавышения арендной ставки. В случаях, когда причиной завышения ставки арендыявляются одновременно уникальные и востребованные рынком свойства объектанедвижимости, в расчете используется конкретная арендная ставка. В случаях, когдаустановление причин невозможно, в расчете используется рыночная арендная ставка.Срок аренды устанавливается в договоре аренды. При отсутствии в договоре срокааренды, договор считается заключенным на неопределенный срок. В данном случаеобе стороны имеют право расторгнуть договор, заблаговременно предупредив об112этом другую сторону за месяц, также при аренде недвижимого имущества не менеечем за 3 месяца [7].
Договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок неменьше года, должен быть зарегистрирован в соответствующих государственныхорганах и считается заключенным с момента его регистрации в соответствующихгосударственныхорганах,однакопредусмотренавозможностьдосрочногопрекращения договора аренды по требования арендатора и в договоре могут бытьустановлены и иные основания для расторжения по требованию арендатора [7]. Вслучае, если в договоре аренды предусмотрена возможность одностороннегорасторжения договора, то эта сторона обязана уведомить другую стороны за срок неменее трех месяцев. Таким образом, арендатор имеет право расторгнуть договор влюбое время, уведомив арендодателя письменно об отказе от исполненияобязательств в одностороннем порядке за срок не менее, чем 3 месяца. Применимаяво внимание вышеизложенные факты, при расчете рыночной стоимости объектасобственности методом дисконтированных денежных потоков (ДДП) с момента,когда договор об аренде может быть расторгнут на основаниях, указанных в ГК РФ[7] и в договоре аренды, арендная ставка по помещениям объекта собственностипринимается в размере рыночной величины арендной ставки для подобныхпомещений.
В результате данное обременение окажет влияние в сторону уменьшениярыночной стоимости от ранее запланированных доходов.Рассмотрим другую ситуацию. Объект недвижимости обременен договоромаренды при продаже недвижимого имущества, принадлежащего государству. Призаключении договоров аренды с недвижимым имуществом, принадлежащегогосударству, арендная ставка рассчитывается с соответствии с нормативными актами,регулирующими отношениями в области аренды. В части случаев подобная аренднаяставка ниже рыночной. Реализация государственного имущества проходит всоответствии с ФЗ №178-ФЗ от 21.12.2001 г.
«О приватизации государственного имуниципальногоимущества»иФЗN159-ФЗ[35].Условияповыкупугосударственного и муниципального имущества по этим законам отличаются. Данныеотличия представлены в примерах ниже.Объект недвижимости находится в государственной собственности и обладаетобременением – договор аренды. Условия по выкупу объекта недвижимостипопадают под действие ФЗ N 159-ФЗ. Выкуп государственного имущества в порядке,установленным ФЗ, предусмотрена возможность выкупа арендатором в заявительномпорядке без реализации данного имущества через аукцион.
Однако покупателемданного объекта может выступать только его арендатор. Следовательно, имеют место113нерыночные условия реализации - реализация данного имущества на свободномрынке отсутствует, окончательная цена реализации не может быть сформирована наосновании анализа спроса и предложения, в результате чего оценщик долженприбегнуть к расчетным методам, и в соответствии с законодательством стоимость неподлежит изменению. Таким образом, намеренья арендодателей и арендаторов поснижению рыночной стоимости неосновательны, так как реализуемое имуществообременено договором аренды потенциальным и единственным покупателем.
В такомслучаепризаключениидоговоракупли-продажиподобноеобременениеавтоматически будет прекращено, так как будет расторгнут договор аренды.В письме Минэкономразвития РФ от 11 июля 2011 года N Д06-3372установлено, что в случаях проведения оценки недвижимого имущества с цельюисполнения ст. 3 Закона N 159-ФЗ представляется целесообразным не учитывать фактналичия договора долгосрочной аренды ввиду одномоментного снятия обременения всилу расторжения договора в случае реализации арендатором преимущественногоправа выкупа недвижимого имущества. Таким образом, при определении рыночнойстоимостиимущества по условиям, определенным 159-ФЗ,не имеет значения,размер арендной ставкиналичие обремененияне влияет на итоговую стоимостьреализации этого имущества.По следующему варианту объект недвижимости находится в государственнойсобственности и обладает обременением – договор аренды. Условия по выкупуобъекта недвижимости попадают под действие 178-ФЗ.
В данном случае продажаобъекта недвижимости должна проводится через аукцион. В случае реализацииданного имущества через аукцион, у объекта недвижимости появляется большоеколичествопотенциальныхпокупателей.Переходправасобственности(хозяйственного ведения, пожизненного наследуемого владения, оперативногоуправления) к другому лицу не является основанием для расторжения договора иливнесения в него изменений [7, ст.617].
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
