Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 24
Текст из файла (страница 24)
Всвязи с наличием, например, на земельном участке таких обременений могут бытьограничены и/или запрещены некоторые виды деятельности.При проведении оценки осуществляется сбор количественных и качественныххарактеристик объектов оценки, анализируется информация, используемая дляоценки, с помощью подходов и методов, основанных на профессиональном опытеспециалиста, определяется наличие сведений об обременениях, связанных с объектомоценки [38, п.
18 (в); 78, п. 8 (е), 42 п.7). Поэтому необходимо учитывать следующее:положительное влияние обременений на стоимость имущества довольно-таки редко,но существует и иллюстрируется примерами, отраженными далее по текстунастоящего параграфа. С другой стороны, такое обременение, как договор аренды,может как уменьшать, так и увеличивать рыночную стоимость объекта [85].Рассмотрим влияние различных типов обременений на рыночную стоимостьразличных объектов собственности далее.Ограничения, налагающиеся на возможности собственника использовать весьпучок правомочий, следует понимать, как обременение права. На основевышеизложенного можно сделать вывод, что в итоговой величине рыночной106стоимостиобъектовобременениеподобноговидадолжнонестивсебеколичественные характеристики, снижающие рыночную стоимость.
Но даже принезначительном погружении в правовые нюансы, рассмотренные в параграфе 2.1диссертационного исследования, становится явным, что подобный ответ в реальныхусловиях не является очевидным.Затрагивая тематику такого ограничения, как арест имущества, следуетотметить, что имущество подобного рода реализуется на рынке по цене нижесредней, поскольку сделка проводится не по стандартным рыночным условиям, а наее осуществление оказывают влияние чрезвычайные обстоятельства, а именно: однаиз сторон должна реализовать объект недвижимости вне зависимости от своегожелания. Тем не менее, в данном случае подлежит определять не рыночнуюстоимость, как таковую, а стоимость с рядом ограничений и допущений.
При арестеобъектов недвижимости права собственника по обороту объектов собственностиограничиваются, на стадии судебного рассмотрения дела наложение ареста на объектнедвижимого имущества лишает должника права заложить или продать этунедвижимость, если она принадлежит ему по праву собственности.Роль стоимостного консультанта не оспорима в процедуре приватизациигосударственного или муниципального имущества, подлежащего отчуждению.Рыночная стоимость отчуждаемого имущества зависит от ряда различных факторов(вид и состояние имущества, его полезные свойства, спрос на него насоответствующем рынке и т.д.). Одним из главных факторов, оказывающих влияниена размер рыночной стоимости, помимо перечисленных выше, является наличие вотношении объекта обременений в пользу третьих лиц (аренда, залог и др.).Возникают случаи, когда обременения уменьшают стоимость объекта, ввидуограничения прав собственника пользоваться и владеть имуществом.
Например, вслучае аренды имущества собственник не имеет право получить его в любой моментвремени обратно, если иное не предусмотрено договором аренды.Тем не менее, далеко не о любом обременении имущества идет речь. В случаекупли-продажи объекта, обремененного арендой со стороны самого покупателя(арендатора имущества), подобное обременение не влияет на рыночную стоимость,поскольку оно автоматически прекращается после совершения сделки.
Так, кпримеру, Федеральным законом N 159-ФЗ предусмотрено право преимущественногоприобретениявгосударственнойсобственностьсобственностинедвижимогосубъектовимущества,РоссийскойнаходящегосяФедерациииливвмуниципальной собственности и арендуемое субъектами малого или среднего107предпринимательства [35]. Первоначально потенциальный покупатель - субъектмалого (среднего) предпринимательства подает заявление о приобретении всобственность соответствующего недвижимого имущества, и для совершения сделкикупли-продажи привлекается специалист, который должен установить рыночнуюстоимость отчуждаемого имущества.
Однако право преимущественного выкупаимущества у субъекта малого или среднего предпринимательства возникает только втом случае, если он арендует выкупаемое имущество (и при выполнении иныхусловий, предусмотренных законом).Немаловажен тот факт, что обременения, возникающие со стороны самогосубъекта малого предпринимательства по отношению к выкупаемому имуществу,специалистом не учитываются при определении рыночной стоимости по ряду причин.Во-первых, обязательство прекращается в том случае, если должником и кредиторомявляется одно и тоже лицо.
Во-вторых, при заключении договора купли-продажи вустановленном порядке договор аренды автоматически расторгается в силусовпадения должника и кредитора в одном лице. В случае выкупа объекта праваарендатора - субъекта малого предпринимательства прекращаются, иными словами,он приобретает имущество, свободное от обременяя в пользу третьих лиц.Из этого следует, что при выкупе арендуемых объектов в порядке,установленном Законом №159-ФЗ, прекращение обременения в виде арендыуказанного имущества, по сути своей, предопределено и, как следствие, не подлежитучету специалистом при определении рыночной стоимости данного имущества [35].В случае установления стоимости объектов нередко возникает ситуация, когдазаказчик ставит неправильные задачи перед специалистом, в частности, необходимымявляется не определение рыночной стоимости, а например, ликвидационной.
И здесьнеобходимо обратиться к экономическому содержанию рыночной стоимости - этонаиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден наоткрытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки неотражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть, когда [24]: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторонане обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют всвоих интересах;108 объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичнойоферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценкии принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либостороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.Предлагаемый нами подход основан на сегментации рынка (деление(дифференциация) любого рынка на отдельные части (сегменты) с учетом множествакритериев и факторов) и выделении сегмента рынка (группа потребителей, объектовоценки, покупателей, продавцов, обладающих общими характеристиками), а этопоказывает, что в случае наличия обременения ни какой рыночной стоимости невозникает (в параграфе 2.1 диссертационного исследования были рассмотреныосновные особенности обременений и ограничений), коллизия решается через другойсегмент рынка, где объект оценки, вид использования объектов собственностиостаются теми же самыми, что и на открытом свободном рынке, но действуют иныесубъекты (уже не просто собственник в лице продавца и покупателя, а судебныйпристав-исполнитель,распоряжающийсяимуществомдолжника,конкурсныйуправляющий, реализующий имущество должника в процедуре банкротства, банк,реализующий залоговое имущество, и т.п.
и соответствующие желающие приобрестиданное имущество на условиях, отличных от рыночных), действуют принудительныеусловия и соответствующие ограничения, отличная от свободного рынка процедурареализации имущества, что позволяет выделить здесь свой сегмент рынка, отличныйот открытого и свободного рынка.Вопросовлиянииобременениянастоимостьобъектовявляетсянеоднозначным, и в качестве примера можно привести такое обременение, каксервитут [97].В качестве исходных данных возьмем гипотетический земельный участок,через который проходит шоссе.
Наличие сервитута, установленного со стороныорганов государственной власти, говорит о том, что через участок по данному шоссемогут проезжать любые субъекты вне зависимости от желания собственникаобремененного участка. В данном случае для определения негативного илипозитивного влияния обременения на рыночную стоимость необходимо определить:на какой территории участка находится шоссе, и как оно влияет на использованиеучастка. Для расположения на земельном участке, допустим, автосервиса, дорога109будет выступать в качестве положительного фактора. При таких условиях невернобудет считать, что обремененный земельный участок должен стоить на рынкедешевле по сравнению с остальными участками, сопоставимого назначения.Иными словами, на наличие влияния сервитута на рыночную стоимостьземельного участка оказывает влияние наиболее эффективное использование (НЭИ)земельного участка.
Анализ НЭИ является анализом выявления и обоснованияальтернативногоиспользованияобъектасобственности,обеспечивающегомаксимально эффективное использование. Если право прохода через участок третьихлиц ограничивает возведение и использование на объекте каких-либо строений, а безобременения, то наличие сервитута влияет на НЭИ. Это является актуальным и дляситуации, когда наличие сервитута ограничивает возможную площадь объекта наобремененном участке.
В том случае, если НЭИ и ключевые параметрыиспользования земельного участка при установлении сервитута остаются безизменений, то подобное обременение не будет оказывать влияния на стоимостьземельного участка.Далее необходимо провести анализ с учетом ситуации на рынке и выяснить:ограничивает ли это обременение использование земельного участка согласно НЭИ.В случае с участком, у которого временное разрешенное использование (ВРИ) "подстроительство..." - а находится земля в зоне, где строить запрещено, то в данномслучае необходимо провести анализ для определения того, что можно строить наземле, и каково ее НЭИ, надлежащим образом найти аналоги.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
