Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 22
Текст из файла (страница 22)
Ограничением же прав считаем приостановку возможности реализацииправ собственника в отношении имущества (или их ограничение на основаниирешения суда). Несмотря на то, что в обоих случаях, можно выделить наличиеинтересов и прав третьих лиц, которые являются либо источниками установленияобременения, либо причиной необходимости ограничения прав собственника вотношении его имущества, такое разделение ограничений прав и обремененияимущества «привязано» к правоотношениям экономической направленности.Классификацияограниченийиобременений(экономическому содержанию) приведена на рисунке 2.2.понаправленностиОграничения и обремененияПравовыеПрава требования в судебномпорядкеАрест имущества и запрет насовершение сделокПубличные (возмездная основа)Изъятие для государственных нуждФинансовые (возмездная основа)РентаРезервирование земель, находящихся уграждан и юр.
лицПубличный сервитутЧастный сервитутПубличные (безвозмездная основа)АрендаИпотека/залогДоговор доверительного управленияЗонысособымиусловиямииспользования территорийУсловия началазастройкиизавершенияГрадостроительный регламентИсточник: составлено автором.Рисунок 2.2 - Классификация ограничений и обременений по направленности (экономическому содержанию)94Резервированиеземель,находящихся в государственной илимуниципальной собственности95В основу классификации положено деление ограничений и обременений нафинансовые (имеющие в своем экономическом содержании возмездную природу иустановленные в интересах круга заинтересованных лиц), публичные безвозмездные(устанавливаемые на безвозмездной основе и в интересах общества), публичныевозмездные (устанавливаемые на возмездной основе и в интересах общества) иправовые, которые имеют безвозмездную основу и устанавливаются при процедуревосстановления нарушенных прав третьих лиц, что оказывает прямое влияние навеличину денежных потоков, приносимых обремененными объектами собственности.В данном случае классификационным признаком является содержаниегражданско-правовых отношений, в рамках которых устанавливаются данныеограничения и обременения на основе различий экономического и юридическогосодержания правоотношений лиц – собственников и не собственников в отношенииимущества первых.
В рамках стоимостной оценки объектов собственностифинансовые ограничения являются одной из категорий экономической функцииобъектов собственности. Экономическая функция, в свою очередь, является основойдля прогнозирования будущих доходов, как основы реализации доходного подхода коценке объектов собственности [84]. Правовая категория обременений и ограниченийв соответствии с вышеприведенной классификацией обозначает временные рамкиспециалисту при расчета стоимости объектов собственности. Наличие у объектасобственности подобного обременения закономерно связано с длительным анализоминформации, характеризующей объект собственности, и тесной работой с судебнымипостановлениями (решениями) и определениями, что требует значительногоколичества временных затрат. Публичные (возмездные и безвозмездные категорииограничений и обременений) тесно связаны с контрольной функцией объектовсобственности (выработка норм и нормативов за правомерным использованиемобъектов), что является основой для проведения анализа наиболее эффективногоиспользования объекта собственности при проведении стоимостной оценки.Классификацияограниченийиобремененийоборотоспособность приведена на рисунке 2.3.постепенивлияниянаОграничения и обремененияНеограниченная оборотоспособностьЧастный сервитутАрендаРентаЧастично ограниченнаяоборотоспособностьИпотека/залогЗоны с особыми условиямииспользования территорийПолностью ограниченнаяоборотоспособностьАрест и запрет на совершениесделокРезервирование земельДоговор доверительного управленияГрадостроительный регламентИзъятие для гос.нуждПубличный сервитутСделки с отложенным исполнениемДоговоруправлениядоверительногоУсловия начала и завершениязастройкиСпец.
виды ограниченийИсточник: составлено автором.Рисунок 2.3 - Классификация ограничений и обременений по степени влияния на оборотоспособность96Права требования (в судебномпорядке)97Данная классификация основана на делении ограничений и обременений постепени влияния на оборотоспособность обремененного имущества, к которому ониотносятся.По степени влияния можно выделить 3 группы: не ограничивающие оборот имущества; ограничивающие; полностью запрещающие оборот обремененного имущества.Определениестоимоститакогоимуществатребуетопределенныхкорректировок. Так, имущество с обременением, не ограничивающим оборот, приреализации сравнительного подхода к оценке будет реализовано с дисконтом, равнымверхней границе скидки на уторговывание.
При этом при построении денежныхпотоков необходимо учитывать дополнительные источники поступления денежныхсредств и управление ими.Так, при наличии обременения в виде договора аренды необходимо учитыватьвозможность изменения макроэкономического положения на рынке аренды, врезультате которого взимаемая арендная плата может быть выше или ниже рыночной,что повлечет удорожание или удешевление стоимости и объекта собственности врамках доходного подхода.В случае наложения сервитута в денежном потоке необходимо учитыватьпоступлениесоразмернойплатызасервитут,котораяможетноситькакединовременный, так и периодический характер. Следует также большое вниманиеуделять расчету соразмерной платы за сервитут, так как ошибка в подсчетах ущерба,причиненного сервитутодателю сервитуарием, может повлечь за собой снижениестоимости объекта собственности в целом.Объекты собственности с частично ограниченной оборотоспособностью лежатв основе формирования ликвидационной стоимости имущества – стоимостиимущества, реализуемогов срок, ниже типичного срока экспозиции, чтообуславливает дисконт при реализации стоимости.
В основе расчета ликвидационнойстоимости лежит расчет рыночной стоимости со скидкой на вынужденнуюреализацию, которая, как правило, определяется индивидуально, что также требуетрегламентации.Расчет стоимости объектов собственности, полностью ограниченных в обороте,носит нерыночный характер, ввиду отсутствия реальной возможности пользоватьсяправами на имущество.98Сам принцип исходит из правового режима объекта гражданских прав. Врамках стоимостной оценки выделение классификации подобного рода нагляднопоказывает возможность /невозможность применения сравнительного подхода воценкеобъектовсобственности.Вслучаесполностьюограниченнойоборотоспособностью не представится возможным найти какие-либо аналоги дляреализации сравнительного подхода.Для дальнейшей выработки концепции в стоимостной оценке объектовсобственности с обременениями необходимо определиться с факторами, которыеоказывают влияние на стоимость таких объектов.Приведем разработанную автором классификацию факторов, оказывающихвлияние на стоимость имущества, например должника (при аресте, залоге имуществаи пр.) в зависимости от вида/типа имущества (например, недвижимость, дебиторскаязадолженность, машины, оборудование и транспортные средства).
Следует отметить,что права на объекты подразделяются на право аренды или право собственности.Ранее в гл.1 диссертационного исследования нами были даны характеристики ивыделены классификации прав собственности, из чего следует, что имущество,находящееся на праве собственности, будет оцениваться дороже, так какзаконодательнопредусмотренаболееширокаяноменклатураразрешенныхсобственнику действий с данным имуществом, чем, например, имущество,находящееся на праве пользования на условиях аренды, которое исключает правозаключениясделкикупли-продажи,атакжеиныхспособовраспоряженияарендуемым имуществом.Степень износа и техническое состояние объекта собственности оказываетвлияние в сторону уменьшения стоимости всех объектов недвижимости, заисключением земельных участков, поскольку земля является невозобновимымприродным ресурсом, неподверженному степени накопленного устаревания, а такжемашин, оборудования и транспортных средств.В основе классификации лежит максимальное дробление имущества наподклассы с последующим эмпирическим экспертным анализом чувствительностифакторов, ранжированных по убыванию значимости для каждого подвида.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
