Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 23

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 23)

Анализтакже включает дифференциацию факторов по природе их возникновения намакроэкономическом и микроэкономическом уровнях.К конъюнктурным факторам относятся, прежде всего, состояние рынковприсутствия тех или иных видов имущества, комплементарных рынках, влияние99также оказывают макроэкономические условия, уровень спроса и др. Такие факторынаиболее выражены в имуществе, которое носит одновременно характер блага икапитала – недвижимость и транспортные средства. Конъюнктурные факторы могутстатьпричинойформированияограничений,неучтенныхвнормативно-законодательных актах таких, как: обременения и ограничения на имуществе вреспублике Крым в результате введенных санкций против Российской Федерации.К регулирующим факторам, оказывающим влияние на стоимостьимущества, относят, прежде всего, денежно-кредитную политику ЦБ РФ, бюджетноналоговую и социальную политику и др.

Важно отметить, что данные факторы имеютнаибольшую значимость для тематики исследования, так как именно регулирующиефакторы являются следствием возникновения таких ограничений и обременений, как:ограничения, возникающие в силу судебных решений, изъятие для государственныхнужд, резервирование земель, публичные сервитуты и др.Кбазовымфакторамотносятсякачественныеиндивидуальныесоставляющие объекта, играющие фундаментальную роль. Именно на эти факторысобственник может оказывать влияние при приобретении и эксплуатации имущества,а потому при определении стоимости их выделяет эффективный экономическийсубъект с целью оценки недооцененности или переоцененности стоимости объектовсобственности на рынке.Анализ также включает дифференциацию факторов в зависимости от типа ивида объектов собственности на рынке:1.

Факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов коммерческой ижилой недвижимости (земельных участков, зданий (отдельно стоящих), встроенныхпомещений, строений и объектов инженерной инфраструктуры, квартиры, жилыедома),приведены на рисунках 2.4 – 2.7 и составлены автором.Данные факторы имеют высокую корреляцию и зависимость со стоимостьюобъектасобственности,посколькупрямовзаимосвязанысповеденческимихарактеристиками отдельного индивида.Иными словами, покупатель, приобретая объект в собственность, стремитсяобезопасить себя от лишних трат в дальнейшем на содержание или обеспечениеобъекта.А) Факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов коммерческойнедвижимости зданий (отдельно стоящих) или встроенных помещений (без учетастоимости земельного участка под ними).100Таких факторов семь в зависимости от вида недвижимого имуществаотносительно ее функционального назначения:1) факторы, влияющие на стоимость объектов гостиничной недвижимости;2) факторы торговой недвижимости;3) факторы индустриальной недвижимости;4) факторы по складской недвижимости;5) факторы по офисной недвижимости;6) факторы девелоперского проекта жилого назначения;7) факторы многофункциональной недвижимости.Б)Факторы,оказывающиевлияниенастоимостьобъектовжилойнедвижимости (квартиры и жилые дома)В) Факторы, оказывающие влияние на стоимость земельных участков.В данномслучае рассматриваются свободные от застройки земельные участки.Г) Факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов инженернойинфраструктуры.

Если объект инженерной инфраструктуры продается в комплексе созданием или сооружением, то тогда это оказывает влияние на его стоимость в сторонуувеличения. Если же продажа имущества происходит без привязки к недвижимости,то он неликвиден, и его стоимость будет определена в рамках затратного подхода,причем она не будет соответствовать реальной рыночной стоимости, поскольку небудет соблюден принцип спроса и предложения на рынке, т.е.

есть продавец, но нетпокупателя [84].2. Факторы, оказывающие влияние на стоимость дебиторской задолженности,приведены на рисунке 2.4.3. Факторы, оказывающие влияние на стоимость машин, оборудования итранспортных средств приведены на рисунке 2.4.ФАКТОРЫ, ОКАЗЫВАЮЩИЕ ВЛИЯНИЕ НА СТОИМОСТЬДЕБИТОРСКОЙКОММЕРЧЕСКОЙ И ЖИЛОЙНЕДВИЖИМОСТИМАШИН,ЗАДОЛЖЕННОСТИВнешние факторыВнутренние факторыОБОРУДОВАНИЯ ИТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВФакторы,оказывающиевлияниенастоимостьобъектовкоммерческойнедвижимостизданий(отдельно стоящих) иливстроенных помещений (безучета стоимости земельногоучастка под ними)Факторы,оказывающиевлияниенастоимостьземельных участковФакторы,оказывающиевлияниенастоимостьобъектовинженернойинфраструктурыНаличие аффилированныхсвязей с дебиторамиМакроэкономическиеразвития страныОбъем продаж в кредитфакторыЗатраты на осмотр и определениетехническогосостоянияиисправности данных объектовПравовые особенностиУровень ответственности запринятые решенияДефицитбюджетаФакторы рискаПробегКорпоративноемошенничествоНаличие более нового объекта впродажи,болееусовершенствованногогосударственногоСпецифика и деловая активностьотраслиВостребовательностьвыпускаемой продукцииРаспространенность данного типапродукта и его сезонностьКонкурентная среда отраслиНастроение потребителейНаличие системы контролянаддебиторскойзадолженностьюДинамикавозникновениязадолженностииеепогашенийМесто храненияКомплектацияКоличествособственников,отраженныхвПТС,потранспортному средствуУсловия эксплуатацииФинансовое состояние дебиторовИсточник : составлено автором.Рисунок 2.4 - Факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов собственности101Факторы,оказывающиевлияниенастоимостьобъектовжилойнедвижимости (квартиры ижилые дома)Эффективностьденежнокредитной политики ЦБ РФФАКТОРЫ, ОКАЗЫВАЮЩИЕ ВЛИЯНИЕ НА СТОИМОСТЬОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ И ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИОБЪЕКТЫ КОММЕРЧЕСКОЙНЕДВИЖИМОСТИФакторынедвижимостигостиничнойОБЪЕКТЫЖИЛОЙНЕДВИДИМОСТИОБЪЕКТЫИНЖЕНЕРНОЙИНФРАСТРУКТУРЫФакторы торговой недвижимостиСоциальные и демографическиеособенностиМестоположениеТип строенияФакторынедвижимостиЗЕМЕЛЬНЫЕУЧАСТКИиндустриальнойФакторы складской недвижимостиОбщая экономическая ситуацияЭстетические характеристикиПравовоерегулированиеидействующиесистемыналогообложенияНаличие перепланировокВид на автомагистральРост доходов населенияФакторымногофункциональнойнедвижимостиФакторы девелоперского проектажилого назначенияТрудовая культурная миграцияРазвитие кредитованияНедовериекразличных странвалютамБлизкоерасположениелесопарковых зон, пруда илирекиСостояниестабильностиПриродныеусловияокружающая средаФизические ихарактеристикиикачественныекоторыйфизическиеСпособность приносить доходНаличиеобъектовкомплементарныхПропускная способностьНаличие физического износаЭкономическое устареваниеФункциональное устареваниеРасположениеДоход,получитьиможноНаличие обремененийполитическойИсточник : составлено автором.Рисунок 2.5 - Факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов коммерческой и жилой недвижимости102Факторы по офисной недвижимостиПлощадь объектаКачественныехарактеристикиФАКТОРЫ, ОКАЗЫВАЮЩИЕ ВЛИЯНИЕ НАСТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙНЕДВИЖИМОСТИФакторыгостиничнойнедвижимостиФакторыторговойнедвижимости Местоположение; Физическиеитехническиехарактеристики; Эстетическиехарактеристики; Состояние рынка вовремя сделки; Экономическиехарактеристики; Сервисидополнительныеэлементы; Состояниепожарнойбезопасности; Величина«покупателепотока».Факторыиндустриальнойнедвижимости Социальный; Коммуникации; Транспортнаядоступность; Политикаместных властей; Техническоесостояние здания; Состояниепожарнойбезопасности; Принадлежностькоткрытойэкономическойзоне.Факторы поскладскойнедвижимости Состояниеобъектанедвижимости; Конструктивныеособенности; Адрес объектанедвижимости; Местоположение; Техническоесостояние здания; Соответствиеусловийтипутоваров; Уровеньамортизации.Факторыофиснойнедвижимости Соответствиерыночномуспросу; Соответствиетребованиямосновныхпотенциальных; Местоположение; Инфраструктура; Парковка; Управлениезданиям; Наличиеууправляющейаудитаиспользованныхпомещений.Факторымногофункциональной недвижимостиВнутренниефакторыВнешниефакторы Социальныефакторы; Местоположение; Насыщенностьрынка. Наличие отдельноговхода; Проектировкапомещений; Классификациямультиплекса в целомиегосоставныхчастей; Общийуровеньзагрузкиипроходимости; Инфраструктуракоммуникации; Качествоуправляющейкомпании; ПозиционированиеМФК.Источник : составлено автором.Рисунок 2.6 - Факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов коммерческой недвижимости103 Состояниегостиничного рынка; Местоположение; Состояниетуристического рынка; Альтернативнаядоходность вложения внедвижимость; Звездностьгостиницы; Номерной фонд; Состояниеномерного фонда; Уровень загрузкиномеров; Прилегающаятерритория; Сила бренда; Архитектурныеособенности объекта; Денежные потоки; Наличиедоп.улучшений; Экологичность.Факторы девелоперскогопроекта жилого назначенияФАКТОРЫ, ОКАЗЫВАЮЩИЕВЛИЯНИЕ НА СТОИМОСТЬОБЪЕКТОВ ТОРГОВОЙНЕДВИЖИМОСТИВнутренние факторыСобственное производствоНаличие долгосрочных контрактов спроизводителями и поставщиками продукцииЭффективно-организованное пространствоИнфраструктура и уровень развития жилогорайонаСоциальный факторЭффективность управления здания со сторонысобственника или управляющей компанииМестоположениеНаличие в продуктовом супермаркетеоборудования для оплаты покупокбезналичным расчетом банкоматов,терминалов оплаты услуг ЖКХ икоммуникацииНаличие складских помещений и холодильныхкамерИсточник : составлено автором.Рисунок 2.7 - Факторы, оказывающие влияние на стоимость торговой недвижимости104Наличие элементов визуализации продукта, егорекламы продвиженияВнешние факторы1052.3Влияние ограничений и обременений на стоимость объектовсобственностиС точки зрения оценочной деятельности существование большого количестваобременений и ограничений означает, что в каждом ограничении заложенэкономический смысл, а следовательно, обосабливается связанный с ним объект изобщего числа существующих.В связи с этим поднимается концептуальный вопрос о наличии или отсутствиивлиянияобремененийиограниченийна рыночнуюстоимостьобъектовсобственности.

Ошибочно считать, что решение данного вопроса возлагаетсянепосредственно на профессиональных участников рынка, поскольку собственникиобремененного имущества во многих случаях не могут определить, должны ли ихобъекты стоить дороже или дешевле, чем аналогичные, но не обремененные, чтометодологически решается автором в диссертационном исследовании.Следует отметить, что одним из наименее исследованных факторов, влияющихна рыночную стоимость объекта собственности, является наличие обременений иограничений (рассмотренных в параграфе 2.1 диссертационного исследования).

Характеристики

Список файлов диссертации