Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 27

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 27)

Таким образом, можно выделить прямой договор доверительного управления,который заключается в интересах учредителя доверительного управления, икосвенный, – заключаемый в интересах третьего лица.Договором в пользу третьего лица признается такой договор, в которомстороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, ауказанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требоватьот должника исполнения обязательства. С момента выражения должнику третьимлицом намерения воспользоваться своим правом по договору, стороны не могутрасторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица (иноеможет быть предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором).

Вслучае, когда третье лицо отказалось от права, предоставленного ему по договору,кредитор может воспользоваться этим правом, если это не противоречит закону,иным правовым актам и договору.Прекращение договора между доверительным управляющим и учредителемпредусматривается в связи с невозможностью для доверительного управляющего118личного исполнения доверительного управления имуществом. При этом учредительвправе заявить отказ от договора и по иным причинам при условии выплатыдоверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения. В случаеотказа выгодоприобретателя от права, предоставленного ему по договору, этимправом уже не может воспользоваться учредитель, тогда как кредитору этопозволительно.Важно также подчеркнуть, что учредитель доверительного управления,являющийся собственником имущества, не назначивший выгодоприобретателя, имеетсамостоятельное право на получение выгод от управления его имуществом.

В случаеотсутствия специального указания на выгодоприобретателя со стороны собственника- учредителя доверительного управления, при заключении договора доверительногоуправления имуществом право на получение выгод от доверительного управленияимуществом принадлежит непосредственно его учредителю как таковому.Проведенный анализ концептуальных положений оценки стоимости объектовсобственности с учетом обременений позволил автору сформировать своднуютаблицу по обременениям с указанием его влияния на стоимость. Укрупненновлияние на стоимость объекта собственности с учетом того или иного обремененияили ограничения отражено в таблице 2.2, более подробно–приведены в приложенииЖ.Таблица 2.2- Виды обременений и ограничений и их влияние на стоимостьОбременение / ограничениеВлияние на рыночную стоимость(+увеличение, - уменьшение, 0 –нейтральное действие)Ипотека0Доверительное управление земельным участком0 или +Рента+ или Аренда+ или - , 0Аресты и запрещения на заключение сделок0 или Права требования, предъявленные в судебном порядкеРешения об изъятии земельного участка0Публичные сервитуты+ или -, 0Частные сервитуты+ или - , 0Особые условия использования земельных участков и + или - , 0режим хозяйственной деятельности в охранных,санитарно-защитных зонах119Продолжение таблицы 2.2Особые условия охраны окружающей среды, в томчисле животного и растительного мира, памятниковприроды, истории и культуры, археологическихобъектов, сохранения плодородного слоя почвы,естественной среды обитания, путей миграции дикихживотныхСделки с отложенным исполнением с акциямиРезервирование земель ЗК РФ, Статья 70.1.Резервирование земель для государственных илимуниципальных нуждСпециальный вид ограниченияУсловия начала и завершения застройки или освоенияземельного участка в течение установленных сроков посогласованному в установленном порядке проекту,строительства, ремонта или содержания автомобильнойдороги(участкаавтомобильнойдороги)припредоставленииправназемельныйучасток,находящийся в государственной и муниципальнойсобственностиКонцессионное соглашениеИные ограничения использования земельных участков вслучаях, установленных ЗК РФ и ГК РФ, инымифедеральными законами.Иные ограничения, не закрепленные в нормативноправовых актах- или 000+ или - , 0+ или - , 0+ или - или 0-Источник: составлено автором.Таким образом, результаты исследования, представленные в данном параграфе,свидетельствуют о необходимости учитывать влияние обременений и ограниченийна стоимость имущества, как объекта собственности.

Нами были выявлены основныепричины увеличения стоимости земельных участков в результате наложенияобременения:улучшается доступность объекта;улучшается обеспеченность участка стандартными коммуникациями(вода, газ, электроэнергия);участку придается особый статус.Таким образом, факт увеличения стоимости недвижимого имущества, накоторое наложено обременение, имеет место быть при наличии синергетическогоэффекта от взаимодействия недвижимого имущества с таким сервитутом. Данный120синергетический эффект можно представить как разницу между приростом рыночнойстоимости земельного участка и рыночной стоимостью соразмерной платы засервитут, выплачиваемой единовременно.

Под рыночной стоимостью соразмернойплаты за сервитут понимается плата за пользование сервитутом, возмещаемаясервитуарием сервитутодателю, которая представляет собой компенсацию за убытки,причиненные сервитутодателю, в связи с ограничением его прав в результатеустановления сервитута.Проведя анализ в рамках диссертационного исследования, автор доказал, что вбольшинстве случаев прирост рыночной стоимости недвижимого имуществаосуществляетсязасчетулучшенийусловийведениякоммерческойилипроизводственной деятельности.В основном обременения или ограничения, либо уменьшают стоимостьсобственности, либо не оказывают влияние на стоимость для потенциальногопокупателя.

С другой стороны, автором выявлены такие ограничения и обременения,которые могут как уменьшать, так и увеличивать рыночную стоимость объектасобственности (например, рента, аренда, публичные и частные сервитуты, особыеусловия использования земельныхучастков, специальный вид ограничения,концессионное соглашение).Выводы по 2 главеРезультаты исследований, представленные в настоящей главе диссертационнойработы, свидетельствуют, что одним из наименее исследованных факторов,влияющих на рыночную стоимость объектов собственности, является наличиеобременений, к которым относятся сервитут, ипотека, доверительное управление,аренда, концессионное соглашение, арест имущества и т.д. Проведенное во второйглаве исследование позволило автору сделать следующие выводы:Выводы, полученные на основе исследований.1.

Под ограничениями права собственности следует понимать правила,установленные в предусмотренных законом целях и пределах, стесняющиенезависимоотволисобственникаосуществлениеправасобственностинеобходимостью воздерживаться от собственных действий и допускать не связанныес реализацией имущественных прав действия третьих лиц. Обременение представляетсобой результат реализации права, следствие действий собственника. При этом121обременение права собственности возможно лишь при правомерном осуществленииправа управомоченным лицом. Обременения права собственности представляютсобой правила, установленные в предусмотренных законом либо сделкой пределах,стесняющие осуществление права собственности необходимостью воздерживаться отсобственных действий, допускать действия управомоченных собственником лиц ипонуждающие к совершению определенных действий вследствие возникновения и вцелях обеспечения возможности реализации прав указанных лиц на имуществособственника.

Дано определение обременения с учетом всех особенностей емуприсущих, включая экономическую составляющую. Под обременением понимаетсястатусимущества,обусловливающийстеснениесобственникавовладении,пользовании и распоряжении имуществом в пользу имущественных прав третьих лиц,подразумевающеевозможностьвыплатыкомпенсациитретьимилицамисобственнику имущества в случае доказанности и обоснованности ущемления «пучкаправомочий» последнего.2. Права любого собственника всегда в определенной степени ограниченызаконом, иными правовыми актами, а также правами и охраняемыми закономинтересами других лиц.

Вместе с тем такие ограничения осуществления правасобственности составляют элемент режима собственности любого имущества,поэтому их нельзя считать ограничениями в собственном смысле этого понятия, каконо используется в законодательстве. Из этого следует, что ограничение права наобъект собственности можно определить, как установленное либо в силу закона, либоуполномоченными органами, либо на основании сделки уменьшение правомочийсобственника по сравнению с законодательно установленным формальным объемомправомочий.Выводы по разработкам и предложениям автора диссертационной работы.1. Разработаны авторские классификации ограничений и обременений (понаправленности, по мере возникновения, по степени влияния на оборотоспособность)с выделением ограничений, не закрепленных в нормативно-правовых актах.

В случаеклассификации ограничений и обременений по степени направленности, еслиобременениясобственностиустановленыбудетпозакону,использованотоприрасчетеинформационноестоимостиполе,объектасостоящеепреимущественно из нормативно – правовых актов, которые определяют в какой мереданное обременение возможно учитывать. Обременения, возникающие в силу законаиз договорных отношений такие, как: ипотека, аренда и пр., обращают внимание наиспользование информации для проведения расчетов преимущественно из локальных122документов на объект, предоставленных собственником, в которых будут обозначеныуказанные обременения и через которые возможно оценить их влияние на стоимость.Ограничения, возникающие в силу судебных решений, требуют использованиясудебной практики. Ограничения, не учтенные в нормативно-правовых актах,необходимо учитывать самостоятельно, определяя степень влияния ограничения наоснове макроэкономического анализа или анализа рынка.В случае классификации ограничений и обременений по мере возникновения врамках стоимостной оценки объектов собственности финансовые ограниченияявляются одной из категорий экономической функции объектов собственности.Публичные (возмездные и безвозмездные категории ограничений и обременений)тесно связаны с контрольной функцией объектов собственности (выработка норм инормативов за правомерным использованием объектов), что является основой дляпроведения анализа НЭИ объекта собственности при проведении стоимостнойоценки.

Характеристики

Список файлов диссертации