Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 26
Текст из файла (страница 26)
При этом первоначальный арендодатель подоговору должен быть заменен новым - приобретателем вещного права на данноеимущество. И если контрактная арендная ставка ниже рыночной, то налицо потерядохода. В этом случае договор аренды необходимо учитывать, как обременение.Итак, при определении рыночной стоимости объектов собственности на условиях,определенных 178-ФЗ, наличие обременения договором аренды и размер аренднойставки влияют на рыночную стоимость имущества.Приведенные примеры наглядно иллюстрируют, что для однозначного ответана вопрос о влиянии обременения на стоимость объекта недвижимости не стоит114отвечать, предварительно глубоко не вникнув в ситуацию, которую формируетсуществующее ограничение права. А это, в свою очередь, может создаватьопределенные надежды для собственников подобного имущества на то, что их объектможет спокойно конкурировать с недвижимостью, выставленную на продажу наоткрытом рынке.
Однако, как уже было упомянуто в первой главе, каждый объектсобственности специфичен в части наличия одного или нескольких прав на него изчисла 11 обязательных прав пучка А.Оноре. Существование обременения на объектоценки на прямую оказывает влияние на содержание прав на объект собственности,тем самым, ограничивая права собственника при, например, распоряжении илиреализации объекта. На основе вышеизложенного следует вывод, что в зависимостиот характера изменения обременением совокупности прав на объект собственностикоррелируется влияние на стоимость [100].Таким образом, очевидно, что наличие каких-либо обременений и ограниченийна использование или совершение сделок будет сказываться на его стоимости,следовательно, необходимость в результатах объективной оценки земельныхучастков испытывают как государственные органы исполнительной власти, так ифизические и юридические лица.
В связи с этим не менее значимым является ивопрос влияния обременений на рыночную стоимость земельного участка. Напрактике чаще всего применяются метод сравнения продаж и метод капитализациидохода, которые дают наиболее точный результат при оценке участка.Однако использование сравнительного подхода при оценке права пользованияземельным участком на условиях аренды часто бывает затруднительным в связи снеразвитостью рынка земельной ренты. В таких случаях возможно использоватьданные о соотношении стоимости права аренды к стоимости права собственности дляземельных участков в городах Российской Федерации для введения корректировки напередаваемые права на объект.В случае применения метода капитализации дохода определяется доход,приносимый земельным участком.
Поскольку арендная ставка является результатомпроявления рыночных сил спроса и предложения на пользование земельнымучастком, то данное обременение может по-разному влиять на ее рыночнуюстоимость, что проиллюстрировано на примерах выше.Оценка земельных участков, обремененных концессионным соглашением,регламентируетсяст.11ФедеральногоЗаконаот21.07.2005№115-ФЗ«Оконцессионных соглашениях» и Постановлением Правительства Москвы от 27августа 2014 г. N 490-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства115Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП».
Земельный участок, на которомрасполагается объект концессионного соглашения, предоставляется концессионеру варенду (субаренду) на срок, не превышающий срок действия концессионногосоглашения.Таким образом, установлен порядок определения размера арендной платы заземельные участки, предоставленные по итогам торгов для целей строительства(реконструкции) объектов капитального строительства, в случаях, если критериемопределения победителя торгов служит размер платы за право на заключениедоговора аренды. За первый и второй годы срока аренды, а также с даты ввода вэксплуатацию объекта, годовой размер арендной платы устанавливается в размереутвержденных ставок арендной платы в процентах от кадастровой стоимостиземельного участка в зависимости от плотности застройки [30], за третий год аренды– в двойном размере, за четвертый год – 5% от кадастровой стоимости, за пятый год –7%, за шестой год – 8%, за период с седьмого года и до ввода объекта в эксплуатацию– 10% от кадастровой стоимости земельного участка.При развитии банковского кредитования в РФ ипотечный кредит, выдаваемыйпод залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из формкредитования, активно используемых в рыночной экономике, обеспечивающейнадежность сделки.В рамках проведенного диссертационного исследования установлено, чтозалоговая стоимость любого объекта собственности, который передается банку взалог, является производной от ее рыночной стоимости, очищенной от рисков утери,обесценивания, а также недостаточного срока экспозиции.
Разница между этимидвумя видами стоимости носит название «залоговый дисконт» (понижающийкоэффициент или коэффициент дисконтирования залоговой стоимости).Согласно ФСО №2 [81], базовой стоимостью для целей залога являетсярыночная стоимость, поэтому на первом этапе определяют рыночную стоимостьзалога с помощью трех классических подходов: сравнительного, доходного изатратного.На втором этапе необходимо определить залоговую стоимость: крыночной стоимости применяют установленный в методических рекомендацияхбанка для оценки залога дисконт (понижающий / поправочный коэффициент).Прирасчетезалоговойстоимостинеобходимовыбратьпоправочныйкоэффициент, руководствуясь факторами, устанавливающими предмет залога, т.е.выбор поправочного коэффициента целиком зависит от экспертного суждения.116В некоторых случаях определяется ликвидационная стоимость при наличии узаказчика и банка такой потребности.
Федеральный стандарт оценки «Оценка дляцелей залога» (ФСО №9) является обязательным к применению при оценке для целейзалога, включая оценку для целей ипотечного кредитования [44].При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определениярыночнойстоимости,учитываетсявлияниечрезвычайныхобстоятельств,вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующихрыночным [81]. Ликвидационная стоимость земельного участка всегда меньше егорыночнойстоимостииз-завлиянияфакторавынужденнойпродажи–психологического аспекта, воздействующего на инициативу покупателей.Что касается обременения доверительного управления, то здесь следуетрассматривать оценку актива в рамках паевого инвестиционного фонда (ПИФ).
ПИФ– обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного вдоверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями)доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществоминых учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного впроцессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяетсяценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией [23].Исследование деятельности ПИФов позволило автору сделать следующиевыводы: оценка имущества происходит в случаях его приобретения в состав активовПИФ, переоценка производится 2 раза в год (в том случае, если с даты последнейоценки прошло более 6 месяцев).Предположим, в доверительном управлении фонда находится земельныйучасток.
В данном случае могут иметь место два способа оценки:1.Вычленить земельный участок из состава фонда и рассчитывать егорыночную стоимость с помощью сравнительного, доходного или затратногоподходов, корректировки не требуются. Таким образом, такое обременение неоказывает влияния на рыночную стоимость оцениваемого имущества.2.Оценка актива в рамках проведения оценки самого ПИФ. При такойпроцедуре специалист объективно анализирует все имущество ПИФа и правапайщиков на него, выявляет реальную стоимость чистых активов на текущий момент,оценив общую ценность имеющегося в наличии имущества.Помимо ПИФов, в качестве примеров доверительного управления можновыделить и прямой договор доверительного управления между собственникомнедвижимости и/или бизнеса и управляющей компанией.117Наличие квалифицированного управляющего является одним из основныхценообразующих факторов для коммерческой недвижимости и бизнеса.
Следуетдобавить, что данный фактор является определяющим при присвоении офиснойнедвижимости класса качества, а также во многом определяют престижность объекта,что играет существенную роль в формировании платежеспособного спроса,являющегосягарантиейстабильноговозвратаинвестицийидальнейшегокоммерческого успеха данного объекта. Услуги управления недвижимостьюпредоставляютсяуправляющимикомпаниями,взаимоотношенияскоторымиоформляются договором доверительного управления.Доверительное управление имуществом подразумевает возможность и правоуправляющего выполнять все необходимые действия, предусмотренные договоромдоверительного управления в интересах выгодоприобретателя.
Заключение договораи передача имущества в доверительное управление не является источником переходаправ собственности на него к доверительному управляющему.Все совершаемыедействия доверительного управляющего совершаются от имени управляющего и суказанием того факта, что лицо действует в качестве такого управляющего [5]. Вслучае отсутствия такого указания о действии доверительного управляющего онобязывается перед третьими лицами лично и несет ответственность перед нимитолько принадлежащим ему имуществом. В данных обстоятельствах договордоверительного управления приобретает некоторые черты договора в пользу третьеголица.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
