Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 28
Текст из файла (страница 28)
В рамках стоимостной оценки выделение классификации по степени влиянияна оборотоспособность наглядно иллюстрируется возможность /невозможностьприменения сравнительного подхода в оценке объектов собственности. В случае сполностью ограниченной оборотоспособностью не представится возможным найтикакие-либо аналоги для реализации сравнительного подхода.2. Для развития экономических отношений за счет снятия противоречийпредложены изменения в нормативно-правовые акты Российской Федерации порегулированию взаимоотношений между владельцем собственности и владельцемсервитута, и определены стоимостные аспекты сервитутов c изложением вновьразработанных и утвержденных Протоколом №3 заседания Президентского советаНациональной ассоциации экспертов по экономической безопасности Методическихрекомендаций по оценке соразмерной платой за пользование сервитутом. Данныеметодические рекомендации позволяют обеспечить соблюдение «пучка правомочий»сервитутодателя, предоставить ему адекватную понесенным ограничениям правплату, которая нивелирует удешевление имущества на рынке и сохраняет основыинститута частной собственности.3.
Предлагаемый подход к определению влияния обременения на стоимостьсобственности основан на сегментации рынка (деление (дифференциация) любогорынка на отдельные части (сегменты) с учетом множества критериев и факторов) ивыделении сегмента рынка (группа потребителей, объектов оценки, покупателей,продавцов, обладающих общими характеристиками), а в случае наличия обремененияни какой рыночной стоимости не возникает, коллизия решается через другой сегмент123рынка, где объект оценки, вид использования собственности остаются теми жесамыми, что и на открытом свободном рынке, но действуют иные субъекты (уже непросто собственник в лице продавца и покупателя, а судебный пристав-исполнитель,распоряжающийся имуществом должника, конкурсный управляющий, реализующийимущество должника в процедуре банкротства, банк, реализующий залоговоеимущество и т.п.
и соответствующие желающие приобрести данное имущество наусловиях,отличныхотрыночных),действуютпринудительныеусловияисоответствующие ограничения, отличная от свободного рынка процедура реализацииимущества, что позволяет выделить здесь свой сегмент рынка, отличный ототкрытого и свободного рынка.4. Было предложено определение обременения, которое позволяет выявить егофинансовую сторону и ложится в основу оценки стоимости объектов собственности собременением.
Ключевым является положение о необходимости учета правовыхограничений,связанныхсобременениями,какфакторапрепятствующегодостоверной оценке стоимости имущества, с одной стороны, и фактора, снижающегоинвестиционную активность субъектов, с другой стороны, ввиду невозможностиадекватногопрогнозированиявеличиныденежныхпотоковирисков,имсопутствующих.5.
Проведенный анализ концептуальных положений оценки стоимости объектовсобственности с учетом обременений позволил автору сформировать своднуютаблицу по обременениям и ограничениям с указанием их влияния на стоимость,которое может быть как положительным (увеличивающим стоимость имущества)илиотрицательным (уменьшающим стоимость имущества), так и не оказывающимвлияние на стоимость объектов собственности.
В большинстве случаев прирострыночной стоимости недвижимого имущества осуществляется за счет улучшенийусловий ведения коммерческой или производственной деятельности. В основномобременения или ограничения, либо уменьшают стоимость собственности, либо неоказывают влияние на стоимость для потенциального покупателя.
С другой стороны,автором выявлены такие ограничения и обременения, которые могут как уменьшать,так и увеличивать рыночную стоимость объекта собственности.124ГЛАВА3МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕОСНОВЫСОЗДАНИЯМНОГОФАКТОРНОЙ МОДЕЛИ СТОИМОСТНОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВСОБСТВЕННОСТИ С УЧЕТОМ ИХ ОБРЕМЕНЕНИЯ3.1 Собственность в процедурах исполнительного производства инесостоятельности (банкротства)Объекты собственности, в т.ч. с обременениями, вступают в хозяйственныйоборот. В этом случае требуется стоимостная оценка, причем очень важно, чтобыпринципы и методы оценки учитывали специфику таких объектов собственности.Собственность с обременениями вступает в хозяйственный оборот в следующихслучаях: при вынужденной продаже объекта собственности с целью покрытиявозникших задолженностей; принеобходимостииспользованияобъектасобственностивцеляхповышения уровня общественного благосостояния (например, в случае с земельнымучастком,обремененнымособымиусловиямииспользованияирежимомхозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах добычи руд инерудных ископаемых, находящемся в государственной собственности, проводитсяконкурс на наиболее доходное и эффективное его использование, тем самым,земельный участок из обособленного рынка обремененных объектов поступает вхозяйственный оборот); при необходимости реализации государственных программ происходитпередача неиспользуемого обремененного имущества государством в безвозмездноепользование индивидуальных предпринимателей и негосударственных юридическихлиц под конкретные инвестиционные проекты на срок их реализации и всоответствии с условиями договора безвозмездного пользования.В данной работе автором рассмотрены исполнительное производство ипроцедура несостоятельности (банкротства), поскольку именно здесь возникаютфинансово-экономические отношения, связанные с формированием и распределениемденежных потоков.125Исполнительным производством принято называть юридическую процедуру,суть которой заключается во взыскании с должника денежных, либо материальныхсредств в счет погашения долга.
Подобная процедура строго регламентирована. Ксубъектамисполнительногопроизводстваотносятграждан,организацииидолжностные лица, которые участвуют в процессе обязательного исполненияюрисдикционныхактов,предусмотренныхзаконом.Несмотрянаточтоисполнительное производство представляет собой юридическую процедуру, в немтакже возможны выделить и экономическую направленность. Экономическаясущность отношений исполнительного производства проявляется во взаимодействиивзыскателя и должника по поводу погашения долга, где субъектами отношенийвыступают должник и взыскатель.
Объектом отношений будут являться самиденежные средства или объекты собственности, которые будут выражены через них.Так, в процессе исполнительного производства могут возникать ситуации,когда положительные и отрицательные денежные потоки в ходе процедуренесостоятельностираспределениевфункционирования(банкротства)рамках,могутпродолжатьнеобходимыхобъекта.Вэтомсвоёформированиедляобеспеченияслучаеобъектыинадлежащегособственности,приостановленные в обороте на время процедуры банкротства, могут формироватьнеучтенный отрицательный денежный поток в следующих случаях: при конфискации объектов собственности и их содержании в надлежащемместе до окончания процедуры несостоятельности (банкротства).
Например, в случаес движимым имуществом, оно может быть помещено на специализированнуюстоянку, оплата за которую производится вне зависимости от хода процедурынесостоятельности (банкротства); при аресте объектов собственности останавливается исполнение их прямыхфункций, вследствие этого объекты должны быть обеспечены необходимымобслуживанием для дальнейшего функционирования после будущего введения вхозяйственный оборот.
Данный пункт больше применим к объектам собственности,представляющих высокую художественную ценность; в том случае, когда объекты собственности представлены в виде животных,растений и других представителей флоры и фауны, требующих особого ухода иусловий содержания.126Последняя группа также может формировать неучтенный положительныйденежный поток ввиду невозможности прекращения хозяйственной деятельности,зависящей от величины и уровня потенциального урожая, в случае банкротствапредприятия сельскохозяйственной отрасли.Дляпроцедурыбанкротствахарактерныифинансово-экономическиеотношения, связанные с формированием и распределением денежных потоков.Наибольшее проявление это находит при формировании ликвидационной стоимости,когда в рамках ликвидируемого имущества могут также присутствовать активы,стоимость которых может потенциально изменяться с течением времени внутривременного периода процедуры банкротства.
Это, прежде всего, ценные бумаги,представленныепривилегированнымииобычнымиакциями,облигациями,дивиденды и купоны по которым могут быть начислены проценты.В зависимости от целевой направленности деятельности и роли приисполнении исполнительных документов, участники исполнительного производстваделятся на четыре категории: Органы принудительного исполнения, к которым можно отнести службусудебных приставов, службу служебных приставов органов юстиции субъекта РФ. Судья (суд). В его обязанности в исполнительном производстве относятчетыре группы полномочий.
В первую группу включены полномочия, которыесвязаны с выдачей исполнительных документов. Ко второй группе относятполномочия, связанные с процессом исполнительного производства. Третья группавключает в себя полномочия суда для исправления недостатков собственногорешения, выявленные при исполнении.
В четвертую группу полномочий относитсяконтроль за исполнением обязанностей пристава исполнителя. Стороны. С одной стороны выступает взыскатель, с другой – должник. Таккак данные участники материально заинтересованы в результате исполнительногорешения, то их наделяют распорядительными правами, которые позволяютучаствовать в процессе исполнительного производства (возбуждении, развитии ипрекращении). Остальные участники исполнительного производства, к ним относят третьилица, переводчика, понятого, специалиста-оценщика.Их функции заключаются в оказании содействия органам принудительногоисполнения и сторонам в достижении цели исполнительного производства - реальном127восстановлении нарушенных или оспоренных прав и реализации арестованногоимущества с целью возмещения долга.В рамках процедуры временного управления выделяют следующих субъектов:должник,временныйуправляющий,внешнийуправляющий,кредиторы,уполномоченные органы.Всех участников конкурсного производства можно классифицировать на лиц,участвующих в деле о банкротстве, и на лиц, участвующих в арбитражном процессепо делу о банкротстве.Должник, точнее долг в интерпретации обязательства, который он создал,является основанием для возбуждения исполнительного производства, поэтому врамках настоящего исследования мы вправе считать его основным участникомпроцессаисполнительногопроизводства,посколькукактолькопроисходитпогашение или взыскание долга (качественное исполнение обязанностей должником,исполнение обязательств), данный процесс останавливается или близится к своемулогическому завершению.Экономическоесодержаниедолгапроявляетсявхарактеристикахрезультативности всех совершённых кредитных операций.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
