Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 15
Текст из файла (страница 15)
Говоря обэффективном использовании ресурсов, необходимо отдельно остановится наповышении рисков в области бухгалтерского учета, которые идут в разрез спринципом минимизации потерь и максимизации расходов и могут повлечьсущественные ошибки в оценке стоимости объектов собственности.Эта группа принципов уделяет внимание различиям между международнымистандартамифинансовойотчетности(МСФО)ироссийскимистандартамибухгалтерского учета (РСБУ). Регулятором бухгалтерского учета в РоссийскойФедерации выступают ПБУ, в тоже время идет переход на МСФО. Согласно методамРСБУ по оценке выручки (ПБУ 9/99), величина выручки определяется по цене,установленной сторонами в договоре или пользователем активов организации.
Приотсутствии цены в договоре используется обычная цена в отношении аналогичнойпродукции (товаров, работ, услуг) [33]. В случае выполнения заказа цена контрактаможет существенно отличаться от его справедливой стоимости.Еще одним отличительным моментом в учете на предприятиях являетсяпериодическая корректировка фактических затрат по отдельным заказам, такиекорректировки считаются по ретроспективным операциям, выявленными в отчетномпериоде, но отражаются в текущем периоде и, следовательно, влияют на текущий65показатель затрат.
На практике подобные корректировки к операциям, отраженнымне в составе расходов от основной деятельности, а на счете 91, попадают в составпрочих доходов и расходов в отчете о финансовых результатах, а значит, естьискажения в составе расходов организации.Не следует также упускать такое явление, как сверхнормативные затраты, аименно, то, что в стандартах МСФО полагается относить к периодическим затратам[77], уменьшающим прибыль рассматриваемого периода, что в сравнении сосложившейся в России практикой оплаты по фактическим затратам существенноусложнит процесс учета и отчетности с точки зрения определения базыраспределения затрат.
Согласно ПБУ 10/99, все эти особенности противоречатсуществующим правилам учета и распределения накладных расходов предприятий.Отличия в методах учета по МСФО существенно исказят стоимостную оценкувыполнения заказа предприятиями в сравнении с существующими правилами.Вслучае, если предприятие использует в качестве базы распределения фонд оплатытруда производственных рабочих, то для работы в условиях МСФО необходимобудет пересматривать все производственные процессы и способы учета калькуляции.В случае выполнения заказа цена контракта может существенно отличаться отсправедливой стоимости.
При учете по МСФО в данном случае будет требоватьсякорректировка выручки, то есть данные по МСФО будут существенно отличаться отфактических [102, с 321]. Несмотря на все имеющиеся положительные аспектыведения учета по МСФО для предприятий, например, оборонно-промышленногокомплекса (ОПК), основным остается тот факт, что при действующих нормативныхдокументах,регламентирующихпреимуществомиспользованияпорядокпрямыхучетаметодов,затратикалькуляциикачественноеспрактическоеприменение системы МСФО невозможно.
В этом и заключается основное дополнениев части введения в группу сформировавшихся принципов оценки - принципов,обусловленных действием риск-менеджмента.Любой принцип в оценочной деятельности базируется на соответствующихоценочно-стоимостных критериях. Критерием в оценке стоимости выступает условие,накладывающееся на показатель стоимости любого имущества в виде определенногодисконта или премии.
Отсюда, мы можем сказать, что критерий стоимости и факторстоимости - это равнозначные понятия, своего рода, синонимы, поскольку фактор –это причина, движущая сила какого-либо процесса, определяющая его характер илиотдельные черты. В связи с этим на стоимость имущества оказывают влияниефакторы стоимости этого имущества.66Теория оценки стоимости различных объектов собственности, как направлениенаучных знаний, позволила обобщить различные методы оценки, используемые вматематике, естественных, экономических науках, и выработать практическиерекомендации по их использованию.Именно стремление субъектов, заинтересованных в проведении оценки,получить как можно более точные данные о стоимости собственности, которая всвязи с изменением ее величины, например, за счет физического износа и моральногостарения, имеет постоянную тенденцию к убыванию, а также влияние ряда другихфакторов на изменение стоимости имущества в пространстве и во времени объясняетнеобходимость появления различных методов оценки.
Учитывая их многообразие,анализ информационного обеспечения, используемого различными методами впроцессе определения стоимости собственности и компании в целом, даетвозможность сформировать классификацию в соответствии с рисунком 1.4.ПодходыДоходныйЗатратныйСравнительныйМетоды1.Метод DCF2.Методкапитализацииприбыли3.МодельЭдварда Бэлла –Ольсона (EBO)1.1.Метод чистых активов2.Метод накопленияактивов3.Метод ликвидационнойстоимости4.Модель (EBO)1.Методкомпании-аналога(рынка капиталов)2.Метод сделок3.МетодотраслевыхкоэффициентовНовые методы оценки:Опционные модели ценообразования (ROV-метод, биноминальная модель,модель Блэка-Шоулза)2.
Методы, направленные на управление стоимостью компании (EVA,SVA, MVA, NVA, CVA)3.и др.Источник: составлено автором.Рисунок 1.4 - Классификация основных подходов и методов оценки стоимостиобъектов собственности67Исходя из вышеизложенного, представляется целесообразным остановитьсяболее подробно на рассмотрении сущности и преимуществ некоторых методовоценки стоимости объектов собственности. При этом, выбирая тот или иной методоценки, следует иметь в виду, что выбор конкретного метода оценки необходимопроизводить исходя из определенной цели оценки, так как различные цели оценкибудут определять и применение соответствующего вида стоимости, в числе которых(как трактуемые федеральными стандартами оценки - рыночная, инвестиционная,ликвидационная и кадастровая, так и трактуемые потребностями собственника –страховая,залоговая,балансовая,стоимостьвоспроизводства,стоимостьарестованного имущества, стоимость с учетом соответствующих ограничений иобременений, оказывающих влияние на стоимость и другие).При выборе метода оценки необходимо акцентировать внимание на требуемойстепени точности при определении стоимости того или иного объекта оценки,поскольку одним из принципов оценки является полнота исходной информации обобъекте собственности.
В том случае, если объект собственности принадлежит коднойизследующихкатегорий,выделенныхавторомдиссертационногоисследования на основе научного опыта: 1. арестованное недвижимое имущество, 2.арестованное движимое имущество, 3. имущество предприятия, находящегося впроцедуре банкротства, исходная информации об объекте собственности можетотличаться неполнотой, тем самым, значительно сужать информационное поле приопределении стоимости объектов собственности.
Для корректного определениястоимости указанных объектов является необходимым детализировано составлятьзапросы на получение существенной информации, отражающей количественные икачественные характеристики объектов собственности.В связи с этим информационное поле механизма стоимостной оценкиосновывается на таких источниках информации, как: нормативно-правовая база,публикуемые статистические данные, аналитические обзоры рынка объекта оценки,консультациисагентаминедвижимости,экспертноемнениеспециалистов-оценщиков.Внутреннюю информацию об объекте оценки несет в себе техническийпаспорт, экспликация объекта недвижимости, поэтажный план, бизнес-план развитияобъекта недвижимости, заключенные долгосрочные договора аренды на объектнедвижимости, бухгалтерская отчетность предприятия, пояснительные записки кбухгалтерскому балансу, годовые отчеты для акционеров и т.д.68Общая информация берется из различных источников, заслуживающихдоверия: рейтингов, обзоров, прогнозов информационно-аналитических компаний(сайты Министерств, Банка России, Эксперт РА, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет ит.д.).Механизм оценки собственности отражается в применении трех классическихподходов для оценки: сравнительного, доходного и затратного.
В зависимости отподходов, применяемых при определении рыночной стоимости объектов оценки,меняется и информационное поле, на основании и с помощью которого специалистосуществляет расчеты.рассчитыватьВ рамкахсамостоятельноиликаждого изприменятьуказанных подходовужесуществующиеможнопоправки/корректировки в абсолютном или относительном выражении к стоимости объектовсобственности. Таким образом, преобладает два научных знания теоретическое(использование уже существующих данных, рассчитанных на заданных условиях) ипрактическое (самостоятельное изучение вопроса).Из вышеизложенного следует, что методологию можно рассматривать в двухсрезах: как теоретическую, и она формируется разделом философского знаниягносеология, так и практическую, — ориентированную на решение практическихпроблем и целенаправленное преобразование мира.
Теоретическая методология приопределении стоимости стремится к модели идеального знания (в заданныхописанием условиях, например, понятие рыночной стоимости имущества, понятиеинвестиционной стоимости имущества, понятие кадастровой стоимости имущества,понятие ликвидационной стоимости имущества, т.е. те виды стоимости, которыезакреплены в действующем законодательстве в области оценочной деятельности; атакже понятие стоимости арестованного имущества, понятие стоимости имуществадолжника – новые термины, требующие закрепление на законодательном уровне),практическая же — это программа (алгоритм), набор приёмов и способов того, какдостичь желаемой практической цели и не погрешить против истины, или того, чтомы считаем истинным знанием (например, определение того или иного видастоимости для осуществления сделки купли-продажи, сдачи имущества в аренду,взноса в уставный капитал, в целях налогообложения, в процессе исполнительногопроизводства, в процедуре банкротства и т.п.).
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
