Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 12

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 12)

Объекты собственности иимущества могут свободно реализовываться на рынке или переходить от одного лицакдругомувустановленномзакономпорядке(порядокуниверсального51правопреемства: наследование, реорганизация юридического лица) либо инымспособом, если они не ограничены в обороте.Закон регламентирует также ограничения оборотоспособности объектовнедвижимого имущества, так могут устанавливаться определенные ограничения насделки с объектом в том случае, если объекты собственности могут принадлежатьлишь определенным участникам оборота.В зависимости от функции объектаДля личногоиспользования Желаянедвижимость(квартиры, дачи,таунхаунсы); Апартаменты; Земельныеучастки дляразмещенияобъектов жилойнедвижимости; Предметыличногопотребления; Ювелирныеизделия.Для получениядохода Гаражи, автопаркинги; Гостиницы; Объекты торговой иофисной недвижимости; Объектыпроизводственноскладской недвижимости; Земельные участкикоммерческогоназначения; Ценные бумаги; Коммерческиеорганизации; Нематериальныеактивы; Дебиторскаязадолженность.СмешаннаяДля общественных нужд Объекты культурныхценностей; Машины иоборудование; Зеленые насаждения. Объекты социальнойинфраструктуры (парки,больницы, школы); Некоммерческиеорганизации.Объекты культурных ценностейклассифицируются по признаку доступностиТруднодоступные(предметычастныхколлекций)Среднедоступные(музейныеэкспонаты)Доступные(памятникиархитектуры,объектынародногодостояния)Источник: составлено автором.Рисунок 1.3 - Классификация объектов собственности и имущества взависимости от функции объектов оценкиВ данной классификации объекты были разделены в зависимости от функций,которые они предназначены выполнять, на объекты личного пользования, объекты,используемые для получения дохода, смешанные объекты, объекты, используемые вобщественных целях.

Объекты культурных ценностей, в свою очередь, также былиразделеныпопризнакудоступностиихнаселениюна:труднодоступные,среднедоступные и доступные.В настоящее время продолжается процесс формализации права собственности.В подобном виде отношения собственности трансформируются в социальный факторпроизводства.

Социальный характер собственности проявляется через способность52агента производства реализовывать свои способности в процессе производства. Такаяформа собственности, как частная, связана с использованием наемного труда.Наемные работники при этом получают заработную плату, а собственник средствпроизводства – предпринимательский доход. Доход, проходя стадии постоянноговоспроизводства, становится в обычном случае экономическим понятием.Экономическая реализация института собственности заключается в реализацииинтереса собственника. В зависимости от формы собственности на факторыпроизводства интересы собственников могут различаться.Субъектом реализации права собственности выступаетгосударство, амеханизмом реализации является основанная на законодательстве деятельностьорганов государственной и муниципальной исполнительной власти по своевременнойи четкой фиксации прав собственности и последующей защите [165, с.

10].Право собственности на вещь наделяет собственника не только «благом»обладания ею, но и накладывает на него «бремя» содержания вещи, несениясвязанных с этим расходов и риска. Поэтому реализация права собственности имеетдля собственника и оборотную сторону – не только право, но и обязанность.Правовыеформысобственностимогутлишьвыражатьреальные(экономические) отношения собственности. А если их нет, то нет (не должно быть) иправоотношений собственности.Следует отметить, что право собственности представляет собой ключевойфактор проявления экономической сущности собственности, поскольку только последокументального регламентирования права собственности на объект собственникимеетправоимраспоряжаться.Результативнаякасательно распоряжения объектом обуславливаетдеятельностьсобственникапроявление экономическойсущности собственности и зависит не только от непосредственного собственника, нотакже и от его контрагентов по обязательным правоотношениям в частисобственности.

В том случае, если контрагент не реализовывает своих обязательств,то теряется экономическое содержание собственности.Начальным этапом реализации права собственности выступает ее правовоесодержание,конечныйэтапхарактеризуетсяэкономическимсодержанием.Непосредственно в данном смысле следует определять понятие «экономическаяреализация собственности», как реализация ее правого и экономического содержания.В связи с вышеизложенным, уровни экономической реализации собственностиделятся на три этапа: реализацию непосредственно самих прав собственности;53реализациюобязательныхправоотношенийсобственностииреализациюэкономического содержания собственности.Согласно экономической теории, права собственности во внешнем содержаниипроявляются в качестве социальной функции и представляют собой конкретные«правила игры», во внутреннем содержании права собственности трансформируютсяв «пучок правомочий», имеющийся у каждого агента.Так, обладая правами собственности на конкретный объект собственности,собственник получает возможность реализации своих прав на него разными путями –потребление, реализация, бездействие или же использование с целью извлечениядохода.

С точки зрения эффективно действующего экономического субъекта,наибольший интерес представляет выбор между реализацией объекта и егоиспользованием с целью извлечения дохода. Данный выбор ложится в основусравнительного и доходного подходов к оценке стоимости объектов собственности,соответственно. В случае, когда стоимость, полученная в результате сравнительногоподхода, существенно превышает стоимость в рамках доходного подхода –эффективно действующий экономический субъект делает вывод о сильнойпереоцененности объекта и принимает решение о его реализации и приобретениинедооцененного объекта с перспективой на рост стоимости. Однако в процессеоценки наибольшей проблемой представляется оценка денежных потоков от объектаи определение рисков, связанных с ведением такой деятельности, заключающихся вопределении ставки дисконтирования [100, с.

54]. Оценка «пучка правомочий»сводитсякопределениюнаиболееэффективногооперированияобъектомсобственности, и при усложнении видов имущества возможности его оперированиемобуславливаются не только эффективностью менеджера, но и эффективнымуправлением обременениями и ограничениями, которые могут быть наложены наобъект собственности.К примеру, обременение объекта собственности договором долгосрочнойаренды может увеличивать стоимость такого имущества в случае наличияэффективного управления, с одной стороны, и качественно составленного договора,который бы подразумевал рост арендной платы, адекватный изменяющимсяэкономическим условиям, с другой стороны В противном случае, генерируемыйденежный поток может иметь тенденцию к снижению и приводить к уменьшениюстоимости объекта собственности.Трактовка «формы реализации собственности» имеет под собой два смысловыхзначения.

В узком значении, формы реализации собственности принимают вид54определенных форм дохода (прибыль, рента, процент, арендная плата, дивиденд идр.), приносимых закрепленными за ними различными видами собственности. В своюочередь, как многообразные формы отношений в экономическом, правовом,социальном и юридических смыслах форма собственности понимается более широко.Многообразие форм функций и соответствующая этому совокупностьправомочий собственности несут за собой распыленность прав собственности на одинобъект между несколькими субъектами.

Через дробность и дисперсный характерсобственности открывается многообразие вариантов для кооперации и специализациив реализации функций собственника. Тем не менее, любой субъект отношенийсобственности может специализироваться в исполнении только тех функцийсобственника,гдеонможетпоказатькачественноепревосходствовпроизводительности (например, право управления находится у высших менеджеров, аправо распоряжения капитальной ценностью активов – у акционеров), что оченьважно в рамках стоимостной оценки.Оба процесса - распределение функций и распределение прав приводятся висполнение некоторым механизмом. Ввиду того, что права собственности можно какотчуждать, так и приобретать, то рационально выделить два вида присвоения(передачи) прав собственности: а) «силовой», т.е.

принудительное присвоениеполномочий; б) «добровольный», то, которое основано на добровольном желаниисобственника перераспределить права собственности. Подобное перераспределениеправ собственности реализуется с помощью властного наделения субъектаконкретным правомочием («главный собственник» осуществляет свои властныеполномочия для распределения прав собственности между подчиненными емусубъектами), либо свободного обмена правами (оборот прав опосредуется договорамикупли-продажи на соответствующем рынке).В связи с вышесказанным автор приходит к выводу, что в процедуренесостоятельности (банкротства) предприятия доход имеет лишь формальнуюсущность.

Однако общество и государство заинтересованы в том, чтобы в рамкахнесостоятельности (банкротства) доход также принимал финансово-экономическоезначение, предприятия-банкроты не просто перераспределяли свои активы, аначинали бы генерировать доход при помощи поддержки со стороны государства.Для реализации подобного плана необходимо смена государственной структуры(системы государственного кредитования, предоставления субсидий и льгот малому исреднему предпринимательству, налоговой системы), поскольку, с точки зренияКейнса, рынок не может обеспечить «эффективный спрос» на услуги или продукцию55предприятий-банкротов [98], лишая их, таким образом, основного источника дохода,поэтому государство должно стимулировать рынок посредством денежно-кредитнойи бюджетно-налоговой политики.

Характеристики

Список файлов диссертации