Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 11

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 11)

посодержанию и субъективной принадлежности доминирующего интереса.Спецификация форм собственности по способу распределения и присвоенияфункций собственности имеет место быть ввиду очевидной необходимости их учета впроцессе оценки стоимости объектов собственности. Так, моносубъектная формасобственности предполагает единственного владельца, что концентрирует права иобуславливает возможность более эффективного управления собственностью,приводящего к её удорожанию [135, с.

114]. Переход прав на такую собственностьможетосуществлятьсябездополнительныхтранзакционныхиздержек.Полисубъектная форма собственности предполагает распределение права нанеобходимое количество субъектов для оптимизации процессовуправлениясобственностью. Данная форма имеет место быть при управлении большимимущественнымкомплексом,инвестиционнымфондом,организациейидр.объектами, качественное управление которыми должно быть дифференцировано поуровням, а стоимость финансирования должна снижаться, в том числе за счетэффекта финансового рычага.47Рассмотрим это на примере предприятий двух форм собственности – обществас ограниченной ответственностью (ООО), находящегося в собственности у одноговладельца, и публичного акционерного общества (ПАО), акции которого обращаютсяна бирже.

Удовлетворяя потребности единственного собственника, ООО выполняетряд производственных процессов, контроль за которыми собственник осуществляетлично. Увеличение стоимости компании при эффективном управлении и рост чистойприбыли будет удовлетворять собственника. Если собственник ставит своей цельюувеличение стоимости предприятия в долгосрочной перспективе, он столкнется снеобходимостью расширения производства и, ввиду сложности единоличногоменеджмента,будетвынужденпривлекатьдополнительныйуправленческийперсонал, а также стремиться к уменьшению стоимости заёмного финансирования,путем привлечения заёмного финансирования от кредитных организаций. Стоимостьпредприятия для единственного собственника может расти до момента, покасобственник контролирует его эффективность и оптимизирует затраты.Наопределенномэтапесобственниксталкиваетсясневозможностьюединоличного эффективного управления, а также невозможностью привлеченияболее «дешевых денег» [107, c.

312]. Плюсом функционирования ПАО являетсявозможность создания разветвленной системы управления, обеспечивающей развитиеи контроль на каждом отдельном производственном процессе, а также созданиесоветадиректоров,финансовогокоторыйхозяйствования,путемаккумуляцииможетобеспечитьопытакачествоэкономическогоитактическогоистратегического развития предприятия.

В части финансирования могут привлекатьсяльготные кредиты, кредитные линии, синдицированные кредиты от кредитныхучреждений, размещаться облигационные займы и акции и другие финансовыеоперации, что существенно снижает стоимость объекта собственности. Однако дляконкретного собственника это приводит к уменьшению доли в прибыли предприятия,рискам, связанным с принудительным выкупом акций, несовпадении мненийуправленцев и руководителей, намеренной диверсии с целью будущего поглощенияболее крупными игроками рынка. Таким образом, стоимость компании для каждогоотдельного владельца акций будет разной в зависимости от величины пакета ирисков, связанных с эффективностью управления стоимостью компании.

Однакопереход права собственности на ПАО сопряжен с большими транзакционнымииздержками, связанными с выкупом акций у миноритариев и пр. При этом ОООобладает большей мобильностью – переход прав на него сопряжен с меньшимитранзакционными издержками, так как выкуп производится у отдельного владельца.48Таким образом, спецификация форм собственности по способу распределения иприсвоенияфункцийсобственностиимеетпринципиальноезначениедляформирования природы стоимости объектов собственности и является определяющейпри оценке рисков в процессе формирования и дисконтирования денежных потоков,приносимых объектом оценки.По социальной характеристике субъекта собственность подразделяется посодержанию и субъективной принадлежности доминирующего интереса.

В такомаспекте принято выделять индивидуальные и общие формы собственности, т.е.собственность индивида и некоторой общности. В рамках индивидуальнойсобственности субъект реализует свои персональные, индивидуальные интересы, а врамках общей собственности группа субъектов реализует свои общие интересы.Поправовойхарактеристикесобственностьимуществом, принадлежащим какому-либо субъекту на правеc.69]. В свою очередь, имущество - этоявляетсясобственностисамим[154,совокупность вещей и материальныхценностей, состоящих, прежде всего, в собственности лица (физического илиюридического), государства или муниципального образования, либо принадлежащегоорганизации на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.В настоящее время существуют и используются классификации объектовсобственности в зависимости от следующих признаков: целевого назначения,воспроизводимостивнатуральнойформе,отраслевойпринадлежности,территориального размещения, потребления свойств (удобств) предмета, источникадохода и прочие.

Разделение объектов собственности на те или иные группы всоответствии с определенным признаком оказывает влияние на их стоимостнуюоценку, в большинстве своем, в рамках массовой оценки объектов собственности. Втом случае, когда для эффективного использования рабочего времени специалисту изобщей массы объектов собственности будет наиболее рентабельно разделить объектына отдельные группы, в соответствии с выделенным классовым признаком, и толькозатем проводить оценку. Автор предлагает новые подходы к классификации объектовв зависимости от следующих признаков: от срока жизни, от оборотоспособности, отфункций, в соответствии с рисунками 1.1, 1.2 и 1.3 ниже.Срок жизни до 1 года Здания из металлических конструкций; Навесы; Деревянные объекты (например: трубы,мачты) Производственные дороги; Аттракционы; Скульптуры и вазы; Тракторы, экскаваторы; Компрессоры, насосы; Печи, теплообменные аппараты; Кусты плодовых ягод (зеленые насаждения) Дебиторская задолженность.Среднесрочные от 10-40от срока жизнилет Каркасно-панельные здания; Павильоны; Причальные сооружения; Эстакады; Заборы; Канализационные сети; Кабельные линии; Музыкальные инструменты.Краткосрочныеот 1 до 10 летДолгосрочные от40 до 100 лет Здания многоэтажные; Здания каменные кирпичные; Оградительные сооружения; Трамвайные сети; Сети водопроводные, чугунные; Скульптуры бронзовые имраморные.Бессрочные (срокжизни зависит отвнешних факторов) Нематериальные активы; Ценныебумаги; Бизнес; Права; Земля; Драгоценныекамни; Картины.Источник: составлено автором.Рисунок 1.1 - Классификация объектов собственности и имущества в зависимости от срока жизни49 Инструмент для металлообрабатывающих идеревообрабатывающих станков; Дизели и дизель-генераторы; Конвейеры ленточные; Устройства пневмоприводов; Молотки отбойные; Установки бурильные; Оборудование для различных способов добычинефти; Инструменты, инвентарь, средства малоймеханизации, лесохозяйственного применения; Инструменты медицинские; Дебиторская задолженность.В зависимости50В данной классификации объекты были разделены в зависимости от срокажизни на: объекты сроком жизни до 1 года; краткосрочные – от 1 до 10 лет,среднесрочные от 10 до 40 лет, долгосрочные от 40 до 100 лет и бессрочные (илизависящие от внешних факторов).

В основу указанных разделений легли Единыенормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондовнародного хозяйства СССР [105]. Классификация характерна для «идеальных»объектов и не учитывает наличие у них каких-либо обременений или ограничений.Срок жизни в данной классификации представляет собойпродолжительностьэксплуатации конструктивных элементов и объекта в целом в календарной системе,при условии осуществления мероприятий обслуживания и ремонта. При четкомследовании нормам технической эксплуатации устанавливается дальнейший срокфункционирования конструктивных элементов и здания в целом.В зависимости от оборотоспособностиОбъекты свободногообращения Объекты жилойнедвижимости; Объекты офиснойнедвижимости; Объектыпроизводственнойнедвижимости; Объектытранспорта; Ценные бумаги; Оборудование; Объекты личногопотребления; Хозяйственноеимущество иинвентарь; Земельныеучастки.Объекты, полностьюизъятые из оборотыОбъекты, ограниченные вобороте Огнестрельноеоружие; Объектыгосударственной имуниципальнойсобственности; Музейные ценности; Валютные ценности(иностранной валюте); Сильнодействующиеядовитые вещества,наркотические ипсихотропныесредства; Горные отводы; Драгоценныеметаллы и природныедрагоценные камни. Ракетно-космические комплексы; Результаты интеллектуальной деятельности и приравненные кним средства индивидуализации; Участки недр; Ядерная энергия; Водохозяйственные и мелиоративные системы и сооружения; Объекты предприятия и оборудования для захоронения твердыхи жидких радиоактивных и ядовитых химических отходов,скотомогильники; Стационарные объекты социального обслуживания, включаядетские дома, дома ребенка, территориальные центрысоциального обслуживания; Радиотелевизионные передающие центры, радиоцентры; Защищенные объекты органов государственного управления,защитные сооружения гражданской обороны; Федеральные автомобильные дороги общего пользования; Скважины глубокого бурения, находящиеся в пределах горныхотводов или площадей, по которым выданы лицензиидобывающими или иными предприятиями.Источник: составлено автором.Рисунок 1.2 - Классификация объектов собственности и имущества взависимости от оборотоспособностиВ данной классификации объекты были разделены в зависимости отоборотоспособности на: объекты свободного обращения, объекты, ограниченные вобороте, объекты, полностью изъятые из оборота.

Характеристики

Список файлов диссертации