Диссертация (1138405), страница 18
Текст из файла (страница 18)
11, в общем объеме потребленного жилищногофонда существенно возрастал объем жилищного фонда, потребленного после2000 г., и медленно сокращался объем жилищного фонда, потребленного до2000 г., что объясняется низкими темпами выбытия потребленного жилищногофонда.11922,2 22,6 23,0 23,421,821,421,020,619,1 19,6 19,9 20,220,0 19,017,6 17,9 18,1 18,4 18,6 18,816,2 16,1 16,5 16,7 16,8 17,0 17,325,015,010,05,00,02000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012Эффективная обеспеченность населения жильемНоминальная обеспеченность населения жильемРисунок 11 – Номинальная и эффективная обеспеченность населенияжильем в 2000–2012 гг., кв. м общей площади жилых помещений начеловекаИсточник: расчеты автораТаблица 13 Затраты на капитальный ремонт жилых зданий в 2008–2012 гг.ПоказательОбщие затратына капитальныйремонт жилыхзданий, млн руб.Общая площадькапитальноотремонтированных жилыхзданий, тыс.
кв.мСредние затратына капитальныйремонт, руб. на 1кв. м общейплощади жилыхпомещений200820092010201120121211371197612944,341,129,417,621,927233342404943135888120Средняяфактическаястоимостьстроительства,266223031231877руб. на 1 кв. мобщей площадижилыхпомещенийОтношениесредних затратна капитальныйремонт к средней10%11%13%фактическойстоимостистроительства, %Источник: расчеты автора по данным Росстата333203435413%17%Общий объем потребленного, но не выбывшего жилищного фондасоставил в 2012 г. 19,5% объема жилищного фонда, или 652,9 млн кв. м общейплощади жилых помещений. Как показано на рисунке 12, из-за постоянногодефицита инвестиций в восстановление жилищного фонда, объем накопленнойпотребности в таком восстановлении постоянно возрастает по отношению ктекущей потребности – в 2000 г. накопленный дефицит в 17 раз превышалтекущую (годовую) потребность в восстановлении, а в 2012 г.
– уже в 22 раза.Таким образом, за 13 лет нагрузка накопленного долга увеличилась на 30%.121700000256000002050000040000015300000102000005100000002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012Накопленный дефицит в восстановлении ЖФТекущее потребление ЖФОтношение накопленного дефицита восстановления ЖФ ктекущему потреблению ЖФРисунок 12 – Накопленная в предыдущие периоды и текущая потребностьв восстановлении жилищного фонда, тыс. кв. мИсточник: расчеты автораНа рисунке 13 представлены текущая потребность в восстановлениижилищного фонда и объем фактического восстановления, как за счеткапитального ремонта, так и за счет нового строительства.Инвестиции в возмещение потерь, связанных с износом жилищногофонда, могут принимать следующие формы:1) инвестициивсуществующуюзастройку(капитальныйремонт,реконструкция, новое строительство на застроенных территориях послесноса существующего жилья) без увеличения плотности застройки;2) инвестициивсуществующуюзастройку(реконструкция,новоестроительство на застроенных территориях после сноса существующегожилья) с увеличением плотности застройки.122Наряду с инвестициями в возмещение потерь, связанных с износомжилищного фонда, существуют и инвестиции в новую застройку –строительство нового жилья на новых, ранее не застроенных территориях.Такой вид инвестиций относится не к инвестициям в восстановлениежилищного фонда, а к инвестициям в создание дополнительного жилищногофонда.Указанные формы инвестиций оказывают различное влияние на уровеньтекущего потребления жилищного фонда, который определяет потребность вбудущих инвестициях.
Инвестиции в существующую застройку без увеличенияплотности застройки влияют только на структуру жилищного фонда –увеличивают долю непотребленного жилищного фонда и снижают долюпотребленного жилищного фонда, т.е. повышают эффективную обеспеченностьжильем,приэтомтекущеепотреблениежилищногофондаостаетсянеизменным, а значит инвестиции в его будущее восстановление такженеизменны.Инвестиции в существующую застройку с увеличением плотностизастройки и инвестиции в новую застройку влияют как на структуружилищного фонда, так и на уровень потребления жилищного фонда,увеличивая потребность в будущих инвестициях в его восстановление.
Такиеинвестиции оправданы экономически только в условиях возрастающего спросана жилье или в условиях текущего дефицита предложения жилья относительноспроса. Как показывает положительная динамика объема жилищного фонда, атакже ухудшающаясяструктура такого жилищного фонда, в Россиипреобладают инвестиции в создание дополнительного жилищного фонда исуществует дефицит восстановительных инвестиций.Официальные данные о реконструкции и о новом строительстве жилыхзданий на застроенных территориях отсутствуют, но, по экспертным оценкам,такое строительство ведется в редких случаях и его объемы незначительны.Таким образом, в настоящем анализе предполагается, что инвестиции всуществующую застройку представлены только инвестициями в капитальный123ремонт и строительство взамен сноса ветхого и аварийного жилья в пределах 3млн кв.
м в год18. В целях настоящего анализа «точечная застройка», т.е.строительство жилых зданий в пределах сформированной застройки насвободных земельных участках или на земельных участках, строительствожилья на которых требует изменения вида разрешенного использования,относится к новому строительству, создающему дополнительный жилищныйфонд. Таким образом, весь ежегодный объем ввода жилья за вычетом 3 млн кв.м рассматривается как строительство дополнительного жилищного фонда.При анализе восстановления жилищного фонда учитывается толькообъем нового строительства взамен снесенного ветхого и аварийногожилищного фонда.
Как указано выше, по нашей оценке, такое строительство непревышает 3 млн кв. м общей площади жилых помещений в год. Объемвосстановленного за счет капитального ремонта жилищного фонда рассчитанпо данным Росстата как 15% от площади капитально отремонтированныхжилых помещений в многоквартирных домах. Таким образом, ежегодныйобъем восстановления жилищного фонда не покрывает даже текущуюпотребность в таком восстановлении и составлял от 27% в 2000 г. до 22% в2012 г.Ежегодное восстановление жилищного фонда за счет капитальногоремонта составляло в 2000-2012 гг. в среднем 16% от текущей потребности ввосстановлении жилищного фонда. За счет увеличения площади жилищногофонда ежегодное потребление жилищного фонда возросло за 13 лет с 23 млн до29 млн кв.
м в год, или на 26%. Однако такой рост не был компенсировананалогичным увеличением объема восстановления жилищного фонда за счеткапитального ремонта, который после интервенции Фонда ЖКХ в 2008 годусократился до 11% текущей потребности в восстановлении жилищного фонда.Другими словами, увеличение жилищного фонда привело к увеличениюпотребности в инвестициях в его восстановление в будущем (рис. 12), а18Оценка включает данные об объеме сноса ветхого и аварийного жилья, а также сноса жилья в рамкахреализации генеральных планов поселений в соответствии с данными Росстата о выбытии жилищного фонда.Другие статьи выбытия не учитываются, так как не определены причины такого выбытия.124следовательно, существовавший в 2000 г. дефицит такого восстановлениятолько усугубился.
Таким образом, можно сделать вывод, что в Россиивозмещение износа жилищного фонда происходит за счет реализации стратегиидогоняющих инвестиций, отставание которых увеличивается.3500035%300002500027%29% 29% 30%26%23%1000014%16% 17% 18%11%33%28%24%15% 13%35%30%26%24%200001500040%17%22%20%22%25%20%16%9%15%11%10%50005%00%2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012Текущее потребление ЖФВосстановление ЖФ за счет капитального ремонтаВосстановление ЖФ за счет строительства (реконструкции) всуществующей застройке вместо снесенного ЖФДоля восстановленного ЖФ за счет капитального ремонта в текущемпотреблении ЖФДоля восстановленного ЖФ в текущем потреблении ЖФРисунок 13 – Текущая потребность в восстановлении жилищного фонда ифактический объем восстановления, тыс. кв.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
