Диссертация (1138405), страница 17
Текст из файла (страница 17)
11 и 12 приведены оценки доли потребленного жилищного фондапо данным о возрастной структуре жилищного фонда Российской Федерации ио структуре такого жилищного фонда по уровню износа. Как видно из таблиц,оценка доли потребленного жилищного фонда по данным о возрастнойструктуре составляет 23%, что выше оценки по данным об износе – 14%. Этоможет свидетельствовать либо о том, что износ не является линейной функциейвозраста, либо о том, что статистические данные об уровне износа занижены.113Учитывая, что в отношении жилищного фонда проводился капитальныйремонт, более оправданной можно считать первую гипотезу. Далее внастоящем анализе используются данные об износе.Таблица 12 Оценка доли потребленного жилищного фонда по данным оструктуре жилищного фонда по уровню износа по состоянию на 2006 годСредний износжилищногофонда, %Доля жилищногофонда, %Более 70851Доляпотребленногожилищного фонда,%166-70683130-6547,536121560010014Износ жилищногофонда,%Менее 30ИтогоИсточник: расчета автора по данным Росстата [Росстат, форма 1-жилфонд]В экономическом смысле износ представляет собой постепенную потерюстоимости физической конструкции здания.
Конечно, при этом рыночнаястоимость, лишь одним из факторов которой выступают физическиехарактеристики здания, может существенно отличаться от его остаточной иливосстановительной стоимости.Итак, с момента создания здание с каждым годом постепенно теряет своикачественные характеристики.
Как должен быть устроен процесс возмещенияэтих потерь? Возможны две стратегии.Непрерывные инвестиции, объем которых точно соответствует объемуизноса за короткий период времени. Например, если за год износ составил 1%,необходимо осуществить инвестиции в капитальный ремонт здания в размере1% его первоначальной стоимости в текущих ценах, другими словамивосстановить 1% потерянной стоимости физических конструкций.114Догоняющие инвестиции, объем которых соответствует накопленномуобъему износа за продолжительный период времени, например 25 или 50 лет. Вэтом случае требуются значительно большие инвестиции, которые необходимопривлечь в один момент времени.Основные различия при реализации таких стратегий следующие:1) разная способность жилищного фонда производить жилищные благадля потребителей;2) разная потребность в привлечении средств для реализации стратегии вкаждый момент времени.Разная способность жилищного фонда производить жилищные блага дляпотребителей при реализации указанных стратегий объясняется тем, что помере обветшания жилищного фонда, его потребительские свойства снижаются,что снижает полезность для потребителей.
Такое снижение может бытьнеравномерным во времени – например, первые 15 лет после создания зданиеможет вовсе не нуждаться в ремонте, его потребительские свойства могутсохраняться, однако по прошествии 15 лет оно начинает медленно ветшать, ачерез 25 лет процесс может ускориться. Если возмещение потеряннойпотребительской стоимости не происходит за счет инвестиций, оно происходитза счет текущих расходов, в том числе на текущий ремонт, которые зависят оттехнического состояния здания.
При этом эффективность текущего ремонтаснижается по мере увеличения возраста здания. Таким образом, непрерывныеинвестиции позволяют сглаживать динамику потребления жилищных благ,поддерживая его на неизменном уровне.Разная потребность в привлечении средств для реализации стратегии вкаждый момент времени объясняется тем, что первая стратегия позволяетперераспределять потребность в финансировании инвестиций во времени, авторая стратегия основана на необходимости привлечения крупных объемовфинансирования в один момент.
Проблема единовременного привлечениясредств может быть решена за счет рынка кредитования при условиидоступности кредитов на такие цели.115Выбор стратегии должен осуществляться в рамках решения задачимежвременной оптимизации – максимизации благосостояния населения –полезности для всех жильцов на протяжении бесконечного срока их жизни призаданном межвременном бюджетном ограничении.
Такая задача должнаучитыватькакмежвременныепредпочтенияпотребителей,которые встандартном случае предпочитают потребление сегодня потреблению завтра, атакже стоимость заимствований сегодня и в будущем. Решение такойтеоретической задачи показывает, что при необходимости поддерживать объемжилищного фонда на неизменном уровне оптимальной будет стратегиянепрерывного возмещения износа жилищного фонда [Полиди, 2011]. Однакотакое решение есть Парето оптимум, вопрос о достижении которогопосредством рыночного равновесия является открытым при наличии такихпровалов рынка, как проблема финансирования таких инвестиций в связи с а)проблемой безбилетника в сфере управления многоквартирными домами, б)отсутствием развитого рынка кредитования таких инвестиций (проблемойпривлечения средств на долгосрочной основе).Таким образом, объем потребности в инвестициях для возмещенияизноса жилищного фонда в определенный момент времени зависит от объеманакопленного износа и от выбора стратегии возмещения износа.В настоящей модели жилищной сферы мы исходим из стратегиинепрерывных инвестиций.На рис.
9 представлена динамика жилищного фонда, а также егоструктура по износу в период с 2000 по 2012 гг. Показатели, представленные нарис. 9, рассчитаны следующим образом:1) общая площадь непотребленного жилищного фонда на конец года t равнасумме общей площади непотребленного жилищного фонда в году t-1 иобщей площади восстановленного жилищного фонда в году t (как за счеткапитального ремонта, так и за счет нового строительства при условии,116что оно носило восстановительный характер17) за вычетом износажилищного фонда в году t;2) общая площадь потребленного жилищного фонда на конец года t равнасумме общей площади потребленного жилищного фонда в году t-1 идополнительно потребленного жилищного фонда в году t за вычетомобщей площади восстановленного жилищного фонда в году t за счеткапитального ремонта и нового строительства;3) доля потребленного жилищного фонда в общей площади жилищногофонда рассчитана на основании показателей, указанных в пп.
1 и 2.Начальным годом длярасчетоввыбран2000г.,покоторомуиспользованы официальные данные Росстата о площади жилищного фонда ираспределении такой площади по уровню износа. Начальное значение долипотребленного жилищного фонда равно 15%, что соответствует среднемуизносу жилищного фонда за вычетом 15% в соответствии с данными ораспределении жилищного фонда по уровню износа (таблица 12). Также длярасчетов использованы официальные данные Росстата о вводе общей площадижилых помещений и общей площади капитально отремонтированных жилыхдомов. Уровень ежегодного дополнительного потребленного жилищного фондапринят в размере 1% общей площади жилищного фонда, возраст которогосоставляет более 15 лет, т.е. износ которого составляет более 15%.
Такойдополнительный износ полностью учитывается при расчете потребленияжилищного фонда.Общая площадь восстановленного жилищного фонда за счет новогостроительстваполностьюучитываетсяприрасчетенепотребленногожилищного фонда. Общая площадь восстановленного жилищного фонда засчет капитального ремонта учитывается не полностью, как при расчетепотребленного, так и непотребленного жилищного фонда. Это связано с тем,что затраты на капитальный ремонт не создают полную стоимость для17Инвестиции в существующую застройку – новое строительство на застроенных территориях (после сносасуществующего жилья).117потребления, а лишь восстанавливают долю стоимости, потребленную впрошлые периоды времени.Дляиллюстрацииданногоположениярассмотримпример.Длястроительства нового жилого здания необходимы затраты в размере 20 тыс.руб. на 1 кв.
м площади здания. Такие затраты позволяют создать 1 кв. м новогопродукта с нулевым износом. При линейном износе остаточная стоимость 1 кв.м такого здания через 50 лет равна 10 тыс. руб. (в ценах года ввода здания вэксплуатацию), а физическое потребление составит 0,5 кв. м. Проведениекапитального ремонта стоимостью 5 тыс. руб.
позволит восстановить 25%стоимости 1 кв. м и перевести из потребленного в непотребленный жилищныйфонд 0,25 кв. м, т.е. возместить износ в размере 25 п.п.В соответствии с данными Росстата об общей стоимости проведенного вжилых домах капитального ремонта, такие затраты составляли в 2008–2012 гг.от 9,6 до 17% стоимости строительства жилья в расчете на 1 кв. м общейплощади жилых помещений (таблица 13).
Учитывая, что в эти годы накапитальный ремонт многоквартирных домов были направлены существенныефинансовыересурсыФондасодействияреформированиюжилищно-коммунального хозяйства (порядка 300 млрд руб., включая средства бюджетовсубъектов Российской Федерации и граждан), уровень затрат на капитальныйремонт 17% от стоимости строительства нового жилья можно считатьмаксимальным за рассматриваемый период (с 2000 по 2012 г.).
В моделижилищной сферы сделаем допущением о том, что проведение капитальногоремонта в отношении 1 кв. м общей площади жилых помещений позволяетучесть такой ремонт при расчете общей площади восстановленного жилищногофонда в среднем лишь на 15%, т.е. объем непотребленного жилищного фондаувеличивается на 0,15 кв. м общей площади жилья.Как показано на рисунке 10, несмотря на более чем двукратный ростежегодного объема ввода жилья в 2000–2012 гг., доля потребленногожилищного фонда не только не сократилась, но увеличилась с 15 до 19,5%.
Приэтом эффективная обеспеченность населения жильем, то есть обеспеченность118площадью непотребленного жилищного фонда, увеличилась за 13 лет на 16,5%и составила в 2012 г. 18,8 кв. м на человека, а номинальная обеспеченностьнаселения жильем – на 23% и составила в 2012 г. 23,4 кв. м на человека (рис.11). Таким образом, при общем увеличении жилищного фонда и объемовстроительства жилья проблема возмещения потребленного жилищного фондане решается. Это связано с тем, что новое строительство не возмещаетпотребленный жилищный фонд, а создает дополнительный жилищный фонд.4000000140%3500000120%117%110%3000000101%250000097% 93%106%80%200000067%60%150000035%10000005000000100%15,0%0% 5%12%44%19,5%40%20%20%0%2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012Общая площадь непотребленного ЖФ (износ 0%)Общая площадь потребленого ЖФ (износ 100%)Доля потребленного ЖФ в общей площади ЖФНакопленный темп прироста ввода жилья (2000 год=100%)Рисунок 10 – Структура жилищного фонда и накопленный темп прироставвода жилья, %Источник: расчеты автораКак показано на рис.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
