Диссертация (1138405), страница 12
Текст из файла (страница 12)
был принят Закон Российской Федерации «О внесенииизменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда вРСФСР» № 4199-1 от 23 декабря 1992 года, направленный на установлениеправа бесплатной приватизации государственного и муниципального жилья егонанимателями, т.е. об оформлении в собственность нанимателей тех квартир, вкоторых они проживали. Приватизация носила добровольный характер, приэтом волеизъявление каждого нанимателя не было связано с решениямисоседей по многоквартирному дому.На рисунке 7 представлена динамика структуры жилищного фонда поформам собственности в 1990-2012 гг. К 2005 году 65,3%, а к 2012 году уже87% жилищного фонда находилось в частной собственности.100%80%60%40%20%0%Государственный жилищный фондМуниципальный жилищный фондЧастный жилищный фондДругойРисунок 7 - Структура жилищного фонда по формам собственности (% отобщей площади жилых помещений, на конец года)Источник: [Жилищное хозяйство и бытовое обслуживание населения вРоссии, 2002, 2013]Темпыпроведениядругихреформ,направленныхнасозданиерегулирования отношений в жилищной сфере, были значительно ниже.Первоначальнопредполагалосьограничитьсрокбесплатнойприватизации, чтобы сохранить часть жилищного фонда в муниципальнойсобственностидляпредоставленияегомалоимущимгражданампосоциальному найму.
В федеральном законе «О введении в действиеЖилищного кодекса Российской Федерации», принятом в 2004 г., окончаниебесплатной приватизации было намечено на 1 января 2007 г., но потомзаконодатели продлили этот срок до 1 января 2010 г., а в настоящее время - до 1марта 2017 г. Растягивание процесса приватизации более чем на 20 лет имеетотрицательные последствия, так как существенно сокращает возможностипредоставления жилья малоимущим гражданам, поскольку муниципалитеты незаинтересованы в строительстве жилья в целях последующего предоставленияочередникам по договору социального найма в условиях, когда такое жильеможет сразу же быть бесплатно приватизировано.ФОРМИРОВАНИЕСИСТЕМЫНЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВОРЕГИСТРАЦИИПРАВСОБ СТВЕННОСТИНАДо 30 января 1998 г., когда вступил в действие Федеральный закон от 21июля 1997 г.
№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним», в стране не существовало единой системырегистрации прав на недвижимое имущество. Возникновение и регистрацияправ на отдельные виды недвижимости регулировались отдельными законами,в том числе на жилье – Законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда вРоссийскойФедерации»,всоответствиикоторымрегистрацияправпроводилась в исполнительном комитете Совета депутатов [Косарева, Страйк,2001, с. 117]. При этом сделки с жильем подлежали обязательномунотариальному удостоверению, что существенно повышало затраты участниковсделок. Впоследствии такое требование было отменено указанным законом, чтоспособствовало повышению эффективности регулирования оборота жилья.Система кадастрового учета при этом не была реформирована, сведения обобъектах недвижимости хранились в бюро технической инвентаризации (далее– БТИ) и земельных комитетах.
Такое положение затрудняло запускполноценной системы регистрации прав. Однако, уже за 2 года работы новойсистемырегистрацииколичествозарегистрированных74прав,сделок,ограничений (обременений) прав составило 5,53 млн., из них 76% - с жилымипомещениями [Косарева, Страйк, 2001, с. 119].Принимая во внимание значение недвижимости в гражданском обороте,потребность в специальном порядке ограничения, возникновения, перехода ипрекращения вещных прав на нее, российский законодатель определилобязательную их регистрацию в едином реестра прав на недвижимоеимущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).
Реестр призван обеспечиватьюридическую чистоту оснований, по которым происходит переход вещныхправ на недвижимость, гарантирование которой отвечает целям охраны прав изаконных интересов граждан и юридических лиц, а также интересам обществаи государства.Таким образом, первый этап реформирования системы регистрации правна жилье продлился до 2008 года, когда вступил в действие Федеральный законот 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".Этим федеральным законом было урегулировано создание и ведениегосударственного кадастра недвижимости (далее – ГКН) как отдельной отЕГРП системы.Такжеуказаннымзакономбылаопределенапоследовательностьпостепенной передачи сведений о недвижимом имуществе от БТИ в реестрправ и государственный кадастр недвижимости, за чем последовалоупразднение системы государственной технической инвентаризации (поистечении переходного периода с 1 января 2013 г.). УказомПрезидентаРоссийской Федерации «О Федеральной службе государственной регистрации,кадастра и картографии» № 1847 от 25 декабря 2008 г.
были упраздненыФедеральное агентство геодезии и картографии и Федеральное агентствокадастра объектов недвижимости, а Федеральная регистрационная службапереименована в Федеральную регистрационную службу в Федеральнуюслужбу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).В 2012 г. Правительство Российской Федерации определило дальнейшиешаги по совершенствованию системы регистрации прав и кадастрового учета,75основнымизкоторыхбылозапланировановедениеединойучетно-регистрационной процедуры11. В результате в 2015 году был принятФедеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственнойрегистрации недвижимости", который вступает в силу 1 января 2017 г.СОЗДАНИЕПРАВОВЫХ ОСНОВ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИМНОЖЕСТВОМ СОБСТВЕННИКОВ В ТАКИХ ДОМАХ И ФОРМИРОВАНИЕ РЫНКАУПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙКак было указано выше, до 1996 года в России отсутствовалозаконодательное регулирование отношений по управлению общим имуществомв многоквартирных домах.
Первым этапом в заполнении этого пробела сталопринятие Федерального закона «О товариществах собственников жилья» №72ФЗ от 15 июня 1996 г. Законом было определено понятие товариществасобственников жилья (далее – ТСЖ):«Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация,формаобъединенияобеспечениядомовладельцевэксплуатациидлякомплексасовместногонедвижимогоуправленияиимуществавкондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательствомпределах распоряжения общим имуществом.».Однако в силу различных причин и в виду отсутствия законодательноготребования об объединении собственников для приватизации всех квартир исовместного управления многоквартирным домом процесс создания ТСЖ былочень медленным.
В 2000 году в стране в целом было создано порядка 4800ТСЖ, которые управляли менее чем 1% жилищного фонда.Активные процессы приватизации жилищного фонда, таким образом, небыли подкреплены процессами преобразований отношений по управлениюжилищным фондом, которые требовали как активного вовлечения граждан –новых собственников жилья в вопросы управления собственными домами, таки развития рынка услуг профессиональных управляющих компаний. Поскольку11План мероприятий ("дорожная карта") "Повышение качества государственных услуг в сферегосударственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним", утвержденная распоряжением Правительства Российской Федерацииот 1 декабря 2012 г.
№ 2236-р.76основной спрос на услуги по управлению многоквартирными домамипредъявлялиорганыместногосамоуправления(заотсутствиемконсолидированного спроса частных домохозяйств), были сформированылокальные монополии на этих рынках в городах.С принятием Жилищного кодекса Российской Федерации в 2004 годуначался второй этап реформирования сферы управления многоквартирнымидомами.Жилищный кодекс Российской Федерации определил обязанностьсобственниковпомещенийвмногоквартирномдомевыбратьспособуправления и организацию, которая будет управлять таким домом.Повышение активности граждан в принятии решений по поводууправления общим имуществом в многоквартирных домах привело кувеличению количества товариществ собственников жилья.Доля многоквартирных домов, в которых созданы товариществасобственников жилья (в 2012 г.
– 11,8% от всех многоквартирных домов, вкоторых собственники помещений должны выбирать способ управления),остается низкой. При этом количество ТСЖ заметно возросло в период 20062012 гг. (рисунок 8). Это связано с тем, что достижение определенной долимногоквартирных домов, в которых созданы товарищества, было определеноФедеральным законом от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействияреформированию жилищно-коммунального хозяйства» как одно из условийполучениямуниципальнымиобразованиямисредствподдержкигосударственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства (далее – Фонд ЖКХ) для финансирования программкапитального ремонта многоквартирных домов и ликвидации аварийногожилья.
Как следствие, администрациями муниципальных образований былипредприняты усилия для увеличения числа ТСЖ на своей территории.778000066933 6673670000639805814560000465015000040000300002237619480200009740 1224410000809325 615 18756500 75004800 55003351 41000Рисунок 8 – Количество зарегистрированных ТСЖ в России (ед.)Источник: [Косарева и др., 2015, с. 28]Хотя по статистическим данным за период с 2005 по 2012 годы долячастных управляющих организаций выросла с 15% до 93%, а общее числоуправляющих организаций увеличилось почти в 3 раза и превысило 10 тыс.
12,нельзя сказать, что на рынке услуг по управлению и содержаниюмногоквартирных домов существует заметная конкуренция. И этому есть рядпричин.Не дождавшись результатов начатых реформ по либерализации рынкауслугпоуправлениюжилищнымфондом,законодательперешелкпротивоположной политике. В 2010 году началось ужесточение требований кдеятельности управляющих организаций, предоставлению и раскрытиюинформации,увеличениеобъемаихобязанностейсверхдоговорныхобязательств. А в 2014 году было введено обязательное лицензированиедеятельности управляющих компаний – принят Федеральный закон от 21 июля12Форма федерального государственного статистического наблюдения 22 ЖКХ-реформа за период 2005 – 2012гг.782014 г. № 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РоссийскойФедерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации ипризнании утратившими силу отдельных положений законодательных актовРоссийской Федерации».КАПИТАЛЬНЫЙРЕМОНТ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВКапитальный ремонт является обязанностью собственников жилья,однако принятие коллективных решений по таким инвестициям затруднено,отсутствуют стимулы у собственников жилья к принятию таких решений(проблема безбилетника).
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
