Диссертация (1138405), страница 7
Текст из файла (страница 7)
Однако вероятностьнеобходимости объединения участков снижается по мере увеличениясредней площади земельного участка, находящегося в собственностиодного лица.Решение застройщика о количестве объектов строительствасвязано с регулированием землепользования в городе. Если эторегулирование повышает фиксированные издержки, то теоретическикаждая фирма увеличивает свой выпуск. Если же жесткостьрегулирования это выпуклая функция от объемов строительства, тозастройщики стремятся реализовать небольшие проекты. Авторотмечает, что возможна различная взаимосвязь между размеромфирмы или проектов, которые она реализует (показано, что междуэтимипоказателямивысокаякорреляция),истепеньюдецентрализации регулирования в агломерации. Если застройщикреализует множество проектов на разных территориях, каждая изкоторых находится в ведении определенного органа, то он предпочтетосуществлять свою деятельность в на территории, регулируемойменьшим количеством органов.
Если же застройщик реализуетпроекты на одной территории, подведомственной одному органу, точем меньше ее размер, тем больше давление групп населения, накоторых распространяются экстерналии, связанные с уплотнениемзастройки, и тем меньше объем строительства.В работе показано, что средний размер фирмы (среднееколичество работников и рыночная оценка объектов) положительнозависит от совокупного спроса на жилье и предложения земельныхучастков,которыевозможноиспользовать38дляжилищногостроительства. Рыночная концентрация (доля продаж четырехкрупнейших застройщиков) при этом отрицательно связана с уровнемспроса на жилье и положительно -с предложением земельныхучастков.
Средний размер фирмы и концентрация снижается приувеличении степени децентрализации регулирования.В работе [Fisman and Allende, 2010] рассматривается влияниерегулирования входа в сектор экономики на его рыночную структуруили уровень конкуренции (в статике и динамике), на структуруэкономикистраны.Государственноерегулированиепризваноисправить «провалы рынка», однако препятствуя входу новых фирмна тот или иной рынок, оно создает рыночную власть действующихфирм, что снижает эффективность. Однако в работе [Djankov etal.,2002]показано,что,какправило,регулированиевхода(сравнивались условия начала нового бизнеса в разных странах)ассоциируетсясбольшиммасштабомкоррупцииитеневойэкономикой, а не с повышением качества общественных или частныхблаг. Россия – яркий пример такого наблюдения.В работе [Noam, 1984] тестируется гипотеза о взаимосвязижесткости регулирования строительного сектора и рыночной властифирм. Оценивание системы уравнений показал, что более жесткоерегулирование соответствует большей концентрации в строительномсекторе и рыночной власти фирм.
Это объясняется тем, что большаяконсолидация сил бизнеса в секторе позволяет более эффективнолоббировать свои интересы, добываясь ослабления стандартовстроительства. Кроме показателей структуры сектора и рыночнойвласти фирм на жесткость регулирования положительно влияет силапрофсоюзов,которыезаинтересованывжесткихстандартах.Жесткость регулирования в свою очередь отрицательно влияет на39концентрацию.
В статье это объясняется снижением экономии отмасштаба, что приводит к уменьшению размера фирм.Эмпирических российских исследований рынка жилья ижилищногостроительствапокаоченьмаловсравнениисзарубежными исследованиями.В рамках предыдущих исследований автором была проведенаоценка эластичности предложения жилья на рынках жилищногостроительства в регионах России и определяющих ее факторов. Такойанализ впервые был проведен применительно к российским рынкам6.Результатыстроительствоисследованияпоказали,чтожилищноев России характеризуется относительно низкойценовой эластичностью предложения: в 61 анализируемом регионеоценки эластичности варьируются от 0 до 3, тогда как, например, вметрополитенских ареалах США такой диапазон гораздо шире – от 0до 30. Также получено эконометрическое подтверждение гипотезытесной зависимости цен на жилье от доходов населения.
В работетакже показано, что эластичность предложения нового жилья связанас институциональными ограничениями и с конкурирующим секторомсамостроя – индивидуального жилищного строительства. При этом врегионах с более развитой экономикой эластичность значительносильнее связана с институциональными барьерами и секторомсамостроя, что свидетельствует в пользу более ограниченнойконкуренции между застройщиками на таких рынках.В 2011 году под автором была проведена количественная оценкаадминистративных барьеров в жилищной строительстве в 43 городахРоссии в рамках проекта Института экономики города «Мониторинг иоценка административных барьеров в жилищном строительстве в 436В апреле 2016 г. результаты исследования будут опубликованы в статье автора «Multi-FamilyHousing Construction in Russia: supply elasticity and competition» в журнале Ассоциациирегиональных исследований (Великобритания) Area Development and Policy.40городах России».
«Результаты показали, что в среднем длястроительства многоквартирного дома застройщики должны получить100 разрешений и согласований7, что занимает в среднем 3 года иобходится в 25 млн. рублей, включая затраты на подключение(присоединение) к сетям электро-, тепло-, газо- и водоснабжения,водоотведения.Всоставляютсреднемвотносительном10%выраженииотстоимоститакиезатратыинвестиционно-строительного проекта, однако в некоторых городах достигают 30%.»[Полиди, 2014]. В 2013 году был проведен повторный раундмониторинга, который показал увеличение количества процедуру ивремени на их прохождение в 1,5 раза.Жилищное финансирование представляет собой отдельноенаправление исследований, в основном эмпирических. Посколькужильеможнорассматриватьинвестиционныйтовар,тофинансированиястроительствакакпотребительскийобычноисследуютсяжилья,илимеханизмыприобретенияжилья,инвестиций в жилье.
В условиях развитого финансового рынка, какправило, все строительство жилья финансируется за счет кредитныхсредствврамкахспециальноинструментапроектногофинансирования. Однако в развивающихся странах, в том числе вРоссии, преобладает способ финансирования строительства за счетпрямых инвестиций граждан [Lea, 2009]. Данный способ являетсянаиболеепривлекательнымдлязастройщиков,однакосамыйнеэффективный с точки зрения распределения рисков, принимаемыхна себя инвесторами-гражданами, которые не способны имиуправлять[Lea,2009].Отдельноенаправлениеисследованийпосвящено механизмам финансирования приобретения или найма7Включая процедуры, связанные с подключением (присоединением) к сетям электро-, тепло-,газо- и водоснабжения, водоотведения.41жилья, позволяющим повысить доступность жилья, - различнымформам совместной собственности, в том числе кооперативам.Качество управления многоквартирным жилищным фондом, втом числе своевременное принятие решений об инвестициях в егоподдержание, тесно связано с формой управления таким жильеммножеством собственников.
Направление исследований различныхформуправленияжильемсобственникамиинанимателями,сравнительного анализа их эффективности с учетом проблемыпринятия коллективных решений представлено в работах Луянена,Хегедюша,Ясина, Полищука,Сиваева,Шоминой,Косаревой,Шаститко, Пузанова, Генцлер и др. Показано, что в условиях долевойсобственности на общее имущество в многоквартирном доме идобровольного членства в органах управления домом принятиеколлективныхрешенийпрактическизаблокировано,проблемабезбилетника приводит к недофинансированию общественных благ вдоме, в том числе содержание и ремонт помещений общегопользования.
Показано, что наиболее эффективно организованоуправлениевмногоквартирныхдомах,которыенаходятсявсобственности одного лица, а жильцы являются нанимателямиквартир.Эффективность государственной политики в жилищной сфере, втом числе сравнительный анализ различных инструментов такойполитики, государственные расходы в жилищной сфере в разныхстранах исследуется в работах Хафнера, Уайтхэд, Скэнлон, Луянена,Болхувера. Основная часть российских исследованийв этомнаправлении посвящена отдельным аспектам развития жилищнойсферы и ее государственного регулирования – проблемам сектораЖКХ, градостроительной политики, жилищного строительства и еговлияния на экономический рост, развития рынка наемного жилья,42муниципального управления и управления агломерациями и др.Наиболее заметные исследования представлены в работах Ясина,Полтеровича,Смирнова,Белкиной,Аганбегяна,Ноздриной,Дмитриева,Смирнягина,Шнейдерман,Бессоновой,Сиваева,Рогожиной, Стерника, Косаревой, Пузанова, Туманова, Трутнева и др.Среди перечисленных исследований наиболее комплекснымиявляются исследования, в которых жилищная сфера анализируется сточки зрения оценки совокупных расходов в жилищной сфере и ихструктуры, в том числе государственных расходов, расходовдомохозяйств, а также с точки зрения оценки ее места и роли вэкономике страны (доля в ВВП, в национальном богатстве, впотреблении домохозяйств).
Надо отметить, что такие исследованияпредставляют собой меньшинство из всех направлений исследованийжилищной сферы.В работе Луянена [Lujanen, 2004, с. 79-98], посвященнойанализу жилищной сферы и жилищной политики в скандинавскихстранах, продемонстрировано три подхода к комплексной оценкежилищной сферы, основанные на следующих агрегированныхпоказателях жилищной сферы:- потребление жилья (housing consumption);- текущие расходы на жилье (current housing expenditures);- затраты на жилье (housing costs).Потребление жилья представляет собой стоимость услуг,производимых жилищным фондом страны, которая учитывается приоценке ВВП.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
