Диссертация (1138405), страница 4

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 4)

Такой понятийный аппарат включает следующиепонятия.Жилищное благо – услуга по проживанию в жилище (собственномжилище или принадлежащем иному лицу). Такая услуга должна обеспечиватьнеобходимые условия проживания, включая личное пространство, общиепомещения в многоквартирном доме, свет, тепло, воду, чистоту и иныежилищные потребительские блага.Жилищная сфера представляет собой часть экономики страны,обеспечивающей производство жилищных благ, включая следующие секторыпроизводства (рынки): строительство(реконструкция)икапитальныйремонтжильяикоммунальной инфраструктуры; управление объектами недвижимости – многоквартирными домами,включая предоставление коммунальных услуг и услуг по содержанию итекущему ремонту помещений общего пользования.Таким образом, в жилищной сфере производятся и потребляются кактовары длительного пользования – активы, так и товары текущего потребления– жилищные и коммунальные услуги.

Активы - это жилищный фонд икоммунальная инфраструктура, которые являются факторами производстватоваров текущего потребления, включающих услуги по проживанию в жилище,услуги по содержанию и текущему ремонту помещений общего пользования вмногоквартирном доме, коммунальные услуги.Исходя из такого подхода, все расходы в жилищной сфере можноразделить на инвестиционные расходы и текущие расходы.Инвестиционныерасходывжилищнойсфере–расходынастроительство (реконструкцию), а также расходы на капитальный ремонтжилищного фонда и коммунальной инфраструктуры.Текущие расходы в жилищной сфере – расходы на оплату услуг попроживанию в жилище, услуг по содержанию и текущему ремонту помещенийобщего пользования в многоквартирном доме, коммунальных услуг.Для поддержания необходимой производительности активов в жилищнойсфере необходимо обеспечить приемлемый объем ежегодных инвестиционныхрасходов в такие активы.Необходимые восстановительные инвестиции в жилищной сфере –оценка потребности в инвестициях в возмещение накопленного объемапотребленного жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры.Текущие необходимые восстановительные инвестиции в жилищнойсфере – восстановительные инвестиции в жилищный фонд и коммунальнуюинфраструктуру в объеме, равном стоимости износа жилищного фонда икоммунальной инфраструктуры за 1 календарный год.

(Далее, в главе 2,определены правила оценки такого объема износа.)Фактические восстановительные инвестиции в жилищной сфере –расходы на фактический объем восстановления жилищного фонда икоммунальной инфраструктуры, равный сумме расходов на восстановлениежилищного фонда и коммунальной инфраструктуры за счет капитальногоремонта жилищного фонда и нового строительства жилья взамен снесенногожилья.Дополнительные инвестиции в жилищной сфере – инвестиции всоздание новых активов в жилищной сфере – жилищного фонда икоммунальной инфраструктуры. Поскольку мы рассматриваем активы в форме20недвижимости, к инвестициям в дополнительное производство не относятсяинвестиции в создание новых активов взамен ликвидированных активов(взамен снесенного жилищного фонда или коммунальной инфраструктуры).Поддополнительнымпроизводствомпонимаетсясозданиеактивов,направленное на увеличение общего объема жилищного фонда и коммунальнойинфраструктуры ровно в объеме такого производства.В России традиционно обеспеченность населения жильем определяетсякак общая площадь жилищного фонда, деленая на численность населения.Такой подход не учитывает структуру жилищного фонда по уровню износа, азначит, завышает показатель обеспеченности на площади жилищного фонда,потребленного в прошлые периоды, и уже не создающего потребительскуюполезность.

В целях разграничения таких двух подходов введем понятияноминальной и эффективной обеспеченности населения жильем.Номинальная обеспеченность населения жильем – общая площадьжилищного фонда, деленная на численность населения.Эффективная обеспеченность населения жильем – общая площадьжилищного фонда за вычетом потребленного и не восстановленного в прошлыепериоды жилищного фонда, деленная на численность населения.Все расходы в жилищной сфере – как текущие, так и инвестиционные –финансируются за счет средств следующих трех институциональных секторов1: домохозяйства; финансовые и нефинансовые корпорации (организации коммунальногокомплекса,застройщики,электросетевыекредитныеигазоснабжающиеорганизацииииныеорганизации,коммерческиеорганизации); государство (в широком понимании – Российская Федерация, субъектыРоссийской Федерации и муниципальные образования2).1Предполагается, что в финансировании жилищной сферы не участвуют сектор некоммерческих организаций,обслуживающих домашние хозяйства, а также сектор «остальной мир».2По российскому законодательству, муниципальные образования не входят в системуоргановгосударственной власти.21Схематично процесс формирования инвестиционных и текущих расходовв жилищной сфере Российской Федерации изображен на рисунке 1.Экономические диспропорции в жилищной сфере – дисбалансы вобъемах инвестиционных и текущих расходов в жилищной сфере, ихсоотношении между собой, их распределении по институциональным секторам,а также дисбалансы в параметрах жилищной сферы, обусловленныеуказанными дисбалансами в инвестиционных и текущих расходах в жилищнойсфере.Предмет и цели государственной политики в жилищной сфере в Россиине закреплены законодательно в одном акте.

Однако в различных федеральныхи региональных нормативных правовых актах встречаются такие понятия как«жилищная политика», «государственная политика и нормативно-правовоерегулирование в сферах строительства, архитектуры, градостроительства,жилищно-коммунального хозяйства»3 и другие.Вместе с тем Жилищный кодекс Российской Федерации, основываясь наКонституции Российской Федерации, определяет понятие «жилищные праваграждан» и «жилищные отношения», а также условия для осуществления правана жилище, которые обеспечивают органы государственной власти и органыместного самоуправления в рамках своих полномочий.4Таким образом, жилищное законодательство довольно полно определяеткруг условий, которые необходимо обеспечить для осуществления гражданамиправа на жилище. Отметим, что среди таких условий присутствуют, например,как условия контроля за жилищным строительством (прямо урегулированодругимзаконодательством–законодательствомоградостроительнойдеятельности, земельным законодательством), так и условия оказаниягосударственной поддержки для улучшения жилищных условий граждан.3См., например, Положение о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства РоссийскойФедерации, утв.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. № 1038; Законгорода Москвы № 2 от 27 января 2010 года4См. ч. 1, ст. 1, ст. 2 Жилищного кодекса Российской Федерации.22Таким образом, Жилищный кодекс Российской Федерации, исходит изтого, что право на жилище - это комплексное право гражданина, котороевключает и право на жилую площадь, и право на получение жилищнокоммунальных услуг, и право на обеспечение приемлемого состояниямногоквартирных домов, и право на свободный и насыщенный рынокнедвижимости, и другие права.В свою очередь, Градостроительный кодекс Российской Федерацииопределяет ряд важных понятий, в том числе понятия «градостроительнаядеятельность» и «устойчивое развитие территорий.5В целях настоящего исследования под государственной политикой вжилищнойсферебудемпониматьмеры,осуществляемыеорганамигосударственной власти, органами местного самоуправления и направленныена обеспечение условий для осуществления права граждан на жилище, а такжемеры по регулированию градостроительной деятельности, если такие мерынацеленынаобеспечениеусловийкомфортнойибезопаснойсредыпроживания.

Такие меры включают:- меры по нормативно-правовому регулированию;- меры по финансовой поддержке жилищной сферы за счет бюджетныхсредств (дотации, льготы и субсидии в жилищно-коммунальном хозяйстве,субсидии на улучшение жилищных условий, инвестиции в строительствожилья и капитальный ремонт многоквартирных домов, инвестиции вреконструкцию и модернизацию коммунальной инфраструктуры).5См. ч. 1 и 3 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.23Инвестиционные расходыТекущие расходыВ собственности д/х,государства,нефинансовыхкорпорацийДомохозяйства:- инвестиции в индивидуальное жилищноестроительство;- инвестиции в строительство МКД икоммунальной инфраструктуры;- инвестиции в капитальный ремонт МКД.Финансовые и нефинансовыекорпорации:- инвестиции застройщиков встроительство МКД с привлечениемкредитов от банков;- инвестиции организаций коммунальногокомплекса в строительство и капитальныйремонт коммунальной инфраструктуры.Государство:- инвестиции в строительство жилья дляотдельных категорий граждан;- инвестиции в капитальный ремонт МКД;- инвестиции в реконструкцию имодернизацию коммунальнойинфраструктуры;- инвестиционные субсидии отдельнымкатегориям граждан.Домохозяйства:+Прирост жилищногофонда (ЖФ) икоммунальнойинфраструктуры (КИ)Совокупный ЖФ в году t =ЖФ в году t -1 – износ ЖФ вгоду t-1 + прирост ЖФ- оплата коммунальных услуг;- оплата услуг по содержанию и текущемуремонту общего имущества в МКД.Жилищные благаФинансовые и нефинансовыекорпорации:- перекрестное субсидирование текущегопотребления коммунальных услугдомохозяйствамиИзнос жилищногофонда (ЖФ)коммунальнойинфраструктуры (КИ)Совокупный объем КИ в годуt = КИ в году t -1 – износ КИ вгоду t-1 + прирост КИТекущие расходыВ собственностинефинансовыхкорпораций (организацийкоммунальногокомплекса), государстваГосударство:- субсидии и льготы гражданам по оплатекоммунальных услуг и услуг посодержанию и текущему ремонту общегоимущества в МКД;- дотации организациям коммунальногокомплекса.Рисунок 1 – Формирование инвестиционных и текущих расходов в жилищной сфере РоссийскойФедерации1.2ЗАРУБЕЖНЫЕИРОССИЙСКИЕИССЛЕДОВАНИЯЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫВ теоретических и эмпирических исследованиях жилищнойсферыможновыделитьнесколькоотдельныхидостаточносамостоятельных направлений, в том числе:1)экономика города, включая пространственное развитиегородов,управлениеземельнымиресурсами(см.,например,[Keuschnigg, Nielsen, 1996], [Capozza, Helsley, 1989, 1990], [Mayo,Sheppard, 2001], [Titman, 1985], [Muth, 1960, 1969], [Poterba, 1984],[Brueckner, 1997] и др.);2) рынок жилья, доступность приобретения или наймажилья, оценка функций спроса на жилье, индексы цен на жилье(см., например, [Sheppard, 1999], [Malpezzi et al., 1987], [DiPasquale etal., 1996], [Dorsey et al., 2010], [Reinhart et al., 2008], [Glaeser et al.,2008], [Malpezzi et al., 2005], [Allen et al., 2004], [Стерник, 2009],[Friedman, 1957], [Newell et al., 1993]);3) жилищное строительство, конкуренция в жилищномстроительстве,эластичностьпредложенияновогожилья,градостроительная политика (см., например, [Somerville, 1999],[Wang et al., 2012], [Suzuki, 2013], [Stern, 1992], [Noam, 1983, 1984],[Muth, 1960], [Nauro, 2013], [Malpezzi et al., 1997], [Malpezzi, 1996],[Ball et al., 1999], [Ball et al., 2010], [Djankov et al., 2002], [Fisman et al.,2010], [French et al., 1984],[Gitelman et al., 2012], [Blackley, 1999],[Quigley, John, Rosenthal, 2005], [Mayer, Somerville, 2000], [Mayo,Sheppard, 2001], [Malpezzi, Maclennan, 2001],[Косарева, Трутнев,2003], [Kosareva, Puzanov, 2012], [Puzanov, 2008], [Kosareva, Puzanov,2001], [Полиди, 2011]);4)жилищноеприобретенияжилья,финансированиестроительства(финансированиежилья,жильекакфинансовыйинструментинвестиционныетрасты(ипотечныенедвижимости,ценныебумаги,закрытиепаевыеинвестиционные фонды недвижимости, страхование жилья) (см.,например,[Lea, 2009], [Campbell, 2012], [Saunders et al.

Характеристики

Список файлов диссертации