Диссертация (1138405), страница 5
Текст из файла (страница 5)
2013],[Veronesi et al., 2010], [Kosareva, Tumanov, 2012], [Kosareva, Struyk,2005], [Косарева, Пастухова, Рогожина, 2001]);5)формыуправленияжильемсобственникамиинанимателями, сравнительный анализ их эффективности (см.,например, [Hegedus, 2011], [Harding et al., 2000], [Пузанов, 2002],[Луянен, 2011], [Шомина, 2010], [Шомина, 2014], [Шомина, 2015],[Шомина, 2010]);6) жилищная политика и благосостояние, доступное жильеи экономический рост (см., например, [Haffner,Hoekstra,Oxley,2009], [Lujanen, 2004], [Ясин, 2006], [Green, Malpezzi, 2003], [Hoekstra,Joris, 2003], [Holmans et al., 2002], [Hulse, 2007], [Аганбегян, 2012],[Бессонова, 2011], [Косарева и др., 2011], [Struyk, 2000], [Косарева,Туманов, 2007], [Puzanov, Lux, 2013], [Shomina, Heywood, 2013],[Boelhouwer, 1993], [Stamso, 2010]).Теоретические аспекты экономики города (urban economics)широко представлены в зарубежных исследованиях, в том числе вработах Койшнига и Нильсена [Keuschnigg, Nielsen, 1996], Капоза иХисли [Capozza, Helsley, 1989, 1990], Сина [Sinn, 1986] Майо иШеппарда [Mayo, Sheppard, 2001], Титмана [Titman, 1985], Мьюса[Muth, 1960, 1969], Потербы [Poterba, 1984], Брюкнера [Brueckner,1997], Милса [Mills, 1969], Полински и Рубинфельда [Polinsky,Rubinfeld, 1978], Алонсо [Allonso, 1972, 1976], Уитона [Wheaton,1977], Клоусона [Clawson, 1984],Энаса и др.
[Anas et al., 1988],Боллингера и др. [Bollinger et al., 1988], Салливана [Sallivan, 1985],Макдональда и др. [McDonald et al., 1990], Гринвуда [Greanwood,261980], Эриксона [Erickson, 1980], Бэбкока [Babckok, 1985], Кули иЛаСивита [Cooley, LaCivita, 1982] и многих других. Моделиэкономики города позволяют объяснить влияние градостроительногорегулирования на размер города и цены на жилье, соотношениесвободных и застроенных земель, структуру цен на землю и жилье,распределениегородскихземельпофункциональномуиспользованию, расселение жителей с разным уровнем доходов погородской территории и др. Такие модели учитывают свойства жильякак товара длительного пользования, теряющего со временемпотребительскуюполезность,соднойстороны,икакинвестиционного товара, с другой стороны, а городской земли – какистощаемого ресурса.В теоретических работах показано, чтоградостроительное регулирование имеет прямое влияние на размергорода, плотность застройки и цены на жилье, а также темпыреновацииивоспроизводстваинфраструктуры.Вгородесжильяисопутствующейфиксированнымиграницамиоптимальным является сначала застройка всех свободных земель, азатем снос ветхой недвижимости и застройка участков с болеевысокой плотностью (но не учитываются внешние эффекты приземлепользовании).ВработеКапозарассматриваетсямодельиХислигородского[Capozza,Helsley,развития,в1989]которойпредполагается, что темп роста земельной ренты, а также размерземельного участка для строительства и размер дома заданыэкзогенно.
Также предполагается, что офисы компаний находятся вцентральном деловом районе, куда каждый день на работу приезжаютвсе жители города. Таким образом, доход домохозяйства тратится наренту, оплату проезда к месту работы и другие товары.27В работе показано, что в равновесии размер ренты снижаетсяпри увеличении расстояния от места проживания до места работы(компенсируя возросшие транспортные расходы).Рост города связан с вовлечением новых земель в жилищноестроительство.
Этот процесс моделируется, как перевод земли изсостава земель сельскохозяйственного назначения в состав земельнаселенныхзастройщика.пунктов,Такимкоторыйобразом,сопряжензастройщиксиздержкамиопределяетдлямоментперевода земли из одной категории в другую, максимизируяприведенную стоимость ренты за вычетом издержек перевода.Авторами показано, что этот момент наступает, когда рента отиспользования земли (с заданным расстоянием до центра) в городскойчерте становится равной сумме ренты от использования земли для с/хцелей и издержек перевода земли из одной категории в другую.
Этимже условием определяется размер города в каждый момент времени.После того, как земельный участок оказался в городской черте, рентаот его использования включает три компоненты: рента приальтернативном использовании, издержки перевода и рента, связаннаяс расположением (тем больше, чем ближе к центру).Пользуясь данной моделью можно сделать следующий вывод.При прочих равных условиях равновесный размер города вопределенный момент времени отрицательно связан с издержкамиперевода земли из одной категории в другую (или издержкиподготовки земли к строительству), так как момент вовлеченияземельного участка, расположенного на определенном расстоянии доцентра, в строительство наступает позднее.Цена земельного участка в момент t определяется, какдисконтированный поток рентного дохода от ее использования.
Врамках рассмотренной модели цена равна сумме приведенных28стоимостей ренты при альтернативном использовании, издержекперевода, ренты, связанной с расположением, а также ренты будущихпериодов, которая увеличивается с постоянным темпом. Последняякомпонента цены связана с расширением границ города, котороепроисходит в связи с увеличением городского населения.Таким образом, основным результатом модели является то, чтов интенсивно растущих городах цены земли на границе города и за егопределами могут значительно различаться.В следующей своей работе Капоза и Хисли [Capozza, Helsley,1989] ввели в модель предпосылку о том, сто траектория земельнойренты во времени описывается процессом случайного блуждания.Авторами показано, что в этих условиях оптимальным для инвестораявляется отложить момент перевода земли из категории с/х земель вземли населенных пунктов.
Другими словами, уровень земельнойренты в момент перевода должен быть выше, чем сумма ренты отиспользования земли для с/х целей и издержек перевода земли изодной категории в другую. Этот результат имеет силу, даже еслиинвестор нейтрален к риску.Неопределенностьотрицательновлияетнаравновесныйожидаемый размер города. Поскольку уровень земельной ренты награнице города выше, чем при отсутствии неопределенности, тотеперь расходы на оплату пользования землей составляют большуюдолю дохода домохозяйства, а транспортные расходы – меньшую. Этовозможно, только если домохозяйство, проживающее на границегорода, находится ближе к центру, и значит, размер города меньше.Если трактовать влияние регулирования строительного секторакак повышение издержек строительства, то в рамках описанной вышемодели, это приводит к уменьшению равновесного размера города и кросту цен на землю в пределах городской черты.29Наибольшиеобременения,накладываемыегородскимивластями на застройщика, связаны с инвестициями в строительствообъектов социальной и коммунальной инфраструктуры.
К нимотносятсядороги,инфраструктурышколы,(электрическиеводоснабжения,водоотведения,созданияобъектовэтихсетиинженерно-техническойсети,тепловыегазоснабжения).непосредственносети,сетиНеобходимостьсвязанасростомчисленности населения города. Важным вопросом является способфинансирования затрат на создание новых объектов инфраструктуры.В работе [Brueckner, 1997] рассмотрено влияние различных схемфинансирования инвестиций в инфраструктуру на развитие города иценность земли.
Существует два принципиально разных подхода:финансирование путем распределения затрат между текущими ибудущими (новыми) пользователями объектами инфраструктуры иполное финансирование за счет нового пользователя. В теориипервыйспособреализуетсяследующимобразом. Государствоприобретает фонды путем продажи бессрочных облигаций, апроцентные платежи делятся между всеми налогоплательщиками(которые владеют всеми земельными участками в городе). Второеимеет форму так называемых сборов за пользование землей (land-useexactions).Наиболее распространенным объяснением перехода от методараспределения затрат к более затратному для застройщика методуполного финансирования является желание городских властейограничить рост города (growth control). Механизм регулированияроста служит для снижения внешних эффектов, связанных с ростомчисленностинаселения–загрязнениеокружающейсреды,скученность, рост плотности движения транспорта, преступность и30т.д.
Повышение издержек строительства приводит к сокращениюобъемов строительства и тормозит рост города.Майо и Шеппард [Mayo and Sheppard, 2001] рассмотрелитеоретическую модель, объясняющую влияние неопределенности,связанной с регулированием строительного сектора на предложениежилья.Помнениюавторов,существованиеконтролянадстроительным сектором обосновано следующими соображениями. Вопервых, муниципалитет принимает участие в обеспечении городскихтерриторий инфраструктурой (дороги, системы водоснабжения иводоотведения, системы коммуникаций, электроснабжения). Для тогочтобы ограничить издержки на создание инфраструктуры местныевласти контролируют размещение объектов строительства, а иногда ипродажуземельныхучастков.Во-вторых,государствоиграетсущественную роль в создании и соблюдении прав собственности.
Сцельюминимизироватьвозможныеконфликтымеждуправообладателями, государство регулирует расположение объектовтаким образом, чтобы избежать создания экстерналий (например, неразмещать промышленный объект рядом с жилой застройкой).Авторы объясняют отрицательное воздействие увеличениясроков реализации проекта, связанного с регулированием, на прибыльстроительной компании возрастанием издержек по привлечениюкапитала, а также отсрочкой получения выручки от продажи илисдачи в аренду готового объекта, что сокращает ее приведеннуюстоимость.Величинатакихзадержекподверженаслучайнымколебаниям, которые фирма не может предсказать.Вслед за [Titman, 1985] авторы предполагают, что застройщикпринимая решение о том, строить в настоящий момент или отложитьстроительство, сравнивает приведенную стоимость прибыли отстроительства в настоящий момент при имеющейся информации с31ценностью свободной земли.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
