Диссертация (1138405), страница 6
Текст из файла (страница 6)
Если застройщик принимает решениеотложить строительство, он получает возможность использоватьбольше информации в будущем, что имеет особую важность, так какего решение об инвестировании является необратимым.Результаты модели, рассмотренной в данной статье, показали,что при увеличении отсрочки, связанной с более мягкой политикойрегулятора, текущая ценность свободной земли снижается, и объемыстроительства увеличиваются. При увеличении отсрочки, связанной сболее ограничительной политикой регулятора, текущая ценностьсвободной земли возрастает, что приводит к снижению объемовстроительства.Полученныетеоретическиерезультатыподкрепленымножеством эмпирических исследований функционирования рынковжилья ижилищного строительства, в том числе влиянияградостроительного регулирования на цены на жилье и вход новыхигроковнарынок,ценовуюэластичностьпредложения,эффективности использования городских земель, которые развиты вработах зарубежных исследователей Сомервилля [Somerville, 1999],[Mayer and Somerville, 2000], Малпецци [Malpezzi et al., 1997;Malpezzi, 1996], Болла [Ball et al., 1999], Мьюса [Muth, 1960], Ноама[Noam, 1983, 1984], Маклинана [Malpezzi, Maclennan, 2001], Грина идр.[Green, 2005], Стерна [Stern, 1992], Фисмана [Fisman et al., 2010],Джительмана [Gitelman et al., 2012], ДиПаскаля и Уитона [DiPasqualeet al., 1996], Глейзера [Glaeser et al., 2008] и др.
В перечисленныхработах показано, что предложение нового жилья, как правило,низкоэластично, что связано с ограничительным регулированиемземлепользования и застройки, а также несовершенной конкуренциеймежду девелоперами (чаще в развивающихся странах). При этом еслииздержки перевода прилегающих к городу сельскохозяйственных32земель в городские земли невысоки относительно цен на жилье вгородскойчерте,товусловияхмягкогоградостроительногорегулирования город будет «расползаться». Напротив, при жесткомградостроительномрегулированииипроведенииполитикиуправления ростом (growth control) город развивается компактно, априувеличениичисленностинаселениявозрастаетплотностьзастройки и цены на жилье.МэйериСомервилль[MayerandSomerville,2000]характеризуют влияние регулирования как дополнительные явныеиздержки, неопределенность или затягивание процесса реализациистроительного проекта. Авторы показали, что виды регулирования,которые приводят к росту финансовых затрат строительных фирм,значительно меньше влияют на объемы строительства, чем видырегулирования, которые способствуют увеличению срока реализациистроительного проекта.Авторы моделируют объем строительства как функцию отизменения цен на недвижимость (но не уровней цен), изменениястоимости капитала, а также изменения издержек строительства.Зависимостьобъемастроительстванедвижимостьобъясняетсятем,обеспечиваютпространственноеотчтотемпаростаценнаценынанедвижимостьравновесие,тоестьнанихвоздействуют как размер города, так и темп его роста.
Таким образом,в большом городе с низкими темпами роста и в маленькомбыстрорастущем городе могут сложиться одинаковые равновесныецены, тогда как объемы нового строительства в первом будут намногониже, чем во втором.Авторы рассматривают два вида регулирования: первый видрегулирования накладывает на строительную компанию явные33финансовые затраты, второй вид – приводит к увеличению срокареализации строительного проекта.Мэйер и Сомервилль отмечают, что часто финансовые затраты,связанные с преодолением административных барьеров,являютсясущественными: например, в середине 1990х годов в американскихгородахснаиболеесильнымрегулированиемсуммасборовсоставляла в среднем $21 012, а для проекта стоимостью $200 000сумма сборов составляла $28 000, то есть около 15%.
Авторыпоказывают, чтокомпенсирующие сборы оказывают влияние нетолько на равновесный размер города, но и на количество выданныхразрешений на строительство или на объем строительства. Механизмтакого влияния следующий. В городах, прекративших свой рост,новоестроительствоудовлетворяетпотребностьвзаменеобветшавшего жилья. Во-первых, в более маленьком городе, долятакого жилья меньше. Во-вторых, компенсирующие сборы действуюткак налог на новое строительство, что делает капитальный ремонт илиреновацию старого жилья более предпочтительным по отношению кпокупке нового жилья, что также негативно сказывается на объеместроительства [Montgomery, 1992].Увеличение срока реализации проекта, по мнению авторов,наиболее вероятно на двух этапах строительного цикла. Во-первых, наэтапе подготовки земли, который связан с переговорами с местныморганомвластивпроцессеизменениявидаразрешенногоиспользования и/или изменения категории земель (re-zoning) иформирования отдельных участков (в том числе определение размера,плотности,формызастройки,атакжеобеспеченияучасткаинфраструктурой).
Во-вторых, на этапе получения разрешения настроительство на готовом участке. Помимо увеличения финансовыхзатрат, застройщик сталкивается с большой неопределенностью,34посколькуоннезнает,насколькозатянетсяпроцессвсехсогласований, а также какие требования и в какой момент могутпредъявить местные власти.Авторы рассматривают интересную гипотезу. Увеличениесроков и неопределенности в сроках получения всех разрешений исогласований приводит к тому, что застройщики склонны накапливатьтакназываемыйучастков,тобуферныйестьзаранеезапассформированныхпроходитьвсеземельныхадминистративныепроцедуры. В этом случае предложение быстрее реагирует наувеличение спроса, то есть объем строительства в краткосрочномпериоде больше, чем в случае с менее жестким регулированием.Однако в долгосрочном периоде негативный эффект превалирует, иобъем строительства меньше, чем в случае с менее жесткимрегулированием.
Таким образом, авторы тестируют следующуюгипотезу: если у застройщиков есть запас подготовленных земельныхучастков, то реакция объемов строительства на шоки спроса будетодинаковой на рынках с разной жесткостью регулирования, если жетакого запаса нет – то различия в эластичности будут значимыми.Отметим, что такая гипотеза состоятельна, если рассматриватьтолько административные процедуры, которые может пройти любойзастройщик, потратив то или иное количество времени, то естьотсутствуют барьеры входа.В работе используются квартальные данные за период с 1985 по1996 годы по 44 учетным территориальным единицам расселения(MSA)США.Вкачествепеременных,описывающихадминистративное регулирование, используются: средний срок (вмесяцах) получения сформированного земельного участка дляжилищного строительства, фиктивная переменная, равная 1, если вгороде имеют местокомпенсирующие35сборы, и переменная,отражающая число методов регулирования роста численностинаселения.Результат оценивания показал, что в городе, где получениесформированного участка занимает 4,5 месяца, и проводитсяполитика по ограничению роста численности населения, количествовыданных разрешений на строительство на 45% меньше, чем в городе,где получение сформированного участка занимает 1,5 месяца, и непроводится политика регулирования роста численности населения.Также,вгородахсболееограничительнымрегулированиемэластичность предложения новой недвижимости на 20% ниже, чем вгородахсменееограничительнымрегулированием.Причемрегулирование, сопряженное только с повышением финансовыхзатрат застройщика мало сказывается на объемах строительства вотличие от регулирования, сопряженного с увеличением сроковреализации проекта.В представленных выше теоретических и эмпирических работахрассматривалось воздействие регулирования строительного секторана предложение жилья в предположении совершенно конкурентнойструктурырынкаоднородноготовара.Однако,во-первых,недвижимость, в частности жилую, сложно рассматривать какоднородныйтовар,посколькуонаимеетрядкачественныххарактеристик, по которым жилые единицы могут существенноразличаться.Во-вторых,регулированиеможетвлиятьнафункционирование сектора не только через увеличение затратзастройщиков, но и через изменение его рыночной структуры, то естьчерез ограничение конкуренции.
В данном случае регулированиесоздает барьеры входа. В теории отраслевых рынков доказано, чтоконцентрация не обязательно свидетельствует о том или ином уровнеконкуренции. Например, равновесие в модели Бертрана и модели36картеля с двумя участниками предполагает одинаковый уровеньконцентрации, но разный тип конкуренции (степень рыночнойвласти).В работе [Somerville, 1999] показано, что дифференциациярынков жилищного строительства по среднему размеру фирмы(застройщика) свидетельствует о несовершенной конкуренции на этихрынках.
В работе проведен детальный анализ структуры рынковжилищного строительства в 302 крупных городах. По мнению автора,примоделированиирынкажилищногостроительстваследуетиспользовать модель с дифференцированным продуктом или модельмонополистической конкуренции. Отметим, что применение той илииной модели зависит от того, какой рынок анализировать.
Весь рынокнедвижимости, а значит, и строительства, можно разделить намножестворынководнородноготовара(например,выделяютсегменты рынка: жилье эконом-класса, бизнес-класса, премиум-классаи элитное жилье), а можно рассматривать его, как единый рынок, нодифференцированного товара.В качестве прокси для различий в совокупном спросе врассматриваемых городах автор использовал различия в количествевыданных разрешений на строительство индивидуальных домов.Предельныеиздержкистроительстварассчитывалиськакпроизведение индекса стоимость 1 кв.
фута и корректирующегокоэффициента, который учитывает различия в средней заработнойплате и стоимости строительных материалов в городах. Предложениеземельных участков, которые возможно вовлечь в жилищноестроительство, измерялось как площадь малых и крупных фермерскиххозяйств, расположенных в пригородной зоне. Конечно, это довольногрубая оценка, на ее основании можно проводить сравнительныйанализ. Поскольку необходимость объединения земельных участков,37находящихся в собственности нескольких лиц, повышает издержки,то предполагается, что оптимальный объем строительства приреализациистроительногопроектаотрицательносвязансколичеством собственников земельных участков.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
