Диссертация (1138405), страница 10
Текст из файла (страница 10)
в результатеобщего экономического спада (рисунок 3). Общие объемы ежегодного вводажилья увеличились с 30,3 млн кв. м в 2000 г. до 65,7 млн. кв. м в 2012 г., тоесть в 2,2 раза. Особенность российского сектора жилищного строительстваявляется его сегментация на рыночный и нерыночный сектор. В рамкахрыночногосектора жилищногостроительства фирмы-профессиональныезастройщики строят жилье и продают его домохозяйствам. На этот сегментприходится 58-60% ввода жилья, и эта доля оставалась стабильной зарассматриваемыйпериод.Внерыночномсегментедомохозяйствасамостоятельно решают свою жилищную проблему путем строительстваиндивидуального дома – этот сегмент составляет 40-42% сектора жилищногостроительства по годовому объему ввода жилья.7060504030201017,712,618,613,119,621,224,914,215,216,126,117,534,936,731,432,935,537,326,327,428,525,526,828,430,62002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012ИЖСПрофессиональные застройщикиРисунок 3 – Объемы ввода жилья гражданами за счет собственных изаменых средств (ИЖС – индивидуальное жилищное строительство) ипрофессиональными застройщиками (в основном в многоквартирныхдомах), 2000-2012 гг.
(млн. кв. м обшей площади жилых помещений)Источник: [Росстат, форма С-1]Второй тенденцией жилищного строительства является устойчивоепреобладаниеврыночномсегментестроительствамногоэтажныхмногоквартирных домов. То есть профессиональный девелопмент пока крайнередко работает в сфере строительства односемейных жилых домов, где рынок«монополизирован» домохозяйствами.
Доля таких домов до 2 этажей,построенных профессиональными участниками рынка, составила в 2010 г. 4%общего количества ввода таких домов (7,6 тыс. домов, или 1,6 млн кв. м)(таблица 4).61Таблица 4 Ввод жилья в одно- и двухэтажных домах в 2010 г.Общий вводжильяВвод жильяпрофессиональными участникамирынкаЭтажностьдомовмлн кв.мтыс. ед.млн кв.мтыс. ед.Одноэтажн12,7131,40,6ыеДвухэтажн11,658,01,0ые24,3189,41,6ВСЕГОИсточник: [Росстат, форма С-1]Вцеломжилые5,1Доля ввода жильяпрофессиональнымиучастниками рынка(%)в общейвплощад количествеипостроенпостроеныхнногожилыхжильяединиц4,73,92,58,64,37,66,64,0(немногоквартирные)дома,построенныепрофессиональными участниками рынка (с учетом жилых домов, имеющихболее 2 этажей), составили в 2010 г. 6% общего ввода жилья (около 3,5 млн кв.м, в том числе 0,7 млн кв.
м – в коттеджных поселках).1.3.3 РЫНОКЖИЛЬЯРынок жилья можно представить двумя сегментами – рыночный сегментсектора жилищного строительства и вторичный рынок жилья (сделки с жилымипомещениями в существующем жилищном фонде).Сделки с жильем совершаются в форме купли-продажи, если речь идет осуществующих объектах, либо по договорам участия в долевом строительстве,если речь идет о строящихся многоквартирных домах.Отметим также, что в российском законодательстве также урегулированатакая форма финансирования жилищного строительства как жилищностроительный кооператив, которая по своему смыслу тоже является проявлениенерыночных отношений в жилищном строительстве (как и индивидуальноежилищноестроительство).Однако62напрактикепрофессиональныезастройщики часто используют такую схему для обхода законодательства обучастии в долевом строительстве.
Поскольку существующая статистика непозволяет выделить отдельно жилые помещения, построенные гражданамколлективно с помощью образования жилищно-строительного кооператива, ижилые помещения, построенные застройщиками при «фиктивном» образованиитакого кооператива, то мы не учитывает такие данные при определенииколичества рыночных сделок купли-продажи готового или финансированиястроящего жилья.Как показано на рисунке 4, активность на рынке жилья повышалась запериод 2005-2012 гг. – если в 2005 году в обороте находилось 3,9% отколичества жилых помещений в жилищном фонде, то к 2012 г. – уже 5% (взарубежных странах этот показатель составляет 2-3%).6%5%4%3,9%4,1%4,5%4,4%3%5,0%5,0%201120124,2%3,2%2%1%0%200520062007200820092010Рисунок 4 - Количество сделок на рынке жилья, % от количестважилых единиц в жилищном фондеИсточник: расчеты автора по данным Росстата и Росреестра [Росстат,форма С-1; Росреестр]Повышению активности граждан на рынке жилья способствовалоповышение доступности приобретения жилья.63В качестве интегрального показателя доступности жилья, учитывающегокак влияние доходов и цен на жилье, так и условий ипотечного кредитования,используется показатель «доля семей, имеющих возможность приобрестижилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, спомощью собственных и заемных средств»9.Данный показатель рассчитывается путем определения минимальногосовокупного среднемесячного дохода семьи из трех человек, необходимого дляприобретения стандартного жилья за счет собственных и заемных средств, ипоследующего сравнения полученного результата с данными о распределениидомохозяйств по уровню среднемесячного дохода10.В 2004 г.
значение данного показателя составляло 9% и увеличилось к2006 г. до 18,6%. В 2007-2008 гг. из-за опережающего роста цен по сравнению сдоходами населения и несмотря на улучшение условий кредитования долясемей, которым доступно приобретение жилья, снизилось до уровня 17,717,8%. Начиная с 2009 г. вновь наблюдалось повышение рассматриваемогопоказателя до 26,5% в 2012 г.
(рисунок 5).Всвоюочередьповышениюдоступностиприобретенияжильяспособствовало развитие рынка ипотечного жилищного кредитования. До 2005года в России фактически не выдавались ипотечные кредиты на приобретениежилья. Всего за первые 4 года развития этого рынка объем задолженности поипотечным жилищным кредитам вырос с 0 до 2,7% ВВП, а к 2012 г. – до 3,2%ВВП (рисунок 6). Объем выдачи новых кредитов возрастал ежегодно в среднемна 30%, то есть рынок ипотеки в России рос в несколько раз быстрее экономикистраны в целом.9Более подробно о различных показателях доступности жилья см.
[Косарева, Туманов, 2007].Долю домохозяйств с совокупным доходом выше минимального можно было бы определить исходя изданных о распределении домохозяйств по уровню среднемесячного дохода. Но ввиду отсутствия официальныхданных о распределении домохозяйств по уровню среднемесячного дохода в расчетах используются данные ораспределении населения по уровню среднедушевого месячного дохода, с которым сравнивается минимальныйсовокупный доход семьи из трех человек в расчете на одного члена семьи.10643027,526,52011201223,62518,617,717,819,0200620072008200920159105020042010Рисунок 5 – Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье,соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, спомощью собственных и заемных средств, 2006 - 2012 гг.Источник: расчеты Института экономики города по данным Росстата,АИЖК, Банка России.30000002,7200000010000003,22,62,52,6431,820,910,20020052006200720082009201020112012Объем выданных ипотечных жилищных кредитов, накопленным итогом сначала года, млн руб.Объем задолженности по выданным ипотечным жилищным кредитам, млнруб.Задолженность по выданным ипотечным жилищным кредитам к ВВП, %Рисунок 6 – Объем выданных ипотечных жилищных кредитов инакопленная задолженность по таким кредитам, 2005 - 2012 гг.Источник: Банк России651.4 РЕФОРМЫ– 2014В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИВ1992ГГ.Ретроспективный анализ реформ, проводимых в жилищной сфере Россиис 1992 года, позволяет проследить общую концепцию реформирования, котораявключает следующие основные этапы:Этап 1: переход от государственной собственности на жилищный фонд кгосударственному регулированию отношенийв жилищнойсфере, гдепреобладающая часть жилищного фонда принадлежит частному сектору,преимущественно домохозяйствам.Этап 2: формирование основ государственного регулирования жилищнойсферы по двум основным направлениям:- формирование институтов, обеспечивающих эффективность рыночныхотношений в жилищной сфере, в первую очередь, формирование правовогополя для взаимодействия частных субъектов между собой и с государством;- определение роли государства в экономических отношениях вжилищной сфере (государство как социальный медиатор, государство какпрямой субъект рыночных отношений).Важно отметить, что комплекс реформ, фактически реализованных вРоссии начиная с 1992 года, не представлял собой заранее смоделированный ипоследовательный процесс.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
