Иванов, Коробова Муниципальный Менеджмент (947510), страница 67
Текст из файла (страница 67)
по размещениюция про- муниципального заказа, заключение контрактов; ввод вектадействие разработанной системы УПр; организация выполнения работ; ввод в действие средств и способов коммуникации и связи участников проекта; ввод системы мотивации и стимулирования команды проекта; оперативноепланирование работ; установление контроля за работами;организация и управление обеспечением работ; выполнение работ; оперативный контроль и регулирование основных показателей проекта; решение возникающих проблемЗаверПланирование процесса завершения проекта; эксплуатацишениеонные испытания окончательного продукта; подготовкапроектакадров для эксплуатации; подготовка документации, сдачаобъекта и ввод в эксплуатацию; оценка результатов и подведение итогов; закрытие работ проекта; разрешение конфликтных ситуаций; реализация оставшихся ресурсов; накопление фактических и опытных данных для последующих проектов; расформирование командыние, продвижение, каналы сбыта,позиционирование), МАИС, методы моделирования, ресурсныйанализ, планирование ресурсов изатрат, методы ФСА; управления iкачеством;риск-менеджмент,схема Элен - Торрес, экономический анализ проекта (расчетNPV, IRR и др.) и надежностиучастников (финансовый анализ),ресурсная мотивацияМетоды оперативного планирования работ, времени, ресурсов(сетевое и ленточное планирование); методы мониторинга проекта; контроллинг через бюджетирование,прогнозированиеразвитияпроектаирегулирование;методыуправления запасами (логистика);методыуправленияМекадиняшииза эффективностипроекта; методы разработки исполнительных графиков и знали-,за данных о запланированном ифактическом ходе выполненияпроектов, антикризисное управлениеВозможные участники проекта и разделение их функций представлены в табл.
39.Тяйпштя 4Q РячпклениеЗаЭтап реализацииЗаказчи- Девелостройпроектаперкищики•/•/Составлениебизнес- •/плана проектаS•/Подготовка, согласова- Sние бизнес-планаSУтверждение условий УпроектаПоиск инвесторов и Sисточниковфинансирования•/Оценка рисков, разра- Sботка моделей финансированияSОценка проекта, приня- №тие решения по реали-функций участников проектаКонсал- ИнвестициСтрахоОрганы тинговые онные комБанки вые комвласти компаниипаниипании•/•/•/•/Рз•/•/•/&•/•/•/•/№FbFb•/•/S•/Fb•/•/•/Выделение финансовых SSFbОпределение г№fb272•/J•/Fbуправления финансамиПодготовка произвол- fbстваНачало проекта•/Реализация проектаVОкончание проектаРЗfbS•/•/sf}j•/S•/• / • / • /•/•//Ss//Условные обозначения:\Ь - должен участвовать в реализации этапа.^ - может участвовать в реализации этапа.Сравнение традиционного и проектного ФинансированияОсновная проблема реализации муниципального проекта - его ресурсное обеспечение.
С одной стороны, необходимо привлекать внебюджетные заемные средства, чтопозволяет повысить эффективность финансовых вложений (эффект финансового рычага). С другой, возросшая конкуренция на финансовом рынке, снижение доходностиобщепризнанных операций, кризисные процессы, возросший спрос на крупные инвестиционные вложения, снижение рисков требуют поиска новых эффективных финансовых инструментов, решения задачи финансирования разрабатываемых проектов.Проектное финансирование является относительно новой формой деятельности инвестиционных институтов и представляет собой достаточно сложную, динамичную технологию кредитования [14]. Главное его отличие от традиционного кредитования втом, что в целях реализации проекта создается новая самостоятельная фирма, подобеспечение активов которой и будут передаваться вклады участников и привлекатьсязаемные средства.
Это позволяет снизить риск и избежать некоторых ограниченийтрадиционных форм получения кредита.Рассмотрим перечень стандартов кредитования коммерческой недвижимости[43], которые иллюстрируют трудности традиционного кредитования коммерческойнедвижимости.1.В рамках внутренней кредитной политики банка:1-1 Ограничения объемов кредитования в зависимости от типа недвижимости ивиДа кредита. Банк устанавливает минимальный предел кредита с тем, чтобы покрыть расходы на управление кредитами.
Цель установления максимального пределакредита - ограничение риска потенциальных убытков и оптимизация управления кредитами. При слишком большом размере кредита управлять им становится трудно,1.2 Лимиты кредитования одного заемщика.1.3 Установление ограничений на инвестиции. Если банк предоставил ссуду подопРеделенную недвижимость, он никогда не должен делать инвестиций в эту недвижимость.1-4 Структура и штат подразделений по кредитованию коммерческой недвижимости,1-5 Система рейтинговой оценки.
Банк может прибегать к системе начисленияпо определенным категориям, в том числе и в отношении кредитного досье, усТанавливая предельно допустимое количество очков для каждой категории. Как толькоОЧ1сов273заемщик превысит установленный лимит очков для определенной категории, ему будет отказано в предоставлении кредитов в будущем.1.6 Мониторинг кредитов.2. В рамках внешней кредитной политики банка:2.1 Географические ограничения.
Недвижимость должна находиться на территории, по которой у банка имеется информация о рыночной конъюнктуре коммерческойнедвижимости.3. Требования к заемщику.3.1 Собственник недвижимости.3.2 Не менее чем 5-летнйй опыт работы по тому профилю, по которому заемщикхочет получить кредит.3.3 Хорошая кредитная история (своевременный возврат кредитов).3.4 Собственный капитал заемщика (обычно, 100%+, т.е., по крайней мере, покрывающий сумму выданного кредита).3.5 Наличные средства, по крайней мере, в размере 20% от суммы кредита.3.6 Заемщик обязан представить финансовые отчеты хотя бы за два предшествующих года и другую необходимую информацию касательно завершенных или продолжающихся проектов и необходимые уточняющие данные об их текущем состоянии, а также исчерпывающую информацию относительно своей организационнойструктуры и подразделений (филиалов и пр.), которые задействованы в ведущихся либо готовящихся проектах.
Далее он должен изложить банку все свои остающиеся неисполненными обязательства, такие как обеспечение залога по другим проектам, исполнение судебных решений, поручительские обязательства по кредитам третьим лицам и т.п.^.Нормативы кредитования и контроля качества (андеррайтинг). В число такихнормативов включаются коэффициенты максимального отношения суммы кредита исуммы заложенного имущества по различным категориям кредитов, минимально допустимый коэффициент обслуживания долга, сумма собственного капитала, инвестируемого заемщиком, возможные источники погашения кредита (например, доходы отарендной платы или поступления от продажи недвижимости, обязательства другогофинансового учреждения), сроки погашения кредита и другие требования.^.Требования к объекту кредитования.5.1 Соотношение величины кредита и стоимости заложенного имущества: не более 80% от оценочной стоимости обеспечения.5.2 Коэффициент покрытия расходов на обслуживание долга: минимум 1,20.5.3 Минимальный уровень заполняемости (при строительстве офисов, жилья, гаражей и пр.): нижний предел не менее 80%, а в большинстве случаев - не менее 90%.5.4 Процентная ставка: по каждому кредиту следует проводить специальные расчеты потоков денежных средств как минимум по двум возможным сценариям - оптимистическому и пессимистическому.5.5 Резервы на текущий ремонт: по каждому кредиту следует предусматриват^регулярное отчисление определенных сумм на постоянный или возобновляемый сче^для создания запасов, необходимых для замены изделий, изнашивающихся за вресрока погашения кредита.2745.6 Обеспечение кредита первой закладной на существующую или создаваемуюнедвижимость.6.
Ценовая политика банка (табл. 40) содержит примерный перечень сборов иплатежей, связанных с кредитами на коммерческую недвижимость и считающихся соответствующими нормальной рыночной практике.Таблица 40. Вариант банковских сборов за рассмотрение и предоставлениекредитов на коммерческую недвижимость [43]Вид сбораРазмерСбор за письмо-обязательство2% от суммы кредита (1% возвращается, если сделка завершена)Сбор за оформление кредита1% от суммы кредитаСбор при подаче заявления на выдачу $1 500, минимальнокредита и сбор за рассмотрение заявкиСбор за оценку$3 000-5 000, ориентировочноСбор за ущерб окружающей среде$2 000 - 2 500, ориентировочноСбор за юридические услугименее $10 000Заранее оплаченная страховкапри заключении сделки (за год вперед)Налогипри заключении сделки (в пропорции)„Другие расходы по заключению сделкиобычно менее 1%Этапы деятельности коммерческого банка, связанной с кредитованием коммерческой недвижимости, представлены на схеме (рис.51).
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
