отчет плагиат (1205131), страница 8
Текст из файла (страница 8)
25 срок не имеет такого значения для договора найма, чтобы не обозначение его в конкретном договоре делалоэтот договор недействительным. Если наем выполняется письменно и акт относится к засвидетельствованию нотариусу, быть может, он не согласится в засвидетельствовании договора,который не определяет срок найма, основываясь, что законодательство считает срок существенной принадлежностью этого договора. Но с научной точки зрения, до тех пор найм, вкотором не установлено срока, нельзя считать недействительным: если в конкретном договоре срок не установлен, то это не говорит о том, что договор заключен без срока действия.
Этообозначает, что срок договора наступает тогда, когда та или другая из договаривающихся сторон потребует его наличие при заключении, а контрагенты представители определят еговпоследствии». 20Тем не менее, в литературных источниках есть указание на то, что «срок действия договора является существенным условием договора, и стороны обязаны его указать». 5 Такая точказрения не 5 совсем приемлема, так как в ней исключена вероятность подписания договора в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК, не указав период.К третьей группе существенных условий 12 нужно отнести арендную плату, 12 при этом имея оговорку, что в соответствии с общими нормами об аренде, такое условиесущественным не считается.
В ст. 614 ГК определено, что условия, порядок и сроки оплаты аренды определяются договором аренды, иначе они будут использоваться как при арендетакого же имущества при похожих обстоятельствах. Согласно общим нормам об аренде (параграф 1 главы 34 ГК РФ), которые используются в отношении аренды нежилых помещений, неследует арендную плату причислять к существенным условиям договора аренды нежилого помещения, ссылаясь на закон. Но, теме не менее, условие о стоимости аренды, вместе собъектом и периодом аренды, зачастую выносится на согласование по заявлению сторон, заключая исследуемый договор.Важно уточнить, что стоимость аренды как существенное условие, 12 имеет специальное решение в нормах, 12 которые посвящены договору аренды 12 сооружений, зданий.Прежде всего, это касается ст.
654 12 ГК РФ, в отличие от общих положений аренды, 5 которая предполагает обязательное занесение в данный договор ссылку на величину аренднойплаты.Смена величины арендной платы из-за корректировки на процент индексации, не 57 считается изменением, в соответствии с п. 3 ст.614 ГК, 57 условия договора о величине аренднойплаты, а является 5 осуществлением этого условия (п.11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от11.
01.02 № 67).В 5 арбитражный суд поступило исковое заявление от арендатора о признании недействительным условия договора аренды, которое предусматривает квартальное увеличениеарендодателем величины арендной платы при помощи ее индексации, учитывая инфляцию. Данное условие противоречит норме п. 3 ст.614 ГК, которая определяет способы изменениявеличины арендной платы не 7 более одного раза в год.Арбитражным судом первой инстанции иск 12 был удовлетворен, 97 ссылаясь на п. 3 ст.614 ГК, содержащий норму относительно периодичности изменения величины арендной платы.Соответственно стороны не могут изменить или утвердить в договоре условие, отличающееся от этой нормы, и, как следствие, условие договора, которое предусматривает вероятностьежеквартального изменения величины арендной платы, считается недействительным.Судом кассационной инстанции данное решение было отменено, в иске арендатору отказано.
12 Спорным условием договора аренды 12 плата определена не в конкретной сумме, асчитается определяемой, которая требует исчисления на каждый период платежа. Соответственно, по мнению суда, сторонами было согласовано условие о величине арендной платы,которое определяло вариант ее расчета.Когда, заключая договор аренды нежилого помещения, не предусмотрено включение в договор условия на оказание коммунальных услуг по этому помещению с 8 требуемымиорганизациями, то вопрос о 8 возвращении арендодателю части стоимости коммунальных услуг, которые относятся к сданному в аренду нежилому помещению, долженрассматриваться при уточнении величины арендной платы, т.е. размер оплаты коммунальных платежей необходимо включать в состав арендных платежей.В п.
2 ст.614 ГК 8 установлено, что арендная плата 24 утверждается за все арендуемое имущество в 5 общем или же отдельно по каждой из его 43 частей в виде:- определенной 43 части продукции или доходов, приобретенных в результате пользования взятым в аренду имуществом;- платежей, которые установлены в твердой сумме и вносятся единовременно или периодически;- определенных услуг, которые предлагает арендатор;- передачи арендатором арендодателю 39 утвержденной договором вещи в собственность или в аренду;- возложения на арендатора 25 прописанных в договоре затрат на улучшение арендованного имущества.И 43 наконец, под четвертой группой предполагаются все условия договора, согласования которых требует хотя бы одна из сторон.
Данная группа преследует цель объединенияинтересов сторон договорных отношений. ГК РФ не 5 устанавливает определенный круг этих условий, но 5 на практике имеется свой взгляд на эту группу, требующую согласования втексте договора.2.3 Правовой режим земельного участка при аренде нежилого помещенияВажное значение, сдавая в аренду нежилое помещение, 41 напрямую связанного с земельным участком, 41 имеет и определение в договоре способа применения арендаторомданного участка. Предполагается, что в таких случаях к договору аренды 11 необходимо приложить и план — схему земельного участка. Право пользования земельным участком, накотором 42 располагается сдаваемое в аренду нежилое помещение, зависит от того, 104 выступает ли арендодатель помещения в 104 качестве собственника данного участка илиже он использует его на других основаниях.В одном случае весь земельный участок или его определенная часть также отдаются арендатору в применение на праве аренды или на другом основании, которое предусмотрено вдоговоре аренды помещения.
Установление способа использования земельного участка не выступает в качестве обязательного условия заключения договора аренды. Если в договореаренды данный вопрос не урегулирован, то арендатору помещения передается право на 17 пользование той части земельного участка, которую 17 занимает помещение, впродолжение всего периода аренды согласно назначению помещения (п. 2 ст.
652 ГК).В другом случае арендатору передается объём полномочий собственника нежилого помещения по использованию земельного участка, расположенного на нем и необходимого длясоздания условий нормального использования арендуемого помещения, если это не противоречит условиям использования земельного участка, которые установлены законом илидоговором с его собственником.Ещё одно правило в отношении использования земельного участка, на котором находится арендуемое помещение, определено ст.
653 ГК. Оно говорит о том, что за арендаторомпомещения сохраняется право использования той части земельного участка, необходимой для пользования помещением, 104 даже после продажи земельного участка егособственником 104 иному лицу. При всем этом право использования земельного участка будет сохранено на тех же 62условиях, что и до продажи земельного участка.2.4. 62 Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок 48Договор аренды может 5 установить, что содержание ст. 621 ГК о преобладающем праве арендатора на заключение договора аренды на новый 77 период не подлежитиспользованию.Определенные оговорки могут найти отражение в договоре следующим образом.1) Период аренды по Договору не подлежит продлению или возобновлению, а также Арендатор не имеет преимущественных прав на 35 подписание Договора на новый 35промежуток времени.2) Стороны установили завершение срока действия Договора, при этом для отношений Сторон преимущественное право Арендатора на 25 подписание Договора на новый 25промежуток времени, определенное в ст.
621 ГК, не применяется.3) Стороны договариваются, что Арендатор не 57 имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый 28 период, предусмотренного ст. 621 ГК.Использовать своё преимущественное право может только добросовестный арендатор.Арендатор не считается добросовестным, если он допустил нарушения, исполняя договор аренды. К таким нарушениям следует отнести:- выполнение перепланировки, переустройства без одобрения арендодателя;- не вовремя оплаченные платежи по аренде (Постановление ФАС Уральского округа от 31.03.
2008 г. № Ф09-1986/08-С7);- использование помещения не по назначению ( Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.03.209 г. № 10АП-404/2009);- 51 не своевременный возврат имущества арендодателю по истечении срока аренды, если арендодатель заранее сообщил о намерении прекратить действие договора аренды(Постановление ФАС Московского округа от 06.06.2011 г. № А40-114793/2010);- прочие нарушения арендатором своих обязательств, которые определены договором и связаны, к примеру, со страхованием имущества и ответственности; соблюдением правилиспользования здания, при аренде отдельного помещения, правил работы на торговом рынке, при аренде торговой точки.Арендодатель, во всяком случае, вправе отказать арендатору в продлении договора на новый период, неся при этом риск появления последствий такого отказа.Никто не вправе потребовать, обязать арендодателя подписать договор на новый срок.
28 Согласно ст. 445 ГК, лицо 28 имеет право 28 подать обращение в суд с требованием вобязательном порядке заключить договор только тогда, когда для лица, на имя которого направлена оферта, заключение договора считается обязательным. Статьей 621 ГК не утвержденаобязанность арендодателя подписать с арендатором договор аренды на новый период (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.09.2004 г.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
