отчет плагиат (1205131), страница 6
Текст из файла (страница 6)
Сергеев и Ю.К. Толстой приводят довод, что 39 используя аналогию закона, 39 необходимо распространить правила об аренде 39 сооружений и зданий и на нежилыепомещения, 39 исключение составляют нормы, которые касаются перехода к арендатору прав на земельный участок.
К аренде нежилых помещений следует применять правила о видедоговора аренды зданий (сооружений), 39 порядке передачи объекта, 39 его регистрации, и оплаты арендной платы.Данные точки зрения показывают, что нежилые помещения, являясь составной частью сооружения и здания, согласно своего правового статуса, имеют идентичный зданиям исооружениям режим и, 39 как следствия, отношения по аренде нежилых помещений 39 следует регулировать таким же образом, как отношения по аренде сооружений и зданий.О.Н.
Садиков выдвинул еще одну точку зрения, по которой термин «нежилое помещение», как составляющая часть определения «здание», употребляется в соответствии с нормамипараграфа 4 гл. 34 ГК и используется в случае, если стороны об этом договорятся.Т.Ю. Комарова, согласившаяся с мнением И. Исрафилова, в статье «Нежилые помещения, как объект аренды» пишет о том, что нежилые помещения, являясь частью нежилых зданий,24 считаются объектом договора аренды зданий (сооружений). Помимо этого, 24 она предлагает параграф 4 гл.
34 ГК принимать как «аренда объектов нежилого фонда (зданий,сооружений, нежилых помещений)». 39 Несмотря на отличия в терминах « нежилых помещений» в нормативных актах, 39 которые регулируют аренду объектов нежилого фонда,39 понятие – нежилое помещение применяется в комплексе со строениями, зданиями.Проанализировав арбитражную практику, видно, что суды также применяют к 39 этим правоотношениям как общие, так и специальные нормы.
39Перед законодателем, правоприменителем и гражданско-правовой наукой имеется непростая задача: как определить соотношение положений цивилистики о нераздельности иконкретной определенности недвижимой вещи, в качестве которой выступает здание, с необходимостью относительно свободного, находящегося вне зависимости от юридическойсудьбы здания – нежилого помещения, как отдельного недвижимого объекта гражданских прав.
96 Следуя логике догматических правил сделок с недвижимостью, 96 продавцу ( онже собственник) 96 необходимо заранее " расчленить" здание на два новых объекта: " 96 остающееся" недвижимое имущество и 96 отчуждаемое помещение, а после этоготребуемым образом узаконить права на них. Так как помещения (жилые или нежилые) по факту представляют собой внутреннюю составляющую сооружения или здания, важнымсчитается непосредственно официальное определение пределов помещения, которые находятся в совместной собственности (пол, смежные стены в доме, потолок).
Само помещение,являясь внутренней частью, будет объектом права исключительной собственности, не затронув при этом законные права и интересы остальных собственников. Предоставляяопределение термину нежилого помещения важно учитывать оборото способность объекта, общее хозяйственное назначение, видовые признаки, отраслевую особенность, что даетвозможность отметить нежилое помещение как правовой объект.Целесообразно использовать словарное определение термина нежилое строение, так как именно понятие строение даст возможность более менее верно дать характеристику нежиломупомещению. Нежилое строение - обособленная постройка, которая предназначена для применения в качестве складского, торгового, производственного, коммунально-бытовогопомещения.
Как следствие, нежилое помещение можно определить как индивидуально отделенное строение, которое применяется по общему хозяйственному назначению, и взависимости от места нахождения и целей применения делится на виды. Выделение группы нежилых помещений в независимый объект гражданских правоотношений несет за собойутверждение соответствующего правового режима, а именно возможности или невозможности совершения 96 тех или иных 96 сделок, которые влекут юридический результат.Режим устанавливает применимые порядки определения прав на нежилые помещения, содержание и объем данных прав, границы их выполнения.ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩНЕНИЯ2.1.
Понятие и стороны договора аренды нежилого помещенияНельзя быть согласным с мнением авторов, полагающих, что нежилые помещения объединены под единым значением "здание". Понятия "здание" и "помещение" не имеют одинаковогозначения. В словаре русского языка помещение - внутренность здания. Имеется и другое определение помещения в качестве " единицы комплекса недвижимого имущества, выделеннойв натуре и предназначенной для самостоятельного использования для жилых и нежилых целей". 3 Данные определения позволяют сделать вывод, что здание и помещение 14соотносятся 32 друг с другом как форма и содержание.
"Во взаимоотношении содержания и формы содержание представляет подвижную, динамичную сторону целого, а формаохватывает систему устойчивых связей предмета". 14 Здание и правда состоит из большого количества помещений, но на самом деле он представляет собой нечто большее, которое неограничивается обычной совокупностью этих помещений, здание - это комплексный "организм". В пределах одного здания представляется возможным совершать изменения спомещениями, перестраивать их, создавая при этом совершенно другие объекты, но само здание (его форма) останется прежним. Соответственно, установление помещения в качествечасти здания и использование в его отношении норм касаемо аренды здания и сооружения не представляется возможным.Изучая ГК РФ, не представляет трудностей отметить, что о нежилом помещении, представляющем объект недвижимости, нигде не упоминается.
Не учитывая общего указания на то, чтожилое помещение может быть в 21 утвержденном порядке переведено в разряд нежилого (п. 3 ст. 288), 15 не рассматривая ст. 130, где имеется определение недвижимости, не смотряна главы, посвященные конкретным договорам.Важно отметить, что продажа или другое распоряжение частей в праве собственности на здание весьма удобна в качестве формы отчуждения. Таким образом, собственникам, послеприобретения доли, совместным соглашением необходимо установить порядок владения и пользования 13 конкретно выбранными помещениями в здании (ст.
247 ГК). 13 Не смотряна это, практически видно, что данная форма не является единственной.До того, как был принят Гражданский кодекс, большинством нормативных актов нежилое помещение было определено как независимый объект недвижимости и гражданского права. Всоответствии с приложением 3 к Постановлению Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 13 1991 г.
№ 3020-1 " 48 О разграничении государственной собственности в РоссийскойФедерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Федерации, краев, областей, автономной области, городов Москвы и Санкт-Петербурга имуниципальную собственность", 20 нежилые помещения, 13 которые были построены за счет 5-7 % отчислений, должны были быть переданы в муниципальную собственность.Нежилые помещения, перечень которых представлен в п. 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной УказомПрезидента РФ от 24 42 декабря 1993 г. № 2284, а 85 также в разделе 4 13 Основных положений государственной прогр 42аммы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г., 42 утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535, до 13 настоящеговремени остаются одним из основных объектов приватизации.
13Рассматривая дела, которые связаны с отчуждением подобного рода объектов, как 13 при приватизации, так и на "вторичном" рынке недвижимости, суды, в 13 том числе ВАС РФ,не 3 устанавливали под подозрение саму вероятность признания нежилого помещения независимым объектом права. Данный подход отвечал действительному состоянию дел нарынке недвижимости, где сделки 13 относительно продажи нежилых помещений по своей частоте 13 во много раз превосходят, допустим, договоры купли-продажи нежилых зданий вединую долевую собственность приобретателей.31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 1997 г.
№ 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В 3 ст. 1 79 данногозакона нежилое помещение 3 входит в число самостоятельных независимых объектов недвижимости.Отсутствие в Гражданском кодексе норм, более подробно устанавливающих правовой режим нежилых помещений, является причиной появления судебных разногласий и грозитувеличением их количества в дальнейшем.Постановлением от 10 сентября 2006 г.
по делу № 3673/06 21 Президиума ВАС РФ 21 было отказано в признании за ООО "Карат", приобретшем в собственность нежилое помещениеплощадью 105 кв. м, права на часть в общем имуществе здания, в которое еще входят лестницы, коридоры, туалетные комнаты, аварийный выход и т.д. Одна из высших судебныхинстанций посчитала, что не представляется возможным распространить на нежилое помещение элементы правового режима, 13 который предусмотрен ГК РФ для жилыхпомещений. 13Согласно ст.
290 ГК, собственник жилого помещения в многоквартирном доме 13 считается и сособственником общих помещений и несущих конструкций дома, а 13 такжеэлектрического, механического, санитарно-технического и прочего оборудования, выходящего за пределы или находящегося внутри квартиры, которое обслуживает более однойквартиры. При 13 всем этом собственник жилого помещения не 13 имеет права отчуждать собственную часть в праве собственности на общее имущество жилого дома 48независимо от передачи права собственности на жилое помещение.18 13 ноября 2010 г. ОАО "Уралдомнаремонт " 13 по договору купли-продажи 13 продало ЗАО "Метрополис" нежилые помещения в административном здании, 13 котороенаходится на одной из улиц г.
13 Самара. В соответствии с договором и выпиской из плана здания к ним принадлежало: два коридора, туалетная и умывальная комнаты, лестничнаяклетка.Немного ранее индивидуальный предприниматель, 13 не имея образования юридического лица, 13 купил в этом же здании на том же этаже нежилые помещения. 13Выход представлялся возможным только через коридор и лестничную клетку, находящихся в собственности ЗАО "Метрополис".
Так как ЗАО поставило между коридором и лестничнойплощадкой металлические двери с видеонаблюдением, соответственно установило пропускной режим не только для своих сотрудников, но и для посетителей 13 индивидуальногопредпринимателя, от последнего поступило обращение в суд с иском о признании сделки между ОАО "Уралдомнаремонт " и ЗАО "Метрополис" ничтожной и о применении последствийэтой сделки.Судом в данной ситуации иск был удовлетворен. Вынося решение, арбитражный суд исходил из того, что, совершив сделку по продаже коммуникационных и вспомогательныхпомещений независимо от основных, продавец зашел за рамки осуществления своего права собственности, чем были нарушены права, закон и охраняемые законом интересы 3 иныхлиц (ст. 168 и п. 2 ст.
290 ГК). 3Но судом не были предприняты более решительные меры, на которые изначально настаивал истец. К совершенной сделке не были приняты ст. 290 ГК и ст. 5 - 7 Федерального закона от15 июня 1996 г. № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", 13 что придало данному решению незащищенный характер. Ведь только ссылаясь на эти нормы права, следуетутверждать, что собственник 13 нежилых помещений в здании, в 13 котором имеются и другие собственники, не 13 имеет права полагать, что он единственный собственниквспомогательных помещений (коридоров, лестничных клеток и т.п.).
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
