Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3

1. НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, КАК ОБЪЕКТЫ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ 6

1.1. Юридическая природа договора аренды 6

1.2. Понятие и признаки недвижимости 10

1.3. Здания, сооружения и нежилые помещения, как объекты недвижимости………………………………………………………………………19

2. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 25

2.1. Понятие и стороны договора аренды нежилого помещения 25

2.2. Существенные и иные условия договора аренды нежилого помещения 31

2.3 Правовой режим земельного участка при аренде нежилого помещения 36

2.4. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок 37

3. ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, КАК ВИД ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЯ 40

3.1. Применение общих норм об аренде зданий и сооружений к договору аренды нежилого помещения 40

3.2. Заключение, форма и проблемы государственной регистрации договора аренды 49

3.3.Права и обязанности сторон по договору аренды нежилого помещения 65

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 80

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ 83

ПРИЛОЖЕНИЕ 1 91

ПРИЛОЖЕНИЕ 2 95

ВВЕДЕНИЕ

Ещё с давних времен распоряжение имуществом, а именно сдача его в аренду, вызывало определенный интерес, так как являлось способом получения выгоды из этого действия.

Договор аренды со свойственным ему стабильностью и консерватизмом считается одним из распространенных и классических договоров в гражданском праве.

С подъемом развития рыночных отношений в России значительно увеличился оборот аренды нежилых помещений. Нежилые помещения необходимы юридическим лицам и обычным гражданам в различных целях как складские, административные, производственные и торговые помещения. Они продолжают иметь стабильно высокий спрос, а сделки с ними занимают важное место в современном гражданском обороте, происходящем на сегодняшний день. В этом проявляется актуальность темы исследования и её практическая значимость.

Договор аренды нежилого помещения занимает одно из первичных мест, исходя из всего объема сделок с нежилыми помещениями. Но, несмотря на популярность данного вида сделок, важно заметить, что в нашем гражданском законодательстве к ним обращено недостаточное количество внимания и возникают пробелы в регулировании этих сделок.

Отсутствие конкретности нормативного регулирования положения нежилых помещений в общей системе объектов правового гражданского оборота ведет к затруднениям с практической стороны. Судебно-арбитражная практика в области гражданского оборота нежилых помещений часто неоднородна. Зачастую арбитражные суды разных регионов и уровней разрешают одинаковые проблемы, связанные со сделками касаемо нежилых помещений, различными путями. Гражданский кодекс РФ имеет определенные положения, которые регулируют вопросы аренды отдельных видов недвижимости: предприятий (параграф 5 гл. 34), зданий и сооружений (параграф 4 гл. 34), жилого помещения (гл. 35). Но, тем не менее, специальные положения, которые регулировали бы аренду нежилых помещений как отдельной части жилых и нежилых зданий и сооружений, в ГК не присутствуют. Но известно, если нет специальной нормы, то применяется общая норма. Следовательно, решая вопросы, которые связаны с арендой нежилых помещений, необходимо действовать на основании общих положений об аренде (параграф 1 гл. 34).

Теоретическую основу исследования составляют труды отечественных учёных-правоведов, таких как Белов В.А., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Герасимова Е.Л., Дорогавцева Е.Е., Карамышева О.В., Киндеева Е.А., Козлова Е.Б., Коновалов А.В., Кочеткова Ю.А., Курноскина О.Г., Латыев А.Н., Лобанов Г.А., Новицкий Н.Б., Орлова Е.В.,Садиков О.Н., Сарнаков И.В., Скворцов О.Ю., Скловский К.И., Суханов Е.А., Чубаров В.В., Чумакова О.В., Шершеневич Г.Ф. и многие другие.

Объект исследования - общественные отношения, которые складываются в области аренды нежилых помещений, особенности правового регулирования указанного договора.

Предмет исследования - являются нормы гражданского законодательства в части аренды нежилых помещений, а также смежного законодательства в части относящейся к аренде.

Целью работы - исследование договора аренды нежилых помещений по существующему российскому законодательству.

Цель исследования может быть достигнута в результате решения следующих задач:

- рассмотреть понятие аренды зданий и сооружений как неотъемлемой части аренды нежилых помещений;

- рассмотреть характерные особенности заключения договора аренды, форму и государственную регистрацию;

- определить понятие и предмет договора аренды нежилых помещений;

- обозначить права и обязанности сторон договора аренды;

- рассмотреть способы расторжения договора аренды и ответственность сторон;

- рассмотреть проблемы правового регулирования и предложить варианты по совершенствованию нынешнего законодательства.

В качестве метода исследования выступает диалектический метод научного познания явлений окружающей действительности, который показывает взаимосвязь практики и теории. Обоснование положений, рекомендаций и выводов, которые имеются в данной работе, выполнено путем общего применения таких методов социально-правового исследования, как историко-правовой и логико-юридический.

Нормативную базу исследования составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1 и 2), Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации.

По структуре работа состоит из введения, трех глав включающих в себя девять параграфов, заключения и библиографического списка.

Основные положения работы были опубликованы в следующих статьях:

- «Понятие нежилого помещения, как объекта договора аренды», 2016;

- «Правовое регулирование аренды нежилых помещений», 2016.

1. НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, КАК ОБЪЕКТЫ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

   1. Юридическая природа договора аренды

Институт найма вещей был известен еще в период римского права. В качестве объекта найма выступали только незаменимые и не потребляемые вещи. Данное требование обоснованно тем, что особенностью договора найма вещей считается возврат тех же вещей, отданных в пользование, а возврат возможен только того, что не уничтожено физически. Как следствие, при пользовании вещь не должна была утратить своих естественных свойств¹.

Если посмотреть на российскую дореволюционную науку в области гражданского права, заметим, что требования римлян к объекту найма воспринимались полностью. Г.Ф. Шершеневич называл объект договора имущественного найма незаменимой вещью².

В общем смысле в качестве объекта аренды могут выступать различные не потребляемые вещи такие, как земельные участки, здания и иные сооружения, предприятия, оборудование, имущественные комплексы, транспортные средства и прочее движимое и недвижимое имущество, не изменяющее своих естественных свойств при использовании.

Законодатель полагает важным обозначить в качестве особых объектов аренды здания и сооружения и это является особенностью правового регулирования аренды недвижимого имущества. Помимо этого, своеобразным образом упорядочена аренда предприятий. Важно отметить и то обстоятельство, что предметом по договору финансовой аренды также может быть недвижимое имущество, которое применяется в предпринимательских целях, исключение составляют земельные участки.

Договор аренды содержит две встречные обязанности, которые одинаково важны для наличия обязательства: обязанность арендатора осуществлять арендную плату и обязанность арендодателя отдать имущество во временное пользование. В этом случае арендатор - субъект встречного предоставления, то есть выполнение им своих обязанностей напрямую зависит от выполнения арендодателем своей обязанности отдать имущество. При не исполнении арендодателем этой обязанности, арендатор имеет право приостановить выполнение своей обязанности или же совсем отказаться от исполнения и требовать возмещения убытков (ч. 2 ст. 328 ГК).

Аренда зданий и сооружений регулируется специальными нормами параграфа 4 гл. 34 ГК (ст. 650 - 655). Данные нормы имеют определенный характер в отношении норм, указанных в параграфе 1 той же главы, которые утверждают общие положения касаемо аренды. Гражданский кодекс РФ в ограниченном порядке регламентирует аренду земельных участков. Нормы гражданского законодательства начинают своё действие, если затронуты отношения, которые свидетельствуют о связи здания или сооружения с участком (ст. 652, п. 2 ст. 654 ГК). Совместно с этим, основываясь на п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ, аренда земельных участков регулируется гражданским законодательством.

Законодателем были избраны различные подходы к построению системы регулирования, с одной стороны, купли-продажи недвижимости, а с другой стороны, аренды недвижимого имущества. Если относительно купли-продажи недвижимости в законодательстве утверждены специальные правила, применяемые для оборота всех объектов недвижимости, то при утверждении регламента аренды недвижимости законодатель собрал нормы, которые несут общий характер, в раздел об общих положениях аренды (параграф 1 гл. 34 ГК). К примеру, основываясь на п. 2 ст. 609 ГК, договор аренды недвижимого имущества требует государственной регистрации, если прочее не определено законодательством.

Нормативное регулирование аренды зданий и сооружений обособлено, то есть установленные правила носят специальный характер.

Если договор аренды недвижимости предполагает выкуп данного имущества арендатором, то к этим отношениям применяются правила о договоре купли-продажи, регламентирующие вид этого договора (п. 3 ст. 609 и ст. 624 ГК)³.

Регулирование аренды объектов недвижимости, которые принадлежат федеральной собственности, подчиняется определенным правилам. Согласно, Постановлению Правительства РФ от 30 июня 1998 г. № 685 «О мерах по обеспечению в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» подписание договоров аренды объектов недвижимого имущества, принадлежащего федеральной собственности, выполняется на конкурсной основе по способу, определенному Министерством государственного имущества РФ, исключая случаи: а) отдачи помещения вместо изымаемого для государственных нужд, а также в связи с сносом или реконструкцией сооружений или зданий; б) передачи в аренду, основываясь на решения Президента РФ; в) подписание договора аренды в соответствии с решением суда, вступившем в силу; г) в случае, если федеральными законами или иными правовыми нормативными актами утвержден определенный порядок распоряжения объектами недвижимого имущества.

Отношения аренды, которые появились при приватизации имущества, контролируются нормами, имеющими преобладание перед нормами гражданского законодательства. Обусловлено это приоритетом законодательства о приватизации перед Гражданским кодексом РФ (ст. 217 ГК).

В соответствии с договором аренды здания или сооружения в обязанность арендодателя входит передача во временное пользование или же только во временное пользование арендатору данного сооружения или здания (п. 1 ст. 650 ГК).

Необходимо уточнить определение договора аренды здания или сооружения за счет положений, предусмотренных общей нормой, которая содержится в разделе об аренде ст. 606 ГК РФ: арендодатель обязуется передать во владение или же только во временное пользование арендатору здание или сооружение за определенную плату.

Договор аренды зданий или сооружений - возмездный, консенсуальный, двусторонне обязывающий. Консенсуален этот договор, так как его вступление в силу никак не связано с передачей арендатору арендованного имущества, а обусловлен соглашением сторонами. Возмездный по той причине, что, передавав здание или сооружение во временное пользование, арендодатель приобретает в виде арендной платы встречное предоставление. Двусторонне обязывающим этот договор считается потому, что обе стороны выступают в качестве должника своего контрагента и имеют обязанности перед своим кредитором. Вместе с этим каждая из сторон считается и кредитором своего контрагента, которая вправе требовать от него выполнения обязанностей, которые установлены договором аренды.

В.Н. Литовкин считает, что здания и сооружения "отличаются неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность…"⁴. В.В. Витрянский говорит о том, что "под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно"⁵. А.А. Иванов делает вывод о том, что предназначение зданий заключается в постоянном нахождения в них людей, в свою очередь сооружения обычно не применяются в этих целях⁶. Сомнения относительно этого вопроса были разрешены благодаря судебно-арбитражной практики, рассматривающей нежилые помещения в качестве объектов гражданских прав, при этом допуская возможность совершения сделок, в том числе и заключение договоров аренды нежилых помещений.

1. Понятие и признаки недвижимости

Недвижимость является одной из передовых категорий гражданского права, рынка и хозяйственного оборота. Как справедливо отмечают в юридической литературе: «недвижимость - понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое» ⁷.

Деления вещей на движимые и недвижимые в праве взаимосвязано с утверждением различного правового режима для недвижимых и движимых вещей по определенным критериям:

1. получение и отчуждение недвижимых вещей выполняется в режиме гласности, которая ассоциируется с потребностью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст. 164, 223 Гражданского кодекса), доступной с целью ознакомления третьими лицами. Государственная регистрация сделок с движимыми вещами осуществляется в случаях, конкретно предусмотренных в законе. Исследователи подчеркивают, что «государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей свойств, закрепленных законодательством» ⁸.

2) предполагается разнообразный способ получения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК) и вещи, от которых отказался собственник (ст. 226 ГК).

3) ипотека устанавливается только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК).

Характеристики

Тип файла документ

Документы такого типа открываются такими программами, как Microsoft Office Word на компьютерах Windows, Apple Pages на компьютерах Mac, Open Office - бесплатная альтернатива на различных платформах, в том числе Linux. Наиболее простым и современным решением будут Google документы, так как открываются онлайн без скачивания прямо в браузере на любой платформе. Существуют российские качественные аналоги, например от Яндекса.

Будьте внимательны на мобильных устройствах, так как там используются упрощённый функционал даже в официальном приложении от Microsoft, поэтому для просмотра скачивайте PDF-версию. А если нужно редактировать файл, то используйте оригинальный файл.

Файлы такого типа обычно разбиты на страницы, а текст может быть форматированным (жирный, курсив, выбор шрифта, таблицы и т.п.), а также в него можно добавлять изображения. Формат идеально подходит для рефератов, докладов и РПЗ курсовых проектов, которые необходимо распечатать. Кстати перед печатью также сохраняйте файл в PDF, так как принтер может начудить со шрифтами.

Список файлов ВКР