ВКР Беленков Е. В. (1205124), страница 5

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 5)

Судом кассационной инстанции данное решение было отменено, в иске арендатору отказано. Спорным условием договора аренды плата определена не в конкретной сумме, а считается определяемой, которая требует исчисления на каждый период платежа. Соответственно, по мнению суда, сторонами было согласовано условие о величине арендной платы, которое определяло вариант ее расчета.

Когда, заключая договор аренды нежилого помещения, не предусмотрено включение в договор условия на оказание коммунальных услуг по этому помещению с требуемыми организациями, то вопрос о возвращении арендодателю части стоимости коммунальных услуг, которые относятся к сданному в аренду нежилому помещению, должен рассматриваться при уточнении величины арендной платы, т.е. размер оплаты коммунальных платежей необходимо включать в состав арендных платежей.

В п. 2 ст.614 ГК установлено, что арендная плата утверждается за все арендуемое имущество в общем или же отдельно по каждой из его частей в виде:

- определенной части продукции или доходов, приобретенных в результате пользования взятым в аренду имуществом;

- платежей, которые установлены в твердой сумме и вносятся единовременно или периодически;

- определенных услуг, которые предлагает арендатор;

- передачи арендатором арендодателю утвержденной договором вещи в собственность или в аренду;

- возложения на арендатора прописанных в договоре затрат на улучшение арендованного имущества.

И наконец, под четвертой группой предполагаются все условия договора, согласования которых требует хотя бы одна из сторон. Данная группа преследует цель объединения интересов сторон договорных отношений. ГК РФ не устанавливает определенный круг этих условий, но на практике имеется свой взгляд на эту группу, требующую согласования в тексте договора.

2.3 Правовой режим земельного участка при аренде нежилого помещения

Важное значение, сдавая в аренду нежилое помещение, напрямую связанного с земельным участком, имеет и определение в договоре способа применения арендатором данного участка. Предполагается, что в таких случаях к договору аренды необходимо приложить и план — схему земельного участка. Право пользования земельным участком, на котором располагается сдаваемое в аренду нежилое помещение, зависит от того, выступает ли арендодатель помещения в качестве собственника данного участка или же он использует его на других основаниях.

В одном случае весь земельный участок или его определенная часть также отдаются арендатору в применение на праве аренды или на другом основании, которое предусмотрено в договоре аренды помещения. Установление способа использования земельного участка не выступает в качестве обязательного условия заключения договора аренды. Если в договоре аренды данный вопрос не урегулирован, то арендатору помещения передается право на пользование той части земельного участка, которую занимает помещение, в продолжение всего периода аренды согласно назначению помещения (п. 2 ст. 652 ГК).

В другом случае арендатору передается объём полномочий собственника нежилого помещения по использованию земельного участка, расположенного на нем и необходимого для создания условий нормального использования арендуемого помещения, если это не противоречит условиям использования земельного участка, которые установлены законом или договором с его собственником.

Ещё одно правило в отношении использования земельного участка, на котором находится арендуемое помещение, определено ст. 653 ГК. Оно говорит о том, что за арендатором помещения сохраняется право использования той части земельного участка, необходимой для пользования помещением, даже после продажи земельного участка его собственником иному лицу. При всем этом право использования земельного участка будет сохранено на тех же условиях, что и до продажи земельного участка.

2.4. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Договор аренды может установить, что содержание ст. 621 ГК о преобладающем праве арендатора на заключение договора аренды на новый период не подлежит использованию.

Определенные оговорки могут найти отражение в договоре следующим образом.

1) Период аренды по Договору не подлежит продлению или возобновлению, а также Арендатор не имеет преимущественных прав на подписание Договора на новый промежуток времени.

2) Стороны установили завершение срока действия Договора, при этом для отношений Сторон преимущественное право Арендатора на подписание Договора на новый промежуток времени, определенное в ст. 621 ГК, не применяется.

3) Стороны договариваются, что Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый период, предусмотренного ст. 621 ГК.

Использовать своё преимущественное право может только добросовестный арендатор.

Арендатор не считается добросовестным, если он допустил нарушения, исполняя договор аренды. К таким нарушениям следует отнести:

- выполнение перепланировки, переустройства без одобрения арендодателя;

- не вовремя оплаченные платежи по аренде (Постановление ФАС Уральского округа от 31.03. 2008 г. № Ф09-1986/08-С7);

- использование помещения не по назначению (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.03.209 г. № 10АП-404/2009);

- не своевременный возврат имущества арендодателю по истечении срока аренды, если арендодатель заранее сообщил о намерении прекратить действие договора аренды (Постановление ФАС Московского округа от 06.06.2011 г. № А40-114793/2010);

- прочие нарушения арендатором своих обязательств, которые определены договором и связаны, к примеру, со страхованием имущества и ответственности; соблюдением правил использования здания, при аренде отдельного помещения, правил работы на торговом рынке, при аренде торговой точки.

Арендодатель, во всяком случае, вправе отказать арендатору в продлении договора на новый период, неся при этом риск появления последствий такого отказа.

Никто не вправе потребовать, обязать арендодателя подписать договор на новый срок. Согласно ст. 445 ГК, лицо имеет право подать обращение в суд с требованием в обязательном порядке заключить договор только тогда, когда для лица, на имя которого направлена оферта, заключение договора считается обязательным. Статьей 621 ГК не утверждена обязанность арендодателя подписать с арендатором договор аренды на новый период (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.09.2004 г. № А56-1450/04).

Потребовать возмещения убытков, которые были причинены отказом арендодателя от дальнейшего действия договора, арендатор имеет право только тогда, когда арендодатель подпишет новый договор аренды в течение года со дня окончания срока действия предыдущего договора аренды.

В похожих случаях предъявляется и требование бывшего арендатора о переводе на себя обязанностей и прав по заново заключенному договору аренды.

Данное разъяснение приведено в п. 35 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2012 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

1. ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, КАК ВИД ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЯ

3.1. Применение общих норм об аренде зданий и сооружений к договору аренды нежилого помещения

В договоре аренды требуется решить наибольшее число вопросов, чтобы верно и четко прописать правоотношения, которые складываются между арендодателем и арендатором. В договоре аренды имеются как существенные условия, так и условия, определяющиеся в результате предварительных переговоров между обеими сторонами (ПРИЛОЖЕНИЕ 1, Образец договора аренды нежилого помещения).

Прежде всего, арендатору требуется узнать, на основании какого права арендодатель владеет недвижимым имуществом: право оперативного управления, право собственности, или же он тоже считается арендатором, который сдает имущество в субаренду⁴⁸.

После проверки данных вопросов, можно заключать договор и обсуждать его договорные и существенные условий. Наличие знаний о существенных условиях, в частности, их обязательное указание в тексте самого договора имеют важность для органа, который осуществляет государственную регистрацию. Для того чтобы предотвратить приостановку в регистрации или получить отказ в регистрации, необходимо заранее обозначить в договоре пункты, которые содержат информацию о существенных условиях. Помимо этого, наличие знаний о существенных условиях очень важно при появлении возникающих споров и судебных разбирательств⁴⁹.

К существенным условиям договора аренды относятся:

1. Обозначение цели использования имущества. Обязанность арендатора заключается в использовании взятого в аренду имущества, основываясь на условиях договора аренды, а при отсутствии данных условия в договоре, согласно назначению этого имущества.

2. Обозначение конкретного места расположения (адреса) сдаваемого в аренду здания или помещения, а также обозначение площади помещений, которые сдаются, что поможет точно установить имущество, которое требуется передать арендатору как объект аренды. Если данные условия об объекте, который требуется передать в аренду, отсутствуют в договоре, то этот договор является не согласованным сторонами, соответственно, считается незаключенным⁵⁰.

Площади арендуемых помещений обозначаются в соответствии с документами «Ростехинвентаризации»: справка о состоянии объекта недвижимости, поэтажный план с экспликацией, а также технический паспорт. Важно знать, что заказ на приобретение данных документов в «Ростехинвентаризации» осуществляется в течение 45 рабочих дней и оплата зависит от площади помещений. Расходы на их получение и расходы, относящиеся к оплате пошлины за государственную регистрацию, стороны несут согласно с собственной договоренностью. В основном, расходы несет арендатор, но имеются случаи осуществления оплаты в равных долях.

3. Обозначение величины арендной платы, так как данный договор принадлежит к числу возмездных. Если указания на величину арендной платы не имеется в договоре, то это подтверждает его недействительность, так как в таком случае это договор безвозмездного срочного (бессрочного) использования⁵¹.

4. Обозначение на возможность пересмотра величины арендной платы не более одного раза в год, что указано в п. 3 ст. 614 ГК.

5. Указание на обязанность арендатора в своевременной оплате за использование имущества и ответственности сторон за не соблюдение не только этой обязанности, но и других, обозначенных в договоре.

Арендная плата распространяется на все, взятое в аренду имущество или только по каждой из составляющих его частей в виде:

а) утвержденной доли приобретенных в процессе пользования арендованным имуществом продукции или доходов;

б) утвержденных в конкретной сумме платежей, которые вносятся единовременно или периодически;

в) предоставления арендатором услуг;

г) возложения на арендатора обозначенных договором затрат, производимых на улучшение имущества, взятого в аренду;

д) передачи арендатором арендодателю оговоренной договором вещи в аренду или в собственность.

Помимо этого, стороны вправе обозначать в договоре аренды сочетание указанных способов арендной платы, а также другие формы оплаты аренды.

6. Период (срок) аренды. Договор аренды будет являться заключенным на неопределенный период, при не определении этого срока в договоре. Законом могут обозначаться максимальные сроки договора, как для конкретных видов аренды, так и для аренды отдельных видов имущества. В таких ситуациях, когда период аренды в договоре не обозначен и ни какая из сторон не прекратила действие договора до истечения максимального срока, который определен законом, действие договора по истечении этого срока останавливается⁵².

Договор, который был подписан на период, превышающий обозначенный законом максимальный срок, является заключенным на срок, который равен предельному.

7. Обозначение субъекта арендных правоотношений, который выполняет капитальный ремонт здания. По принятому правилу капитальный ремонт отданного в аренду имущества осуществляет арендодатель за свои средства, тем не менее, в договоре аренды есть вероятность указания и других условий. Но отнесение обязанности по ремонту на арендатора явно уменьшает притягательность объекта аренды, также и величина арендной платы, соответственно, арендодатели оставляют данную обязанность за собой.

Капитальный ремонт необходимо выполнять в срок, который определен договором, а при его не обозначении договором или если он вызван явной необходимостью, - в разумный срок.

При несоблюдении арендодателем данной обязанности по выполнению капитального ремонта предоставляет арендатору право на свой выбор:

- выполнить капитальный ремонт, который предусмотрен договором или вызван явной необходимостью, и потребовать с арендодателя стоимость этого ремонта или засчитать ее в оплату арендной платы;

- запросить соответственного снижения арендной платы;

- потребовать прекращения действия договора и возмещения понесенных убытков.

8. Обозначение обязанности арендатора держать имущество в рабочем состоянии, выполнять за свои средства текущий ремонт, а также нести расходы на, требующиеся на содержание имущества, если другое не определено договором аренды или законом.

9. Указание на способ прекращения действия договора и разрешения разногласий. Любая из сторон имеет право отказаться от договора, предварительно уведомив об этом вторую сторону за три месяца. Договором или законом может определяться другой срок для уведомления о прекращении действия договора аренды, который был заключен на неопределённый промежуток времени. Помимо этого, согласно общего правила, при продолжении арендатором использования имущества по истечении периода договора и, не имея возражений от арендодателя, договор будет считаться восстановленным на этих же условиях на неопределенный срок⁵³.

Разногласия между двумя юридическими лицами при отсутствии согласия в результате переговоров рассматриваются в арбитражном суде.

10. Число экземпляров договора. Необходимым требованием Федеральной регистрационной службы считается обозначение числа экземпляров по количеству сторон и один для органа, который выполняет государственную регистрацию, так как он оставляет у себя. При этом все экземпляры должны являться подлинными.

Характеристики

Список файлов ВКР