ВКР Беленков Е. В. (1205124), страница 7

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 7)

В итоге складывается так, что введение обязательного нотариального подтверждения сделок с недвижимостью в полном объеме оправдывает интересы только единственной установленной группы лиц – нотариусов. Такой вывод особенно представляется наглядным, если использовать его к договорам аренды сооружений и зданий. Большое количество участников обозначенных договоров составляют некоммерческие и коммерческие организации, органы местного самоуправления и власти, для которых необходимое нотариальное подтверждение договоров аренды сооружений и зданий окажется исключительно дополнительными материальными и временными затратами⁶⁰.

Такая точка зрения, по моему мнению, наиболее точна и сильнее помогает отобразить целесообразность необязательного нотариального подтверждения.

Договорам аренды сооружений и зданий необходимо выполнить государственную регистрацию в том случае, если период аренды по договору больше одного года, то для него требуется государственная регистрация. Юрист И. Исрафилов высказывает следующее мнение: «Так как в тексте ГК (п.2 ст.651) имеет место быть термин „не менее года” следует предположить, что государственную регистрацию требуют и договоры аренды сооружений и зданий, которые были заключены сроком на один год» ⁶¹.

В тот промежуток времени, когда готовился обновленный ГК, нежилые помещения, находящиеся внутри зданий, не считались объектом недвижимости. Именно по этой причине сделки с нежилыми помещениями не подлежали государственной регистрации.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ '' О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'', нежилые помещения относятся к объектам недвижимости. Помимо этого, в абзаце 2 п. 6 ст. 12 обозначенного федерального закона определено, что помещение (нежилое или жилое) представлено в виде ''объекта'', который входит в состав сооружений и зданий.

В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.00 года №53 ''О выработанных рекомендациях, о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений'' установлено следующее (п. 2): основываясь на том, что нежилое помещение считается объектом недвижимости, которое отличается от сооружения или здания, в котором оно расположено, но, тем не менее, тесно с ним связанным, а также то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации не имеется каких-либо специальных норм относительно государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к указанным договорам аренды требуется применять правила п. 2 ст. 651 ГК: договора аренды нежилых помещений, которые заключены на промежуток времени менее одного года, не требуют государственной регистрации⁶².

Федеральный закон ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' в отличие от ГК, который повествует о государственной регистрации относительно договоров аренды (п.2 ст.609), в небольшом количестве случаях устанавливает государственную регистрацию прав аренды. К примеру, в соответствии с п.1 ст.26 Закона, право аренды недвижимого имущества требует государственной регистрации, а согласно п. 3 этой же статьи, договор аренды части помещения или помещения в целом регистрируется в качестве обременение прав арендодателя указанного помещения или его части⁶³.

Государственная регистрация договора аренды сооружений и зданий выполняется, имея в наличии государственную регистрацию ранее появившихся прав на объект договора, а именно, права собственности или прочих вещных прав в Едином государственном реестре. Ст. 26 Федерального закона ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' утверждает, что с заявлением о выполнении государственной регистрации права аренды недвижимости вправе обратиться одна из сторон договора аренды: арендатор или арендодатель⁶⁴. Но при регистрации договора по инициативе арендатора, данная процедура выполняется при обязательном оповещении арендодателя о зарегистрированном ограничении (ч.2 ст. 13 ФЗ). При заключении договора в общественных интересах органами местного самоуправления и органами государственной власти, он регистрируется согласно инициативе названных органов с обязательным оповещением арендодателя сооружений и зданий⁶⁵.

Ст. 16 ФЗ обозначает список документов, требующихся представить на государственную регистрацию. Совместно с заявлением о государственной регистрации и документами, подтверждающими права на сооружение или здание, обязательным к предъявлению является документ об оплате регистрации. Помимо этого, физическое лицо показывает документ, который удостоверяет его личность, а представитель юридического лица – учредительные документы лица и документы, удостоверяющие его личность и подтверждающие полномочия. Когда в аренду сдаётся сооружение или здание, которое занимает определённый земельный участок, возникает необходимость приложения к договору плана (указание границ) земельного участка с обозначением его части, которую занимает арендуемое здание (ч.2 ст. 26). Помимо всего этого, для государственной регистрации договора требуется предоставить приложения с обозначенными в нём поэтажными планами сооружения, здания, на которых указываются помещения, сдаваемые в аренду, с определением величины арендуемой площади. На государственную регистрацию не принимаются документы, которые имеют приписки или подписки, зачеркнутые слова и прочие не предусмотренные в них исправления и записи карандашом.

В ст. 9 закона определена новая система органов, которые выполняют государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и совершение сделок с ним. Данную функцию теперь будут выполнять учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и совершении сделок с ним на всей территории регистрационного округа по месту расположения недвижимого имущества (не по месту заключения договора). Подразделений данного вида в органах юстиции ранее не существовало, поэтому федеральный закон причисляет обязанность их создания на субъекты РФ, а к Правительству РФ относит обязанность по изданию примерного Положения об Учреждениях юстиции, выполняющих регистрацию прав.

Находится во главе таких учреждений юстиции должны регистраторы, выступающие в роли государственных служащих.

Федеральным законом ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' утверждается следующий порядок проведения государственной регистрации (ст. 13):

1. Учреждения юстиции принимают документы, которые требуются для государственной регистрации прав с обязательным приложением об оплате регистрации.

2. Производится правовая экспертиза документов, а также проверка законности договора.

3. Подтверждается отсутствие противоречий между заявленными правами и уже прошедшими регистрацию на данный объект недвижимости (здания или сооружения), а также прочие основания для получения отказа или приостановления государственной регистрации.

4. Вносятся записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, выполняются специальные надписи на подтверждающих документах (договоре) и вручаются удостоверения о государственной регистрации.

Выполненная государственная регистрация появления или перехода прав на здание или иную недвижимость подтверждается Свидетельством о государственной регистрации прав.

От ООО "Компания ФастФуд Ком" поступило обращение в суд с иском к ОАО "Спорт-АНК", ООО "Мистери-Тур", ООО "Евро-Мастер", о принуждении зарегистрировать договор аренды нежилого помещения от 28.11.2005.

От ООО "Евро-Мастер" поступило встречное исковое требование о признании незаключенным договора аренды нежилых помещений от 28.11.2005 между ОАО "Спорт-АНК" и ООО "Компания ФастФуд Ком" и выселении ООО "Компания ФастФуд Ком" из нежилых помещений.

Решением суда от 28.07.2006, оставленным без внесения изменений в постановление суда апелляционной инстанции от 05.10.2006, исковые требования ООО "Компания ФастФуд Ком" получили удовлетворение, а в удовлетворении встречного иска было отказано.

Спорный договор заключен между ОАО "Спорт-АНК" и истцом по имеющемуся делу. 15.04.2006 объект аренды (нежилое помещение) передано арендатору по акту приема-передачи. Срок действия данного договора составляет 7 лет. Согласно ст. 651 Гражданского кодекса РФ, договор аренды сооружения или здания, который заключен на промежуток времени более года, требует проведения государственной регистрации и является заключенным с момента выполнения такой регистрации.

22.04.2006 арендодатель нежилого помещения ОАО "Спорт-АНК" обратился в органы Государственной регистрации с заявлением и необходимым пакетом документов для регистрации договора аренды. Письмом от 28.04.2006 ОАО "Спорт-АНК" выполнило ходатайство о приостановлении государственной регистрации договора аренды. Органами государственной регистрации данная процедура проведения регистрации договора аренды была приостановлена, о чем стороны были уведомлены письмом от 28.04.2006.

После этого ОАО "Спорт-АНК" выполнило сделку купли-продажи помещения. 12.05.2006 переход права собственности на обозначенное нежилое помещение был зарегистрирован за ООО "Евро-Мастер".

Далее ООО "Евро-Мастер" продало помещение по сделке ООО "Мистери Тур", переход права собственности был зарегистрирован 02.07.2006.

В соответствии со ст. 165 ГК, если сделка, которая требует государственной регистрации, была осуществлена в соответствующей форме, но одна из сторон отказывается от ее регистрации, суд имеет право по требованию второй стороны вынести решение о совершении регистрации сделки. В таком случае сделка считается зарегистрированной, согласно решению суда.

Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения⁶⁶.

Выполнение государственная регистрация должно производиться в течение месячного срока со дня подачи заявления и документов, требуемых для её осуществления.

Отказ в государственной регистрации может поступить в следующих случаях:

1) поданные документы по виду или составу не соответствуют требованиям закона;

2) заявление о государственной регистрации поступило от неуполномоченного лица;

3) лицо, которое заключило договор аренды, не имеет прав для распоряжения данным объектом (сооружением или зданием);

4) договор не подлежит государственной регистрации в органах юстиции и иные случаи.

Если в государственной регистрации отказано, то данное уведомление сообщается заявителю в письменной форме в течение 5 дней, при этом в нем имеется указание о причине отказа. Поступивший отказ можно обжаловать в арбитражном суде или суде общей юрисдикции.

Рассматривая техническую сторону дела, согласно Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219, выполнение государственной регистрации договоров и прочих сделок относительно недвижимого имущества, подтверждается штампом регистрационной надписи, установленном на оригинале договора аренды (п.77).

При выполнении государственной регистрации договора аренды сооружения (здания) одновременно происходит обременение права собственности или другого вещного права арендодателя на указанный объект, который сдается в аренду. Необходимые сведения о договоре аренды сооружения (здания) записываются в подраздел 3 Единого государственного реестра – ''записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества'' (п.8 указанных Правил). В обозначенном подразделе существует специальная часть для внесения сведений об аренде. На месте записи об аренде в графу ''Описание предмета аренды'' вписываются относительно арендуемого объекта недвижимости или его части, а в графе ''Срок'' фиксируются даты начала и завершения аренды или только дата начала аренды и ее продолжительность. Если же период аренды договором не установлен, вместо продолжительности периода аренды вносятся слова ''срок не определен''.

При прекращении действия договора аренды сооружения или здания, обозначенные записи относительно обременения права собственности или другого вещного права арендодателя фиксируются соответствующим штампом погашения регистрационной записи, который проставляется на лицевой стороне листа записи об аренде. Помимо этого, в штампе погашения регистрационной записи прописывается дата регистрации прекращения обременения, а также имя регистратора, которые заверяются подписью последнего (согласно п.62 Правил).

Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" была немного разъяснена ситуация о требуемой необходимости регистрации договоров аренды нежилых помещений, которые заключены на период менее года (краткосрочный договор).

Следует напомнить, что Президиум ВАС РФ, рассмотрев судебную практику по имеющимся делам, дал разъяснения, что нежилые помещения выступают в виде объектов недвижимости, которые хоть и имеют отличия от сооружения или здания, в котором они расположены, тем не менее, тесно связаны с ними. Поскольку в ГК РФ не имеется каких-либо специальных норм о государственной регистрации договоров аренды данных объектов недвижимости, то, согласно мнению Президиума ВАС РФ, к ним должны быть применимы правила п. 2 ст. 651 ГК. По данным правилам предусмотрена лишь обязательная государственная регистрация договоров аренды сооружений и зданий, которые были заключены на период более одного года.

Но уже после выпуска обозначенного Информационного письма в печатных изданиях вышли публикации специалистов, пришедших к выводу, что письмо Президиума ВАС РФ вовсе не решает всю проблему целиком, а лишь фактически затрагивает некоторую ее часть. Особенно, предполагается сомнение в аргументированности отнесения арендатором платы за аренду сдающегося помещения на себестоимость производимых товаров, а также работ или оказываемых услуг по краткосрочным договорам, которые не прошли государственную регистрацию, так как нынешнее законодательство указывает на требование о необходимости регистрации самого права аренды, а не только договора⁶⁷.

В то же самое время п. 54 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина РФ от 13 октября 2003 года № 91н, определяет допуск принятия объектов основных средств к бухгалтерскому учету. Основанием для этой процедуры является утвержденный руководителем организации акт приемки - передачи средств и прочих документов, в том числе, которые подтверждают их государственную регистрацию в определенных законом случаях. Соответственно, основания для внесения арендной платы не будут удостоверены соответствующе оформленными документами и, что еще хуже, они просто напросто не вправе приниматься к выполнению бухгалтерского учета, поскольку отсутствует требуемая законодательством регистрация права аренды.

Учитывая, что для большого количества арендаторов именно данный вопрос выступает в качестве основного, так как на практике никто особо не рассматривает регистрацию для защиты своих дальнейших прав, а считает ее исключительно фискальной мерой, то понятно, что данная точка зрения не могла оставить себя без пристального внимания. Абсолютно естественным считается желание людей разобраться в законодательных дебрях относительно регистрации аренды.

Характеристики

Список файлов ВКР