Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 3)

Совместно с определением жилое помещение, нынешнее жилищное законодательство закрепляет разновидности жилых помещений (ст.16 ЖК). К жилым помещениям относятся:

- жилой дом, часть жилого дома;

- квартира, часть квартиры;

- комната;

- прочие объекты, перемещая которые невозможно обойтись без ущерба их назначению²⁷.

В число прочих объектов включены объекты незаконченного строительства, которые тоже являются объектами недвижимости.

Предприятия как объекты, которые относятся к недвижимым вещам, упоминаются в п.1 ст.132 и п.2 ст.334 ГК. Рассматриваются они в качестве имущественных комплексов. Имущественные комплексы относятся к сложным вещам (ст.134 ГК), в состав которых совместно с недвижимыми входят и движимые вещи. Части отдельных видов имущественных комплексов утверждаются законами, другими нормативными актами применительно к каждому их виду.

1. Здания, сооружения и нежилые помещения, как объекты недвижимости

Развиваясь, рыночные отношения все чаще вовлекают в гражданский оборот нежилые помещения. Объекты гражданского права делятся на три группы: полностью оборото способные; с ограниченной оборото способностью; изъятые из оборота.

Большая часть вещей принадлежит первой группе. В этом и заключается смысл гражданского права, регулирующего правовые отношения, касаясь оборото способных объектов. Нежилые помещения - оборото способные объекты недвижимого имущества. Любой из объектов недвижимого имущества характеризуется своеобразными потребительскими свойствами. Нежилые помещения, выступая в качестве объекта недвижимого имущества, характеризуются разнообразным назначением (общественные, промышленные, хозяйственные), особым способом функционирования, продолжительностью хозяйственного оборота.

Важно понимать, что считается объектом аренды для установления конкретных обязанностей и прав арендатора и арендодателя.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК, определяющий признак, согласно с которым характеризуются допустимые объекты аренды заключается в следующем: объектом договора аренды являются земельные участки и другие природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, сооружения, здания, оборудование, транспортные средства и прочие вещи, не теряющие своих естественных свойств при их применении, то есть не потребляемые вещи²⁸.

Законом могут определяться разновидности имущества, не допускающегося или ограниченного в сдаче в аренду (п.1 ст. 607 ГК).

В установлении объекта аренды, указанного в ст. 607 ГК, законодатель не выделяет термина, входящего в число объектов арендных отношений. Соответственно, важно выяснить, что является нежилым помещением.

Рассмотрим, как звучит понятие «нежилое помещение» в нормативных актах различных категорий.

В соответствии с ч. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.97 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», помещение (жилое и нежилое) является объектом, входящим в состав сооружений и зданий. Можно сделать вывод, что аренда нежилых помещений контролируется теми же нормами, что и аренда зданий и сооружений²⁹.

В Положении о лицензировании риэлторской деятельности, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 23.11.96 г. № 1407, говорится о том, что риэлторы выполняют сделки с такими объектами недвижимости как земельные участки, строения, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения³⁰. В указанных документах понятие «нежилые помещения» применяются в одном ряду с определением «здания», «строения». Соответственно, «нежилые помещения» - это независимое «узкое» понятие.

Согласно п.1 Распоряжения Госкомимущества РФ от 05 февраля 1993 года № 217-р «Об утверждении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилое помещение», нежилые помещения содержат такие понятия как сооружения, здания, встроенно-пристроенные нежилые помещения³¹.

В п. 1.3 Положения о порядке оформления закрепления административных сооружений, зданий и нежилых помещений, которые являются федеральной собственностью, утвержденное Распоряжением Мингосимущества РФ от 23 марта 1998 г. № 252-р, объект недвижимого имущества – административные здания, сооружения и нежилые помещения, которые принадлежат к федеральной собственности³².

Из рассмотрения нормативных акты различных категорий, можно сделать вывод, что общего понятия о «нежилом помещении» не было утверждено.

Было бы правильно в законодательном порядке установить значение понятия «нежилые помещения», и в итоге будет ясно, что же выступает объектом правового регулирования в различных случаях. Разумеется, понадобилось бы внесение изменений в имеющиеся нормативные акты, которые затрагивают данную проблематику, но в результате этого все участники таких правоотношений оказались бы в выигрыше³³.

Поскольку в Российской Федерации законодательство не вполне совершенно, то и авторы, составляя юридическую литературу и статьи, расходятся во мнении, что именно является «нежилым помещением» и какие нормы следует использовать к аренде нежилых помещений.

И. Исрафилов высказывает точку зрения, которая сводится к тому, что понятие нежилое помещение означает как здание в целом, так и его часть³⁴.

А.П. Сергеев и Ю.К. Толстой приводят довод, что используя аналогию закона, необходимо распространить правила об аренде сооружений и зданий и на нежилые помещения, исключение составляют нормы, которые касаются перехода к арендатору прав на земельный участок. К аренде нежилых помещений следует применять правила о виде договора аренды зданий (сооружений), порядке передачи объекта, его регистрации, и оплаты арендной платы³⁵.

Данные точки зрения показывают, что нежилые помещения, являясь составной частью сооружения и здания, согласно своего правового статуса, имеют идентичный зданиям и сооружениям режим и, как следствия, отношения по аренде нежилых помещений следует регулировать таким же образом, как отношения по аренде сооружений и зданий.

О.Н. Садиков выдвинул еще одну точку зрения, по которой термин «нежилое помещение», как составляющая часть определения «здание», употребляется в соответствии с нормами параграфа 4 гл. 34 ГК и используется в случае, если стороны об этом договорятся³⁶.

Т.Ю. Комарова, согласившаяся с мнением И. Исрафилова, в статье «Нежилые помещения, как объект аренды» пишет о том, что нежилые помещения, являясь частью нежилых зданий, считаются объектом договора аренды зданий (сооружений). Помимо этого, она предлагает параграф 4 гл. 34 ГК принимать как «аренда объектов нежилого фонда (зданий, сооружений, нежилых помещений)». Несмотря на отличия в терминах «нежилых помещений» в нормативных актах, которые регулируют аренду объектов нежилого фонда, понятие – нежилое помещение применяется в комплексе со строениями, зданиями.

Проанализировав арбитражную практику, видно, что суды также применяют к этим правоотношениям как общие, так и специальные нормы³⁷.

Перед законодателем, правоприменителем и гражданско-правовой наукой имеется непростая задача: как определить соотношение положений цивилистики о нераздельности и конкретной определенности недвижимой вещи, в качестве которой выступает здание, с необходимостью относительно свободного, находящегося вне зависимости от юридической судьбы здания – нежилого помещения, как отдельного недвижимого объекта гражданских прав. Следуя логике догматических правил сделок с недвижимостью, продавцу (он же собственник) необходимо заранее "расчленить" здание на два новых объекта: "остающееся" недвижимое имущество и отчуждаемое помещение, а после этого требуемым образом узаконить права на них. Так как помещения (жилые или нежилые) по факту представляют собой внутреннюю составляющую сооружения или здания, важным считается непосредственно официальное определение пределов помещения, которые находятся в совместной собственности (пол, смежные стены в доме, потолок). Само помещение, являясь внутренней частью, будет объектом права исключительной собственности, не затронув при этом законные права и интересы остальных собственников. Предоставляя определение термину нежилого помещения важно учитывать оборото способность объекта, общее хозяйственное назначение, видовые признаки, отраслевую особенность, что дает возможность отметить нежилое помещение как правовой объект.

Целесообразно использовать словарное определение термина нежилое строение, так как именно понятие строение даст возможность более менее верно дать характеристику нежилому помещению. Нежилое строение - обособленная постройка, которая предназначена для применения в качестве складского, торгового, производственного, коммунально-бытового помещения. Как следствие, нежилое помещение можно определить как индивидуально отделенное строение, которое применяется по общему хозяйственному назначению, и в зависимости от места нахождения и целей применения делится на виды.

1. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

2.1. Понятие и стороны договора аренды нежилого помещения

Нельзя быть согласным с мнением авторов, полагающих, что нежилые помещения объединены под единым значением "здание"³⁸. Понятия "здание" и "помещение" не имеют одинакового значения. В словаре русского языка помещение - внутренность здания³⁹. Имеется и другое определение помещения в качестве "единицы комплекса недвижимого имущества, выделенной в натуре и предназначенной для самостоятельного использования для жилых и нежилых целей"⁴⁰. Данные определения позволяют сделать вывод, что здание и помещение соотносятся друг с другом как форма и содержание. "Во взаимоотношении содержания и формы содержание представляет подвижную, динамичную сторону целого, а форма охватывает систему устойчивых связей предмета". Здание и правда состоит из большого количества помещений, но на самом деле он представляет собой нечто большее, которое не ограничивается обычной совокупностью этих помещений, здание - это комплексный "организм". В пределах одного здания представляется возможным совершать изменения с помещениями, перестраивать их, создавая при этом совершенно другие объекты, но само здание (его форма) останется прежним. Соответственно, установление помещения в качестве части здания и использование в его отношении норм касаемо аренды здания и сооружения не представляется возможным.

Изучая ГК РФ, не представляет трудностей отметить, что о нежилом помещении, представляющем объект недвижимости, нигде не упоминается. Не учитывая общего указания на то, что жилое помещение может быть в утвержденном порядке переведено в разряд нежилого (п. 3 ст. 288), не рассматривая ст. 130, где имеется определение недвижимости, не смотря на главы, посвященные конкретным договорам.

Важно отметить, что продажа или другое распоряжение частей в праве собственности на здание весьма удобна в качестве формы отчуждения. Таким образом, собственникам, после приобретения доли, совместным соглашением необходимо установить порядок владения и пользования конкретно выбранными помещениями в здании (ст. 247 ГК). Не смотря на это, практически видно, что данная форма не является единственной.

До того, как был принят Гражданский кодекс, большинством нормативных актов нежилое помещение было определено как независимый объект недвижимости и гражданского права. В соответствии с приложением 3 к Постановлению Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Федерации, краев, областей, автономной области, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", нежилые помещения, которые были построены за счет 5-7 % отчислений, должны были быть переданы в муниципальную собственность. Нежилые помещения, перечень которых представлен в п. 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284, а также в разделе 4 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535, до настоящего времени остаются одним из основных объектов приватизации.

Рассматривая дела, которые связаны с отчуждением подобного рода объектов, как при приватизации, так и на "вторичном" рынке недвижимости, суды, в том числе ВАС РФ, не устанавливали под подозрение саму вероятность признания нежилого помещения независимым объектом права. Данный подход отвечал действительному состоянию дел на рынке недвижимости, где сделки относительно продажи нежилых помещений по своей частоте во много раз превосходят, допустим, договоры купли-продажи нежилых зданий в единую долевую собственность приобретателей.

31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"⁴¹. В ст. 1 данного закона нежилое помещение входит в число самостоятельных независимых объектов недвижимости.

Отсутствие в Гражданском кодексе норм, более подробно устанавливающих правовой режим нежилых помещений, является причиной появления судебных разногласий и грозит увеличением их количества в дальнейшем.

Постановлением от 10 сентября 2006 г. по делу № 3673/06 Президиума ВАС РФ было отказано в признании за ООО "Карат", приобретшем в собственность нежилое помещение площадью 105 кв. м, права на часть в общем имуществе здания, в которое еще входят лестницы, коридоры, туалетные комнаты, аварийный выход и т.д. ⁴² Одна из высших судебных инстанций посчитала, что не представляется возможным распространить на нежилое помещение элементы правового режима, который предусмотрен ГК РФ для жилых помещений.

Согласно ст. 290 ГК, собственник жилого помещения в многоквартирном доме считается и сособственником общих помещений и несущих конструкций дома, а также электрического, механического, санитарно-технического и прочего оборудования, выходящего за пределы или находящегося внутри квартиры, которое обслуживает более одной квартиры. При всем этом собственник жилого помещения не имеет права отчуждать собственную часть в праве собственности на общее имущество жилого дома независимо от передачи права собственности на жилое помещение.

18 ноября 2010 г. ОАО "Уралдомнаремонт " по договору купли-продажи продало ЗАО "Метрополис" нежилые помещения в административном здании, которое находится на одной из улиц г. Самара. В соответствии с договором и выпиской из плана здания к ним принадлежало: два коридора, туалетная и умывальная комнаты, лестничная клетка.

Немного ранее индивидуальный предприниматель, не имея образования юридического лица, купил в этом же здании на том же этаже нежилые помещения.

Характеристики

Список файлов ВКР