ВКР Беленков Е. В. (1205124), страница 4
Текст из файла (страница 4)
Выход представлялся возможным только через коридор и лестничную клетку, находящихся в собственности ЗАО "Метрополис". Так как ЗАО поставило между коридором и лестничной площадкой металлические двери с видеонаблюдением, соответственно установило пропускной режим не только для своих сотрудников, но и для посетителей индивидуального предпринимателя, от последнего поступило обращение в суд с иском о признании сделки между ОАО "Уралдомнаремонт " и ЗАО "Метрополис" ничтожной и о применении последствий этой сделки.
Судом в данной ситуации иск был удовлетворен. Вынося решение, арбитражный суд исходил из того, что, совершив сделку по продаже коммуникационных и вспомогательных помещений независимо от основных, продавец зашел за рамки осуществления своего права собственности, чем были нарушены права, закон и охраняемые законом интересы иных лиц (ст. 168 и п. 2 ст. 290 ГК).
Но судом не были предприняты более решительные меры, на которые изначально настаивал истец. К совершенной сделке не были приняты ст. 290 ГК и ст. 5 - 7 Федерального закона от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", что придало данному решению незащищенный характер. Ведь только ссылаясь на эти нормы права, следует утверждать, что собственник нежилых помещений в здании, в котором имеются и другие собственники, не имеет права полагать, что он единственный собственник вспомогательных помещений (коридоров, лестничных клеток и т.п.). Также он не вправе забирать вспомогательные помещения или право на часть в них независимо от основных.
Для предотвращения подобных разногласий, группой, образованной Советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ, было предложено внесение изменений в ГК в части установления правового режима нежилых помещений. Они заключаются в следующем.
1) В статью 130 ГК, содержащую общее определение недвижимости (недвижимого имущества) и дающую ориентировочный список объектов недвижимости, следует добавить указания на жилые и нежилые помещения. Этим будет поставлена точка в споре относительно соотношения терминов "здание" и "нежилое помещение", особенно, считается ли нежилое помещение только технической частью здания или же самостоятельным объектом недвижимости43.
Споры обусловлены отсутствием подробно разработанного правового режима нежилых помещений, но никак не фактическое признание их объектами недвижимости.
2) Отношение помещений в здании к самостоятельным объектам недвижимости обозначает в тоже время отрицание здания как объекта недвижимости. Последнее в данном случае существует технически, но никак не юридически.
Следует избавиться от возможности одновременной государственной регистрации права собственности, как на здание, так и на находящиеся в нем нежилые помещения. Единственный собственник здания, решив отчуждать здание в результате отчуждения отдельных нежилых помещений, приобретает обязанность, заключающуюся в прохождении процедуры государственной регистрации своего права собственности на нежилые помещения.
Допустимым считается формирование презумпции, по которой право собственности на здание означает признание права собственности одного лица на все имеющиеся в здании помещения без занесения необходимых записей в ЕГРП. Данная презумпция имеет ограниченное значение для случаев, которые не связаны с отдачей помещений в здании (к примеру, для сдачи в аренду без права выкупа).
3) В нежилом здании, находящееся в нем имущество, объективно делится на основные помещения и общее имущество здания. К данному имуществу относятся: ограждающие и несущие конструкции, крышу, межэтажные перекрытия, инженерное оборудование, фундамент, а также дополнительные помещения общего пользования (коридоры, лестницы, подвалы, холлы, туалеты и т.д.).
Дополнительные помещения общего пользования объединены по признаку их годности для самостоятельного применения как нежилого помещения.
4) Общее имущество, включая дополнительные помещения общего применения в здании, принадлежит совместной долевой собственности собственников нежилых помещений. Право на часть в совместной собственности имеет соотношение с нежилым помещением в качестве основной вещи и принадлежности (ст. 135 ГК). Таким образом, в силу прямого обозначения закона право на часть в общем имуществе здания может быть отдано только вместе с самим нежилым помещением.
Если бы данные предложения были воплощены в конкретные нормы ГК, это позволило бы избавиться от противоречий, имеющихся в правовом режиме нежилых помещений.
В ГК РФ (ст. 130) конкретно нежилые помещения не рассматриваются как недвижимость. Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нежилые помещения причислены к недвижимым объектам, сделки с которыми требуют государственной регистрации. Данное несоответствие на практике привело к неоднозначной ситуации, в которой договор аренды здания требует государственной регистрации только в случае, если срок данного договора больше одного года (ст. 651 ГК), а договор аренды нежилого помещения, которое расположено в этом здании, требует государственной регистрации вне зависимости от срока.
Чтобы разрешить данное противоречие, предложены два способа:
1) распространить правила статьи 651 ГК на отношения, в которых объектом являются нежилые помещения;
2) исключить статью 651 ГК и утвердить правило, по которому договоры аренды сооружений и зданий должны быть зарегистрированы вне зависимости от срока.
2.2. Существенные и иные условия договора аренды нежилого помещения
Сведения относительно существенных условий любого договора рассматривается в качестве данных о наличии самой сделки. Существенными считаются условия, которые необходимо согласовать, чтобы признать договор заключенным44. Определение существенных условий практически сохранено в части первой п. 1 ст. 432 ГК и считается главным в литературе45.
Согласно п. 1 статьи 432 ГК, договор заключен, если каждой из сторон одобрено соглашение по имеющимся существенным условиям договора и данное соглашение выполнено в надлежащем виде.
Формулировка указанной статьи предполагает необходимость указания всех существенных условий, которые должны быть перечислены в тексте договора. При данном подходе отсутствие хотя бы одного из этих условий влечет недействительность указанного соглашения. В нынешней юридической литературе существенные условия, если применять их в отношении договора, рассматривают с двух положений:
1) договор - письменный документ, в котором имеются обозначенные условия договора;
2) договор - правоотношение, содержание которого зависит не только от текста договора, но и от обозначенных ГК РФ диспозитивных норм, позволяющих указать существенные условия конкретного договора вне зависимости от того, имеются они в тексте соглашения или же нет.
Эти нормы дополняют те существенные условия, без наличия которых тот или другой состав договора не представляется возможным, но стороны своё положение по ним не установили (п. 4 ст. 421 ГК).
В отношении аренды, ст. 606 ГК определяет то, что аренда предполагает отдачу имущества только во временное пользование и владение, а отсутствие уточнения о сроке выдачи лишило бы договор аренды правового содержания. Отсутствие данного соглашения может компенсировать ст. 610 ГК.
Условие относительно предмета аренды совместно с наименованием и нахождением имущества содержит в себе качественные и индивидуальные признаки объекта: вид строения, год постройки, наличие служебных построек, жилых и нежилых помещений в здании и их площадь. Если предметом выступает нежилое помещение, то обозначенная информации предполагает более конкретного изложения: этаж, площадь помещения, номер комнаты (если имеется) или иные сведения, которые точно определяют место расположения нежилого помещения внутри здания, вид помещения этого помещения и пр.
В соответствии с ч. 3 ст. 607 ГК, предмет аренды считается существенным условием договора. Это условие основополагающее, так как при фактической передаче определенного имущества в аренду выстраиваются действительные отношения аренды. Конкретное указание состава арендуемого имущества имеет важное значение для обеих сторон договора, поскольку оно воздействует на расчет величины арендной платы, соответствующий контроль за состоянием имущества, своевременное выполнение ремонтных работ, а при окончании действия договора - на состав и состояние возвращаемого имущества. Необходимо указать данные, которые позволят указать имущество, передающееся в аренду. Если даже такие данные в договоре отсутствуют, то он является заключенным. Добавление такого пункта в текст вызвано необходимостью предоставления защиты прав сторон договора, который определяет это условие.
Чтобы правильно понять сущность аренды, необходимо четко усвоить предметы любого из типов договора аренды, в их числе и аренды нежилого помещения, хотя и определенно не обозначенного в главе 34 ГК РФ.
Особенность предмета договора аренды нежилых помещений определяет величину правомочий арендатора по отношению к земельному участку, на котором расположено здание, частично сдающееся в аренду. Данный вопрос остается спорным и открытым.
Еще одну категорию существенных условий договора аренды нежилого помещения составляет срок - промежуток времени, на который сдается нежилое помещение в аренду.
По ГК РФ договор аренды предполагает передачу имущества во временное пользование, соответственно период аренды по общему правилу обозначается в договоре по совместному соглашению сторон. Совместно с этим ГК РФ, в отличие от «Основ законодательства об аренде», не причисляет срок аренды к существенным условиям договора в силу закона. Тем не менее, на практике часто данное условие утверждается сторонами как существенное. Если это происходит, то, как отмечалось выше, согласно ст. 432 ГК, по нему необходимо выполнить соглашение, которое и будет являться существенным.
В действующем законодательстве не имеется ограничений касаемо сроков аренды нежилых помещений, т.е. данные договоры вправе заключаться на различный срок. Допустимо заключение договора без уточнения срока его действия, согласно п.2 ст. 610 ГК. В таком случае договор является заключенным на неопределенный период времени.
Относительно данного существенного условия Д.И. Мейер писал: «... срок не имеет такого значения для договора найма, чтобы не обозначение его в конкретном договоре делало этот договор недействительным. Если наем выполняется письменно и акт относится к засвидетельствованию нотариусу, быть может, он не согласится в засвидетельствовании договора, который не определяет срок найма, основываясь, что законодательство считает срок существенной принадлежностью этого договора. Но с научной точки зрения, до тех пор найм, в котором не установлено срока, нельзя считать недействительным: если в конкретном договоре срок не установлен, то это не говорит о том, что договор заключен без срока действия. Это обозначает, что срок договора наступает тогда, когда та или другая из договаривающихся сторон потребует его наличие при заключении, а контрагенты представители определят его впоследствии» 46.
Тем не менее, в литературных источниках есть указание на то, что «срок действия договора является существенным условием договора, и стороны обязаны его указать» 47. Такая точка зрения не совсем приемлема, так как в ней исключена вероятность подписания договора в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК, не указав период.
К третьей группе существенных условий нужно отнести арендную плату, при этом имея оговорку, что в соответствии с общими нормами об аренде, такое условие существенным не считается. В ст. 614 ГК определено, что условия, порядок и сроки оплаты аренды определяются договором аренды, иначе они будут использоваться как при аренде такого же имущества при похожих обстоятельствах. Согласно общим нормам об аренде (параграф 1 главы 34 ГК РФ), которые используются в отношении аренды нежилых помещений, не следует арендную плату причислять к существенным условиям договора аренды нежилого помещения, ссылаясь на закон. Но, теме не менее, условие о стоимости аренды, вместе с объектом и периодом аренды, зачастую выносится на согласование по заявлению сторон, заключая исследуемый договор.
Важно уточнить, что стоимость аренды как существенное условие, имеет специальное решение в нормах, которые посвящены договору аренды сооружений, зданий. Прежде всего, это касается ст. 654 ГК РФ, в отличие от общих положений аренды, которая предполагает обязательное занесение в данный договор ссылку на величину арендной платы.
Смена величины арендной платы из-за корректировки на процент индексации, не считается изменением, в соответствии с п. 3 ст.614 ГК, условия договора о величине арендной платы, а является осуществлением этого условия (п.11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11. 01.02 № 67).
В арбитражный суд поступило исковое заявление от арендатора о признании недействительным условия договора аренды, которое предусматривает квартальное увеличение арендодателем величины арендной платы при помощи ее индексации, учитывая инфляцию. Данное условие противоречит норме п. 3 ст.614 ГК, которая определяет способы изменения величины арендной платы не более одного раза в год.
Арбитражным судом первой инстанции иск был удовлетворен, ссылаясь на п. 3 ст.614 ГК, содержащий норму относительно периодичности изменения величины арендной платы. Соответственно стороны не могут изменить или утвердить в договоре условие, отличающееся от этой нормы, и, как следствие, условие договора, которое предусматривает вероятность ежеквартального изменения величины арендной платы, считается недействительным.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
