ВКР Беленков Е. В. (1205124), страница 6
Текст из файла (страница 6)
11. Реквизиты и подписи сторон, в которых в обязательном порядке необходимы сведения о номерах банковских счетов, ИНН, ОКВЭД. Экземпляры договора требуется подписать тем уполномоченным лицом, имя которого обозначено в шапке договора. Если помещение уже сдавалось арендодателем в аренду, то вариант его подписи имеется в регистрирующем органе и в обязательном порядке будет сверен с новым. Также необходимо указать на каких основаниях действует данный гражданин, так как его дееспособность является обязательным предметом определения при выполнении государственной регистрации. Если его действия выполнены, основываясь на Уставе, то регистрирующий орган запросит нотариально заверенную копию Устава, если же по доверенности - то нотариально оформленную доверенность. Сотрудник-исполнитель, который сдает договор на регистрацию, тоже должен иметь в наличии нотариально оформленную доверенность от первого лица предприятия или учреждения54. Помимо этого, необходима и копия данной доверенности, так как оригинал передавать регистратору не требуется; забрав копию, он предварительно сверит ее с оригиналом. Оригинал и копия потребуются также при получении договора, прошедшего регистрацию55.
Прочие условия договора аренды выступают в качестве факультативных и имеют прямую зависимость от договоренностей сторон. К таким договоренностям относится следующие указания.
1. Способ оплаты коммунально-эксплуатационных платежей. Важно иметь в виду, что собственник недвижимого имущества в соответствии со ст. 210 ГК несет бремя содержания находящегося в собственности имущества, если прочее не установлено договором или законом. В той ситуации, когда в договоре определено, что оплату данных услуг производит арендатор, то требуется заключение отдельного договора на оказание коммунально-эксплуатационных услуг, согласно с которым арендатор либо возмещает арендодателю затраты относительно оплаты, или же оплачивает их самостоятельно, предоставляя арендодателю копии платежных документов. Но стоит учесть, что согласно ст. 545 ГК, обеспечение услугами по энергоснабжению может осуществляться только при письменном согласии снабжающей организации, следовательно, даже при наличии у арендодателя своих силовых установок, он не будет считаться снабжающей организацией, и в любом случае не будет иметь прав перепродавать самостоятельно энергию.
При не указании в договоре аренды обязанности оплачивать коммунально-эксплуатационные затраты, в связи с установлением величины арендной платы за наем помещения по обоюдному согласию сторон, арендодатель вправе учесть свои расходы, которые связаны с содержанием нежилого помещения, находящегося в его собственности, в обозначенной им арендной плате, полагая, что коммунальными услугами по факту пользуется арендатор. Имеются вопросы налогообложения, которые в этих случаях разъяснены в письме МНС России от 6 июля 2004 г. № 04-3-01/398 "О сдаче помещений в аренду (наем)".
2. В разделе, указывающем на обязанности и права сторон договора аренды, возможно закрепление требования к арендатору о соблюдении, как противопожарных правил, так и правил использования электрической и тепловой энергией, а также предотвращения перегрузки электросетей. Помимо этого, не выполнять переоборудование помещения, перепланировку, отделочные и восстановительные работы в нем, предварительно не согласовав с арендодателем и не получив его письменного разрешения. Также требуется своевременно осуществлять за свои средства текущий ремонт помещения, взятого в аренду, принимать долевое участие в капитальном ремонте и реконструкции здания, в котором расположено арендованное помещение, прямо пропорционально отношению площади арендуемых помещений к площади данного здания. Нельзя отдавать помещение для иных целей, как в целом, так и частично прочим физическим или юридическим лицам, не имея письменного разрешения арендодателя; за свои средства устранять ущерб, который был причинен помещению по собственной вине. Необходимо вернуть помещение по передаточному акту после окончания действия договора или в случае его досрочного прекращения арендодателю в том состоянии, которое будет пригодно для последующего применения, учитывая нормальный износ. Также следует обеспечить доступ в арендуемые помещения без каких-либо препятствий:
а) должностным лицам арендодателя при возникновении чрезвычайной ситуации, а также в случае проверки исполнения арендатором условий договора аренды;
б) работникам коммунальных служб для осуществления ремонтных и профилактических работ;
в) работникам правоохранительных органов и иным лицам, имеющим на это право, основываясь на действующее законодательство РФ, проводить срочные меры по устранению возникших аварий, пожаров и других вредных последствий, в быстром порядке информируя о произошедших происшествиях требуемые муниципальные службы и арендодателя56.
3. Пристальное внимание принадлежит разделу о переходе к арендодателю всех выполненных в предоставленном помещении п улучшений, перестроек, относящихся к составу помещений и не отделимых без нанесения ущерба от конструкций помещений, расторгая или прекращая действие договора. Согласно общему правилу, выполненные арендатором улучшения имущества, взятого в аренду, выступают в качестве его собственности, если прочее не установлено договором аренды, соответственно, это условие необходимо обязательно закрепить в договоре.
В том случае, если арендатором были выполнены улучшения имущества, взятого в аренду, без нанесения вреда для этого имущества, за свои средства и при согласии арендодателя, то он после окончания действия договора вправе потребовать возмещение стоимости данных улучшений, если прочее не закреплено договором аренды. Но следует заметить, что стоимость неотделимых улучшений имущества, взятого в аренду, которые были выполнены арендатором без наличия согласия арендодателя, не подлежит возмещению, если прочее не установлено законом.
Улучшения имущества, взятого в аренду, как отделимые, так и неотделимые, которые были выполнены за счет амортизационных отчислений от данного имущества, выступают в качестве собственности арендодателя.
4. Арендатор, соответствующим образом выполнивший свои обязанности, по окончании срока действия договора вправе, имея другие равные условия, преимущественные перед другими лицами, вправе заключить договор аренды на новый промежуток времени, если иное условие не закреплено договором аренды или законом. Арендатору в данном случае необходимо письменно уведомить арендодателя о наличии желания заключить договор в срок, который определен в договоре аренды, а если в договоре указание о таком периоде упущено, то в разумный промежуток времени до завершения действия договора.
Заключая договор аренды на новый период, могут производиться изменения условий договора по обоюдному соглашению сторон.
В той ситуации, когда арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый промежуток времени, но в течение года со дня завершения срока действия договора с ним заключил договор аренды с иным лицом, арендатор имеет право по своему усмотрению запрашивать в суде перевода на себя обязанностей и прав по заключенному договору, а также возмещения убытков, которые были понесены таким отказом в возобновлении с ним договора, или же только возмещение таких затрат.
5. В договоре аренды или законе может закрепляться условие о переходе в собственность арендатора имущества, взятого в аренду, по завершении периода аренды или до его завершения при наличии условия о внесении арендатором всей установленной договором цены за выкуп. Следует отметить, что в данном случае договор аренды имущества, который предусматривает переход в дальнейшем права собственности на данное имущество к арендатору (ст. 624 ГК), требуется заключать в форме, которая установлена для договора купли-продажи этого имущества.
Когда условие относительно выкупа имущества, взятого в аренду, не предусмотрено в договоре, то имеется возможность его установления дополнительным соглашением сторон, которые также имеют право на договоренность о зачислении ранее оплаченной арендной платы в счет выкупной стоимости.
6. В договоре может предусматриваться условие о том, что при выполнении передачи закрытой информации по настоящему договору третьим лицам или организациям, опубликование или другое разглашение данной информации осуществляется при наличии письменного согласия всех сторон договора, вне зависимости от окончания его действия. Обязанность о доказывании нарушения конфиденциальности в данной ситуации возлагается на сторону, которая подала заявление о таком нарушении.
7. Важным аспектом договора аренды считается также обозначение обстоятельств непреодолимой силы и появляющиеся отсюда правовые последствия.
Требуемое внимание следует уделить некоторому количеству практических вопросов, которые появляются при выполнении процесса государственной регистрации договора.
Требует обязательного выполнения существенное условие, которое касается необходимости прошить договор аренды, при его объеме более одного листа. Помимо этого, на задней стороне последнего листа необходимо поверх ниток разместить наклейку с записью: "Прошито, прошнуровано и скреплено печатью < количество> листов". При этом количество листов ставится как цифрами, так и прописью. Здесь же необходимо поставить подписи уполномоченных и подписавших договор лиц и печати этих юридических лиц. Договор, который не был прошит, регистратор не вправе принять.
3.2. Заключение, форма и проблемы государственной регистрации договора аренды
Существенным условием договора аренды зданий и сооружений считается его форма. Пункт 1 ст.651 ГК определяет, что договор аренды сооружения или здания требуется заключать в письменной форме, имея риск подтверждения недействительности договора. Из имеющихся вариантов письменной формы договора, которые определены в п.2 ст. 434 ГК, считается возможным только единственный вариант: составление одного документа, который подписан обеими сторонами (вне зависимости от того, кто же выступает в роли участника данных отношений – гражданин или юридическое лицо и на какой промежуток времени заключается договор – длинный или короткий). Данный вариант фиксирует желания обеих сторон на общем бумажном носителе. Договор требуется подписать обеими сторонами собственноручно, не используя факсимиле и прочих аналогов собственной подписи. Даже в том случае, если стороны дали согласие, это не вправе изменить установленное правило. В текст договора аренды сооружений и зданий по обоюдному согласию сторон возможно включение и дополнительных условий различного характера. Основное условие, чтобы они не содержали противоречительный характер по отношению к нормам гражданского законодательства РФ.
Составляется договор в таком числе экземпляров, которое соответствует количеству участников. Все имеющиеся экземпляры закрепляются подписями участников и считаются идентичными по отношению к другим экземплярам как по составу, так и по юридической силе. К данному виду договора вправе применяться также указания ст. 160 ГК о письменной форме сделки.
Нотариального подтверждения договора аренды сооружения и здания Гражданский кодекс не требует, в принципе, как и любой иной сделки с недвижимым имуществом. Исключение составляют случаи, которые определены законом. В соответствии со ст. 16 ГК, для совершения сделок с недвижимым имуществом требуется государственная регистрации в случае и в порядке, которые указаны в ст. 131 Кодекса и определены Законом ''О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним''57.
Относительно этого вопроса в юридической литературе имеется большое количество споров. К примеру, Н.А. Сыродоев утверждает: ''Замена нотариального подтверждения на регистрацию сделок не может быть безосновательно оправдана. Не считая того, что регистрация сделки гораздо сложнее нотариального подтверждения, она не имеет сопряжения с консультационными функциями, осуществляющиеся нотариусом. Это влечет за собой требование в необходимости привлечения адвокатов, которые занимаются подготовкой договоров. Установленная величина оплаты за регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним считается ничтожной, но ничто не вправе помешать уменьшить величину госпошлины за нотариальное подтверждение сделок''58.
Относительно этого утверждения высказывает свое мнение доктор юридических наук, профессор В.В.Витрянский:
Во-первых, при требуемой государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом обязательная нотариальная форма данных сделок станет дополнительным грузом для сторон имущественного оборота. Прежде всего, это касается необоснованных затрат во времени и средствах. Так как, исходя из функциональных задач и юридического назначения, обязательный порядок нотариального подтверждения соответствующих сделок аналогичен системе обязательной государственной регистрации сделок с недвижимостью, которой требуется решать те же задачи, которые возникают и перед обязательным нотариальным подтверждением сделок: обеспечение публичной достоверности проводимых сделок, проверка их законности и т.д. Другими словами, цели, выступающие в качестве оправданий, для введения обязательного нотариального подтверждения сделок с недвижимым имуществом, целиком совпадают с целями, которые стоят перед системой государственной регистрации59.
Во вторых, вся имеющаяся система государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним ни каким образом не может быть заменена обязательным нотариальным подтверждением соответствующих сделок. Так как только эта система государственной регистрации имеет возможность обеспечить ведение общего государственного реестра всех имеющихся объектов недвижимого имущества, что играет важную роль в выполнении имущественного оборота.
В-третьих, высказывание о том, что система государственной регистрации ''никаким образом не сопряжена с консультационными функциями'' и что это может повлечь за собой требование о привлечении адвокатов, никак не может выступать в качестве основополагающего фактора для введения ''поголовного'' обязательного и принудительного нотариального подтверждения всех сделок с недвижимым имуществом. Конечно же, если стороны имущественного оборота имеют желание приобрести консультационную помощь непосредственно от нотариуса (не от адвоката), то они имеют право определить для данной сделки обязательную нотариальную форму (п.2 ст.163 ГК). Кроме всего прочего, большому количеству участников сделок с недвижимым имуществом услуги по проведению консультации нотариуса абсолютно не требуются.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
