ВКР Беленков Е. В. (1205124), страница 8
Текст из файла (страница 8)
Ранее были перемешены две проблемы - государственной регистрации договора аренды и права аренды. Более того, первая группа проблем в значительно большей степени искусственно, в результате несоответствующего толкования норм права, заменялась второй. В данный период времени, когда вторая проблема, вроде как прояснена, появляется момент истины, который требует разобраться в вопросах регистрации права аренды и последствиях, наступающих при не соблюдении этого требования закона.
Известно, что федеральным законодателем утвержден гораздо более строгий правовой режим относительно недвижимого имущества, который связан с его требуемой государственной регистрацией в целях, как часто обозначалось в работах авторов Гражданского кодекса, способных упорядочить связанные с недвижимостью отношения и дополнительную защиту прав на нее. Основываясь на ст. 131 ГК, такой регистрации подлежат следующие права: хозяйственного ведения и оперативного управления, собственности, постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения, ипотека, сервитуты, а также прочие права в случаях, которые утверждены кодексом и другими законами.
Гражданским кодексом были введены и некоторые механизмы обеспечения выполнения данного предписания. Например, п. 1 ст. 164 ГК устанавливает необходимость проведения государственной регистрации сделок с недвижимостью в качестве основания появления соответствующих прав на нее, а п. 1 ст. 165 ГК утверждает, что нарушение данного требования может привести к ничтожности сделки.
В ту же самую очередь, сделки бывают двух- и многосторонними (договоры) и односторонними. Так как право аренды появляется исключительно из одноименных договоров и на их условиях (исходя из этой связи, далеко не бесспорны мнения отдельных авторов относительно того, что право аренды появляется при его государственной регистрации), то можно сделать определенный вывод. В том случае, если бы на них в достаточной мере распространялось действие такого положения, то договора аренды, которые не смогли пройти государственную регистрацию, являлись бы ничтожными. В действительности это не так, потому что законодателем были введены специальные нормы, которые относятся как к регистрации договоров (сделок) аренды, так и к последствиям нарушения данного требования.
Норма п. 2 ст. 651 ГК, которая освобождает от государственной регистрации краткосрочные договоры аренды недвижимости, имеет вторую часть, которая определяет и другие нормы, в отличие от тех, какие обозначены в ст. 165 ГК. А именно, нормы следующего содержания: при наступлении последствий нарушения правил о регистрации договора аренды в обозначенных законодательством случаях - данный договор является незаключенным68. Здесь не имеется никакого противоречия с общими нормами первой части Гражданского кодекса, поскольку в силу общеизвестных правил юридической техники специальная норма несет в себе преимущественную силу, если сравнивать её с общей нормой.
Неуместным является требование органов регистрации о необходимости государственной регистрации всех, не имея исключений, дополнительных соглашений к ранее зарегистрированным договорам аренды. Обоснование данного требования крайне непосредственно - якобы, каждое соглашение данного вида считается неотъемлемой частью самого договора и, соответственно, должно подчиняться такому же, как и он, правовому режиму. Исходя из логики чиновников, данные соглашения являются заключенными только с момента проведения их регистрации. И, конечно же, когда разговор идет о подъёме величины арендной платы, могут появиться проблемы с налоговыми органами.
На мой взгляд, и данные требования, и обоснование их необходимости выглядят не вполне убедительными. Высказывание о том, что дополнительное соглашение - часть основного договора, основано на бытовых убеждениях. Подобные фразы, и правда, повсеместно можно встретить в дополнительных договорах, но они не несут с собой, каких бы ни было, правовых оснований. Любое дополнительное соглашение это, прежде всего, новый договор, заключенный между теми же сторонами, с помощью которого они изменяют, дополняют или прекращают оговоренные условия основного договора. Без сомнения, между ними имеется тесная связь и, в принципе, дополнительное соглашение не может быть создано без наличия основного договора. Но в то же время ему присуще все признаки договора: оно имеет свой объект, своих субъектов, обладает установленной формой и т.д.
В определенной степени можно было бы предположить необходимость регистрации данных дополнительных соглашений к договорам аренды, которые существенно меняют параметры данного обременения вещных прав, к примеру, относительно изменения величины арендуемой площади или периода аренды. Но какой смысл в регистрации соглашения относительно изменения величины арендной платы или пропускного режима на объекте, сдающемся в аренду, либо о способе выполнения его ремонта. Само собой, кроме как фискальными соображениями, данные требования подкрепить нельзя.
В данной ситуации уместно будет говорить о незаконных попытках ограничить гражданские права и свободу, особенно это касается, свободы заключения и использования на практике дополнительных соглашений, относящимся к договорам аренды, так как не имеется федерального закона, по которому предусматривалась бы регистрация подобного рода соглашений.
Следовательно, в отношении договоров аренды недвижимости законодателем было сделано несколько исключений из общих норм Кодекса о регистрации сделок с недвижимостью:
1) не все договоры аренды обязаны регистрироваться;
2) если договор требует регистрации, но не зарегистрирован, то он просто является незаключенным.
При этом, само собой, по незаключенному договору не может появиться право аренды, а на основании краткосрочного договора оно возникает согласно его условиям или же в момент заключения, либо в другой момент, который прописан в договоре69.
Федеральным арбитражным судом Поволжского округа было рассмотрено в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом г. Самары к негосударственному дошкольному образовательному учреждению "Прогимназия 1", г. Самара.
Решением от 11.10.2005, оставленным без внесения изменений Постановлением апелляционной инстанции от 21.12.2005 Арбитражного суда Самарской области, исковые требования были удовлетворены лишь частично. В пользу Комитета по управлению имуществом г. Самары (далее - Комитет) с негосударственного дошкольного образовательного учреждения "Прогимназия 1" (далее - образовательное учреждение) взыскано 286674,00 руб., из которых 245280 руб. составляют неосновательное обогащение и 41394,00 руб. -процент за пользование чужими денежными средствами. Суд обязал образовательное учреждение вернуть Комитету нежилые помещения - комнаты NN 29, 30 - 34, 34а, 35 - 51, общей площадью 281,9 кв. м, расположенные в литерах "Я1" "Я2" дома N 29 по улице Ново-Садовая в Октябрьском районе г. Самары.
В качестве предмета исковых средств Комитета, как следует из материалов дела, выступает взыскание с образовательного учреждения неосновательного обогащения от пользования муниципальным имуществом и обязательный его возврат.
В части удовлетворения требований ответчика вернуть перечисленные нежилые помещения судебные акты сторонами не оспариваются.
Так как договор аренды № 006822А от 28.08.2001, при исполнении которого ответчику были переданы нежилые помещения, последним, при несоблюдении ст. 651 Гражданского кодекса РФ и договора, в утвержденном порядке не были зарегистрированы, суды вынесли верное решение о его незаключенности.
Удовлетворив частично требования Комитета, о взыскании неосновательного обогащения, следуя из расчета арендной платы с начислением процентов за пользование чужими денежными средствами, суды исходили из акта сверки взаиморасчетов к названному договору от 13.05.2005 за период с 1 декабря 2001 г. по 13 мая 2005 г., подписанного уполномоченными представителями сторон, не имея замечаний и возражений.
В данном акте отмечены все платежи ответчика за спорный период.
Комитетом каких-либо доказательств, способных опровергнуть информацию, указанную в названном акте, не представлено.
В материалах дела не имеется доказательств изменения в одностороннем порядке условий относительно оплаты ответчиком, взятых в аренду помещений, поэтому заявленная ко взысканию сумма долга, которая была рассчитана, учитывая ежегодные изменения коэффициента платы за пользование нежилыми помещениями, не подлежала взысканию70.
В соответствии со ст. 131 ГК, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" суд постановил, что одновременно с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество, должна быть выполнена регистрация ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда. Следует отметить, что законодателем предполагается здесь право аренды не как таковое, а только в качестве ограничения права собственности или другого вещного права, а также факт регистрации никак не связан с появлением самого права аренды.
Можно сделать вывод, что законодателем не были предусмотрены самостоятельные гражданско - правовые последствия несоблюдения требования относительно регистрации права аренды. По-моему мнению, это является вполне нормальным, так как заинтересованность в регистрации своего права, в первую очередь, должна исходить от его обладателя, чтобы обеспечить защиту от посягательств на данный объект со стороны посторонних лиц. Так как это его интерес, было бы не совсем правильно законодательным путем принуждать к защите собственных интересов. В таком случае субъект является просто рабом имеющихся у него прав. Проведение контроля за выполнением сделки совсем другое дело, здесь могут быть затронуты права и охраняемые законом интересы других участников гражданского оборота (ПРИЛОЖЕНИЕ 2, Решение суда по договору аренды нежилого помещения).
3.3.Права и обязанности сторон по договору аренды нежилого помещения
Согласно общепринятому правилу арендодателем может считаться собственник недвижимого имущества, которое передаётся в аренду.
Когда арендодателем является публичный собственник, имеются некоторые особенности передачи данной недвижимости в аренду. Согласно нынешнему законодательству функции лица, которое осуществляет полномочия по распределению государственной собственности, исполняет Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (до них данную функцию исполняло Министерство имущественных отношений РФ). Соответственно, относительно договоров аренды следует отметить, что полномочия, заключающиеся в передаче во временное владение и пользование государственных объектов недвижимости, исполняют территориальные агентства ФАУФИ, в то время как в роли арендодателя выступает государство (субъект РФ, муниципальное образование)71.
Назначение сооружений и зданий, являющихся объектами недвижимости, определяет необходимость некоторых правил, которые будут регулировать способ их передачи к арендатору от арендодателя. Вопрос относительно того, правда ли сооружение (здание) было передано арендатору, влечет серьезные юридические последствия. Из-за этого в законодательстве утверждены особые требования к выполнению процедуры передачи имущества. Передача сооружения (здания) к арендатору от арендодателя выполняется согласно передаточного акта или же по другому документу о передаче, который подписывается сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). Оформление передаточного акта имеет, прежде всего, доказательственную значимость. С момента его подписания сторонами вступает в силу действие презумпции, согласно которой обязательство арендодателя осуществить передачу сооружения (здания) арендатору является выполненным. Совместно с этим осуществление обязанности арендодателя, основанной на передаче недвижимого имущества, вправе доказываться и другими способами. Помимо этого, доказательственная значимость акта относительно передачи недвижимости согласно договора аренды выражается в том, что данный акт закрепляет состояние, в котором находилось имущество при передачи. Данное обстоятельство имеет особую важность при выполнении распределения между арендатором и арендодателем затрат по выполнению капитального ремонта (является обязанностью арендодателя, если прочее не утверждено договором или правовыми актами) и текущего ремонта (является обязанностью арендатора, если прочее не установлено договором или правовыми актами).
Если происходит нарушение прав арендатора, он имеет право использовать различные варианты защиты. К примеру, арендатор вправе прибегнуть к вещно-правовым способам своей защиты и потребовать изъятие недвижимого имущества из незаконного владения, как его собственника, так и других лиц. Правда заявление о данном требовании может быть выполнено арендатором только после установления за ним законного владения спорным имуществом, то есть после передачи ему арендодателем арендованного имущества.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
