Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 10)

Изложенное позволяет отметить следующее.

Защита вещного элемента в так называемых смешанных (вещно-обязательственных) отношениях имеет определенную специфику по сравнению с защитой любого классического вещного права.

Защита классического вещного права имеет абсолютный характер и направлена на всех и на каждого, кто посягает на вещь, являющуюся объектом защиты.

В "смешанных" отношениях вещный элемент подчинен режиму обязательства, давшему возникновение самого правоотношения. Это означает, что при нарушении вещного элемента выбор защиты будет определяться в зависимости от субъекта нарушения, а точнее - от того, способен ли такой субъект, посягнув на вещный элемент, нарушить обязательство, лежащее в основе существования этого вещного элемента.

Положительный ответ на поставленный вопрос означает невозможность использовать против такого субъекта какие-либо вещно-правовые способы защиты в связи с тем, что нарушение обязательственной связи приводит в действие механизм обязательственно-правовых способов защиты.

У арендатора есть обязательство предоставить вещь субарендатору в субаренду. Срок исполнения обязательства не наступил. Субарендатор забирает у арендатора вещь самовольно, до наступления указанного в договоре срока.

Если сопоставить указанные спорные ситуации (изъятие арендодателем у арендатора вещи до срока истечения договора и изъятие субарендатором вещи у арендатора до срока), то возникает вопрос: в чем разница между анализируемыми нарушениями?

Общим в спорных ситуациях является то, что нарушение затрагивает право владения арендатора.

Разница же в описываемых ситуациях состоит в том, что в первом случае субъектом правонарушения выступает собственник вещи (арендодатель), а во втором случае - субъект, нарушающий владение, - несобственник (субарендатор).

Принимая во внимание сказанное, зададим вопрос: вправе ли арендатор использовать для защиты своего нарушенного права владения против субарендатора виндикационный иск?

Для ответа на поставленный вопрос прежде всего необходимо решить, влияет ли на возможность виндикации наличие заключенного между арендатором и субарендатором договора субаренды.

Полагаю, что наличие обязательства само по себе не означает автоматический отказ в использовании вещно-правовых способов защиты. В данном случае стороны в договоре предусмотрели, что имущество подлежит передаче субарендатору не сразу, а по истечении определенного периода времени. То есть права требовать исполнения обязанности от арендатора у субарендатора на момент заключения договора еще нет.

В течение означенного периода времени арендатор имеет полную власть над вещью и, соответственно, может каким-либо образом ею распорядиться: например, передать эту вещь в субаренду еще одному лицу.

Думается, что действия лица, право которого на получение имущества в аренду возникнет в будущем, направленные на захват имущества (причем неважно - от арендатора или от предшествующего субарендатора), никак не связаны с наличием между ними договора субаренды.

Как известно, обязанности субарендатора заключаются в принятии объекта субаренды, надлежащим его эксплуатировании и возврате по истечении срока договора. Нарушить данные обязанности до передачи в установленном порядке объекта субаренды невозможно. Поэтому субарендатор, захватывая вещь до срока, действует вне рамок договора.

Следует также отметить, что у субарендатора (в отличие от аналогичной обязанности арендодателя, рассмотренной выше) нет обязанности, обусловленной договором аренды, воздерживаться от завладения имуществом иначе, чем по воле арендатора.

Захватив вещь до срока, установленного договором, такой субарендатор по своему положению ничем не отличается от любого лица, не связанного договором и обязанного воздерживаться от каких-либо посягательств на чужое имущество.

Кроме того, виндикационный иск всегда направлен на защиту титульного владения. В анализируемом казусе арендатор, заключив договор субаренды, не передал субарендатору вещь. До момента наступления указанного в договоре срока передачи вещи субарендатор не имеет никаких прав в отношении такой вещи. Следовательно, субарендатор не может считаться титульным владельцем, поскольку владение объектом аренды он легитимным способом не получил.

Сказанное не позволяет считать, что, захватив вещь, субарендатор нарушил договор субаренды. Нарушить договор субарендатор может, только став титульным владельцем и не исполнив своих обязанностей, предусмотренных таким договором.

Таким образом, самовольный захват вещи субарендатором при отсутствии передачи владения дает арендатору основание для применения вещно-правовых способов защиты.

В судебно-арбитражной практике сложилось устойчивое правило, являющееся своеобразным подтверждением того, что наниматель вправе использовать вещно-правовые способы защиты лишь в случае приобретения статуса титульного владения, - арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится. Мотивировка этому следующая: установив, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц⁷⁸.

Как представляется, собственник может возвратить вещь (объект аренды) арендатору. Но это будет действие фактическое по своей сути, не связанное с существующим между сторонами обязательством имущественного найма, поскольку обязанность по предоставлению имущества арендатору собственник уже исполнил ранее. Эта обязанность по своей сути - однократная и прекращается надлежащим исполнением.

Резонно спросить: не является ли возврат вещи арендатору обязанностью арендодателя, вытекающей из сути его обязанности обеспечить нанимателю спокойное пользование нанятым имуществом в течение срока найма?

Полагаю, что нет. И вот почему. Обязанность арендодателя обеспечить нанимателю спокойное пользование означает только то, что арендодатель своими действиями не должен чинить какие-либо препятствия арендатору. Но арендодатель не должен выполнять роль охранника переданного в аренду имущества, обеспечивая его защиту.

Отказ собственника возвратить вещь арендатору приведет к фактическому прекращению владения и пользования последним объектом аренды, при том что юридически договор сохранит силу до указанного в нем срока.

На основании сказанного рискнем предположить, что арендодатель, являясь собственником имущества, истребовав сданную в аренду вещь у третьего лица (фактического владельца) и не возвратив ее арендатору, вправе тем не менее передать эту вещь в аренду новому лицу.

Возникает интересная дилемма: лишенный вещи прежний арендатор сохраняет право на истребование имущества от всякого лица, за исключением собственника. Но, как представляется, виндицировать имущество от нового арендатора он не вправе ввиду того, что новый арендатор является владельцем законным.

Какие же случаи имеет в виду законодатель, предоставляя защиту титульному владельцу даже против собственника?

Представляется, что речь идет о тех ситуациях, когда титульный владелец получил владение вещью по основанию, предусмотренному законом или сделкой, но не напрямую от собственника, а опосредованно.

В качестве примера можно привести субаренду. В этом случае субарендатор не связан с арендодателем отношением по поводу вещи, составляющей объект аренды. При нарушении его владения любым лицом, за исключением арендатора, субарендатор правомочен использовать тот вещно-правовой способ защиты, который способен восстановить господство над вещью.

Изложенное дает основание сделать следующие выводы.

Во-первых, по общему правилу титульный владелец наделен правом использования против собственника вещных способов защиты только в тех случаях, когда в отношениях между ними отсутствуют связи, основанные на договоре.

Поэтому при наличии между лицами обязательственной связи, возникшей в отношении какой-либо вещи, защиту нарушенных прав следует строить в соответствии с имеющимся обязательством.

Во-вторых, наличие обязательственной связи в определенных случаях может стать юридически безразличным для применения вещно-правовых способов защиты. Это становится возможным, в частности, при нарушении законного владения лицом, хотя и состоящим в обязательственном отношении с таким законным владельцем, но не получившим от него титульного владения.

Таким образом, наличие обязательственной связи не во всех случаях создает невозможность использования вещно-правовых способов защиты. Обязательственная связь только тогда препятствует применению вещно-правовых способов защиты, когда нарушение владения одновременно является и нарушением имеющегося обязательства.

В-третьих, арендатор имеет право владеть и пользоваться вещью в течение всего срока договора аренды. Это право, безусловно, имеет вещные черты. Но такое право возникает из договора. Следовательно, нарушение данного права стороной по договору влечет нарушение в первую очередь обязательства. Изъятие арендодателем у арендатора имущества, являющегося объектом действующего договора аренды, следует квалифицировать как нарушение, вытекающее из обязательственного отношения. Соответственно, способы защиты также должны быть направлены на восстановление нарушенного обязательственного права.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В юридических источниках последних лет довольно-таки большое внимание обращено к проблемам прав на нежилое помещение. Предметом споров выступают не только столкновения, которые связаны с соотношением прав на нежилое помещение и прав на земельный участок, с соотношением прав на нежилое помещение и прав на совместное имущество в здании, но и общие вопросы, которые касаются возможности привлечения нежилого помещения в гражданский оборот в качестве независимого объекта.

В законодательстве в нынешнее время не определено понятие "нежилое помещение". Статью 130 ГК, содержащую общее определение недвижимого имущества, а также предлагающую ориентировочный список объектов недвижимости, следует дополнить указанием на жилые и нежилые помещения. Этим действием будет поставлена точка в давнем споре о соотношении понятия "нежилое помещение" и "здание" и, в особенности, считается ли нежилое помещение конкретно технической частью здания или же выступает в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Исходя из этого определения жилого помещения, представляется возможным сформулировать понятие нежилого помещения. Нежилым помещением считается изолированное помещение, которое выступает в качестве недвижимого имущества и предназначено для применения в целях, никак не взаимосвязанных с проживанием в данном помещении.

Если рассматривать короткие договора, к примеру, сроком действия до месяца, регистрация в принципе лишена смысла, поскольку право или договор аренды в таком случае будут зарегистрированы уже после того, как аренда закончится по факту. Нет необходимости в очередной раз повторять, что все эти не естественным путем образованные проблемы создают трудности в гражданском обороте, вносят в него беспорядок, практически вводят в действие элементы теневой экономики, создают благоприятные условия для коррупции и чиновничьего произвола. Следуя интересам развития нормальных рыночных отношений, государственной регистрации аренды требуется иметь дополнительную черту характера, при которой сами стороны договора смогли бы решать, является ли это необходимостью или нет.

Очень важно обратить внимание на то, что Гражданский кодекс Российской Федерации в нынешней редакции имеет как общие нормы об аренде, так и специальные нормы по способам регулирования отдельных видов аренды, в их число входит аренда сооружений и зданий, охватывающая и аренду нежилых помещений. В соответствии со ст. 625 ГК общие нормы об аренде следует применять к ее отдельным видам настолько, насколько нормы Гражданского кодекса об отдельных видах аренды не указывают на другое, то есть специальные нормы об аренде в этом случае преобладают над общими нормами. Так как понятие "здание" немного шире и по смысловому назначению целиком охватывает понятие "нежилое помещение", будет трудным примириться с мнением, что "в отношении аренды нежилых помещений каких-либо специальных правил в Кодексе не имеется, соответственно, к обозначенным правоотношениям общие правила относительно договора аренды применимы в полном объеме".

Неаргументированным кажется требование органов, выполняющих государственную регистрацию всех, не имея исключения, дополнительных соглашений к уже прошедшим регистрацию договорам аренды. Кажется, сами данные требования, и их обоснование выглядят немного неубедительными. Любое дополнительное соглашение это, прежде всего, новый договор между теми же сторонами, благодаря которому они изменяют, дополняют или прекращают те или другие условия основного договора.

В определенной степени можно понять необходимость выполнения регистрации таких дополнительных соглашений, относящимся к договорам аренды. Вполне уместно вести разговор о попытках ограничения гражданских прав и свобод, не соответствующих закону, в особенности, свободы заключения и использования на практике дополнительных соглашений к договорам аренды, так как никаким федеральным законом регистрация такого рода соглашений в принципе не предусмотрена.

Необходимо регистрировать только существенные обременения вещных прав.

Хоть и нежилое помещение выступает в качестве недвижимости по признаку тесной связи с землей, к отношениям аренды нежилых помещений не следует применять специальные правила, которые регулируют аренду сооружений и зданий. Основываясь на том, что объектом аренды может считаться не все здание целиком, а отдельное помещение.

Правильнее было бы занести в Гражданский кодекс новую главу «Наем нежилых помещений». Основой для построения норм этой главы может выступать глава 35 «Наем жилых помещений», исключив нормы, не используемые в найме нежилого помещения, или же обозначить, что норма об аренде сооружений и зданий вправе применяться и к нежилым помещениям.

При заключении и регистрации договора аренды происходит ограничение прав собственности. Помимо этого, в п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что именно договор аренды всего помещения или части помещения, а не право регистрируется в качестве обременение прав арендодателя. Согласно п. 1 ст. 4, а также абзацу 6 п. 6 ст. 12, предусматривается регистрация аренды в качестве ограничения (обременения), но не как права аренды.

Характеристики

Список файлов ВКР