Диссертация (1155632), страница 33
Текст из файла (страница 33)
№ 3. С. 5.330Herrmann Hans-Georg. Maklercourtageklauseln in Immobilenkaufverträgen und Amtspflichten des Notars //AdvoGarant : Wege zum recht. URL: https://www.advogarant.de/rechtsanwalt/gebiete/rechtsanwalt-fuermaklerrecht/maklercourtageklausel (date of access: 15.10.2018).144посреднику. Однако, с другой стороны, в договоре имеется пункт, согласнокоторому контракт не устанавливает обязательств в пользу третьих лиц. Судуказав, что нотариус обязан провести проверку юридически значимых фактовзаблаговременно, пришел к выводу о том, что он недостаточно изучил волюпокупателя недвижимости, тем самым нарушив обязанность, предусмотренную §17 Закона об установлении обязательной формы документации (Закона обаутентификации)331.Вроссийскомобязательномузаконодательственотариальномунеустановленоудостоверениютребованиебольшинствасделокпоснедвижимостью.
Обязательному нотариальному удостоверению подлежат лишьнекоторые из них332. Известно, что одним из главных камней преткновения ввопросе об установлении обязательной нотариальной формы для всех сделок снедвижимостью в России выступил высокий размер нотариального тарифа заудостоверение сделок с недвижимостью, а также взимание платы за оказаниеуслуг правового и технического характера, размер которой ранее устанавливалсянотариальными палатами каждого субъекта самостоятельно.Интересно, что немецкий законодатель избрал иной подход при решенииданного вопроса.
В частности, в Германии действует единый порядок взиманиянотариальных тарифов333, который не может быть изменен ни на региональномуровне, ни на локальном (например, по соглашению между нотариусом иклиентом). По всем категориям дел, отнесенным к исключительной компетенциинотариуса, размер нотариального тарифа устанавливается только на основаниизакона на общенациональном уровне (существуют как пропорциональные, так и331Herrmann Hans-Georg. Maklercourtageklauseln in Immobilenkaufverträgen und Amtspflichten des Notars //AdvoGarant : Wege zum recht. URL: https://www.advogarant.de/rechtsanwalt/gebiete/rechtsanwalt-fuermaklerrecht/maklercourtageklausel (date of access: 15.10.2018).332Рента (ст. 584 ГК РФ), сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, атакже сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину илигражданину, признанному ограниченно дееспособным, сделки по отчуждению долей в праве общей собственностина недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долейпо одной сделке (п.
2 ст. 54, п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственнойрегистрации недвижимости»), а также иные сделки (договор залога в обеспечение исполнения обязательств подоговору, который должен быть нотариально удостоверен – п. 3 ст. 339 ГК РФ, сделка, направленная наотчуждение доли или части доли в уставном капитале ООО – п. 11 ст. 21 Федерального закона от 08.02.1998 № 14ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и т.д.).333Kostenordnung(KostO)–AuszugAußerKraft!//Bundesnotarkammer.URL:https://www.bnotk.de/Notar/Berufsrecht/KostO.php (date of access: 04.10.2018).145фиксированные нотариальные тарифы, в чем проявляется сходство с российскимзаконодательством), при этом плата за оказание услуг правового и техническогохарактера, в отличие от России, является неотъемлемой частью нотариальноготарифа и не оплачивается отдельно334.
При установлении льгот по оплатенотариального тарифа немецким законодателем используется субъектныйкритерий.К сожалению, немецкий опыт был практически не использован прирешении рассматриваемого вопроса в России. Об этом свидетельствуют рядположений (п. 2.4 - 2.7) принятых в 2016 г. Методических рекомендаций поопределению предельного размера платы за оказание нотариусом услуг правовогои технического характера335.
Вместе с тем, имеются и некоторые сходства вправовойрегламентацииприменениисубъектногорассматриваемогокритерияпривопроса,установлениизаключающиесяльготповоплатенотариального тарифа, который используется как в России, так и Германии.Говоря об опыте иных стран романо-германской правовой системы,возможно обратить внимание также на особенности конструкции приобретенияправа собственности на недвижимое имущество во Франции, где участиенотариуса в сделках с недвижимостью имеет многовековуюисторию336.Какотмечают эксперты, в 2017 году во Франции наблюдался рост числа совершенныхсделок с недвижимостью337. Во Франции существует так называемая системанотариальной регистрации. В ст. 1108 Французского Гражданского кодекса338(далее – ФГК) перечисляются только общие условия действительностисоглашения (сделки).
Также статья не упоминает о законности содержания334Гончаров А. И., Щербинин А. А. Финансовое обеспечение нотариата за рубежом // Финансы предприятий. 2009.№ 24 (360) С. 10.335Письмо ФНП от 01.04.2016 № 1078/03-16-3 «О направлении Методических рекомендаций по определениюпредельного размера платы за оказание нотариусом услуг правового и технического характера» (вместе сМетодическими рекомендациями по определению предельного размера платы за оказание нотариусом услугправового и технического характера, утв. решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 № т03/16)).
Доступиз СПС «Консультант Плюс». Последнее обновление: 20.09.2018.336Нотариусы Франции констатируют увеличение продаж на рынке недвижимости страны // Московская городскаянотариальная палата. URL: http://www.mgnp.info/blogs/notariusy-francii-konstatiruyut-uvelichenie-prodazh-na-rynkenedvizhimosti-strany/ (дата обращения: 01.10.2018).337Там же.338Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона) от 21.03.1804 : (с изм. и доп. по состоянию на 01.09.2011).Доступ из СПС «Консультант Плюс». Последнее обновление: 03.09.2018.146сделки. О наличии данного требования к сделке можно говорить лишь прианализе ст. 1133 ФГК провозглашающей обязательство недействительным, вслучае его противоречия публичному порядку. Обязательная нотариальная формапредусмотрена только для договора дарения недвижимости между живыми,договораипотеки,договоракупли-продажинедостроенныхзданийисооружений339.
Оформление документов занимает примерно 2 месяца. Короткорассмотрим порядок купли-продажи недвижимости во Франции.1 этап – заключение предварительного официального соглашения междупродавцом и покупателем. Продавец при подписании соглашения обязанпредоставитьполныесведенияпокупателюотехническомсостояниинедвижимости, подтвердив информацию соответствующими актами техническойэкспертизы,предоставлениекоторыхпредусмотренофранцузскимзаконодательством.
В обязанности покупателя входит перечисление на депозитнотариуса 5-10% стоимости жилья (все расчеты, связанные с приобретениемнедвижимости осуществляются в безналичной форме). Денежные средствахранятся на депозите нотариуса до момента заключения сделки.2 этап – 7-дневный срок с момента подписания предварительногосоглашения, в течение которого покупатель вправе его аннулировать и возвратитьсредства, перечисленный на счет нотариуса.3 этап - подписание акта продажи недвижимости у нотариуса, которыйустанавливает личность сторон, проверяет юридическую чистоту сделки,принадлежность объекта недвижимости продавцу, наличие залогов, обремененийи пр., заверяет сделку, перечисляет продавцу денежные средства, комиссионныевыплаты агентству, освидетельствует передачу ключей покупателю и выдаетновому собственнику первичный сертификат на владение собственностью.
Изэтого следует, что нотариус, играя ключевую роль в сопровождении сделки снедвижимостью, оформляет сделку, стороны которой обязаны или желаютпридать ей аутентичную юридическую форму. При этом под аутентичностью339Пиепу Ж. Ф., Ягр Ж. Профессиональное нотариальное право / пер. с фр.
И. Г. Медведева. 4-е изд. М. : Юристъ,2001. С. 123.147следует понимать удостоверение нотариусом подлинности актов и соглашений,которые ему предоставляются 340.4 этап – регистрация (публичное оглашение) акта (сделки) в бюрохранилищеипотек341ивыдачадокумента,подтверждающеговладениенедвижимостью (до 2013 года оглашение прав на недвижимость осуществлялосьхранителями ипотек – чиновниками министерства финансов, контролирующимитолько формальную правильность актов342). Цель регистрации – это защитатретьихлиц.Сделкадоеерегистрациисвязываетстороныиимеетобязательственный эффект, а с момента оглашения носит вещный характер.Необходимо отметить, что нотариат Франции с декабря 2014 осуществил переходна удостоверение документов, в том числе сделок, в электронном виде (созданединый нотариальный архив электронных актов).Если же говорить о правовом опыте стран англосаксонской правовойсистемы по рассматриваемому вопросу, и в частности опыте США, то участиенотариуса в рамках проведения процедуры купли-продажи недвижимости неявляется обязательным.
Нотариус в странах англо-саксонской правовой семьифактически отстранен от рынка недвижимости, он не выполняет таких функций,которые выполняет нотариус в странах романо-германской правовой семьи.Несмотря на существующие в США механизмы страхования ответственности (потипу российского ОСАГО) посредников на рынке недвижимости, проблема340Пиепу Ж. Ф., Ягр Ж. Профессиональное нотариальное право / пер. с фр. И.
Г. Медведева. 4-е изд. М. : Юристъ,2001. С. 19.341Публичная операция с недвижимостью – это государственная услуга, осуществляемая во Францииспециальными бюро – «Хранилищами ипотек», административными органами, подконтрольными Главномууправлению государственных финансов (DGFiP), за исключением трех департаментов (Нижний Рейн, ВерхнийРейни Мозель), подчиняющихся особому режиму. Чтобы модернизировать обмен документами, сохраняя при этомглавную цель – обеспечение юридической безопасности картотеки недвижимого имущества, DGFiP и Высшийсовет нотариата (Conseil supérieur du Notariat, CSN) решили на партнерских началах перевести в электроннуюформу обмен документами между нотариальными процедурами и хранилищами.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
